Право частной собственности граждан.

Вопрос 1. Каковы объекты пс граждан? в чем заключаются основные черты гп режима этих объектов?

Объекты ПС граждан:

1. Граждане являются частными собственниками принадлежащего им имущества (любое имущество, в т.ч. недвижимость)

2. Земля (земельные участки), а также другие природные ресурсы (ч. 2 ст. 9, ст. 36 Конституции РФ). Однако действующее законодательство не предусматривает возможности иметь в частной собственности участки недр.

3. Граждане являются собственниками имущества созданных ими учреждений (некоммерческих организаций).

4. Различные виды движимого имущества, включая оборудование, транспортные средства и другие средства производства, а также деньги и ценные бумаги.

В соответствии с п. 2 ст. 213 ГК не подлежат ограничению количество, а также стоимость объектов права собственности граждан, если только такое ограничение не вызывается целями защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Объектом права собственности граждан не может быть только имущество, изъятое из оборота, поскольку оно составляет объект исключительной собственности государства. Конкретные виды объектов, которые не могут принадлежать гражданам на праве собственности, должны быть прямо указаны в законе (п. 2 ст. 129 ГК) и не могут устанавливаться подзаконными актами. Это же касается и объектов, которые могут находиться в собственности частных лиц только по специальному разрешению, т.е. ограниченных в обороте (абз. 2 п. 2 ст. 129 ГК).

Вопрос 2. Какие известны способы приобретения гражданами пс на земельные участки? Каковы особенности содержания этого права?

Способы приобретения гражданами ПС на земельные участки:

1. В соответствии с п. 1 ст. 15 ЗК граждане могут приобретать в собственность земельные участки как объекты недвижимости. При этом они имеют равный с другими субъектами доступ к приобретению в собственность земельных участков из государственных или муниципальных земель. Отказ в их предоставлении в собственность граждан не допускается, если только эти участки не изъяты из оборота, не зарезервированы для государственных или муниципальных нужд либо имеется запрет федерального закона на их приватизацию (п. 4 ст. 28 ЗК).

Для граждан, использующих участок на законных основаниях, предусмотрен упрощенный порядок приобретения его в собственность: арендатор земли либо собственник находящегося на ней здания, строения или сооружения имеют преимущественное право покупки такого земельного участка, а последний - еще и исключительное право на его приватизацию (п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК); граждане, использующие земельный участок на ограниченном вещном праве пожизненного наследуемого владения, могут приобрести его в собственность без проведения конкурса или аукциона, причем бесплатно (если только речь не идет об индивидуальных предпринимателях, приобретающих землю для предпринимательских нужд).

2. По общему правилу находящиеся в публичной собственности земельные участки предоставляются в собственность граждан за плату (хотя законодательством могут предусматриваться и случаи их бесплатного предоставления в собственность) и с соблюдением установленных нормативными актами предельных (максимальных и минимальных) размеров (ст. 33 ЗК).

Правомочия граждан как собственников земельных участков определяются общими нормами гражданского права о содержании права собственности. Закон особо оговаривает право собственника на застройку своего земельного участка, устанавливая общее правило о приобретении им права собственности на возведенные на участке объекты недвижимости (ст. 263 ГК; подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК). При этом граждане как частные собственники земли вправе осуществлять свои правомочия свободно (по своему усмотрению), если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (п. 1 ст. 260 и п. 3 ст. 209 ГК; п. 1 ст. 43 ЗК), например соседствующих землепользователей.

По общему правилу право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в его границах поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем лес и растения (п. 2 ст. 261 ГК; абз. 1 п. 2 ст. 6 ЗК). Собственнику участка предоставляется право использовать все, что находится под поверхностью его земельного участка, с соблюдением требований Закона о недрах, других законов и прав других лиц (п. 3 ст. 261 ГК; п. 1 ст. 40 ЗК) – добыча обычных полезных ископаемых (песок, глина и т.п.), строительство погребов и гаражей.

Принадлежащие гражданам земельные участки, использование которых не связано с осуществлением ими предпринимательской деятельности, в том числе находящиеся под единственным пригодным для постоянного проживания гражданина жилым помещением, согласно п. 1 ст. 446 ГПК не могут быть объектом взыскания кредиторов, за исключением случаев их залога (ипотеки).

Одна из особенностей ПС на земельные участки – законодательные ограничения в публичных интересах:

1. Граждане - собственники земельных участков обязаны использовать их строго по целевому назначению (для жилой застройки, для отдыха, для ведения сельскохозяйственного производства и т.п.) (п. 2 ст. 7 ЗК) и разрешенными способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту,

2. Должны осуществлять необходимые меры по охране земель, соблюдать требования экологических, санитарно-гигиенических и иных правил и нормативов, не допускать загрязнения и ухудшения плодородия почв (ст. 42 ЗК). Несоблюдение этих требований влечет для собственника неблагоприятные последствия вплоть до изъятия в судебном порядке используемого им земельного участка (ст. 284 - 286 ГК; п. 3 ст. 6 Закона об обороте земель сельхозназначения).

В Концепции и Проекте изменений предлагается:

Дополнить главу о праве собственности на земельные участки (озаглавив ее «Право собственности на земельные участки и иные природные объекты») следующими положениями:

а) определить понятие земельного участка как объекта права собственности, установив, что под земельным участком понимается участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедший государственный кадастровый учет;

б) определить содержание права собственности на земельный участок, предусмотрев, что собственник земельного участка вправе с учетом его целевого назначения, экологических и природоохранных требований владеть, пользоваться и распоряжаться, а также совершать любые иные действия с земельным участком, не противоречащие закону и не нарушающие права и законные интересы других лиц, в том числе собственников соседних земельных участков;

г) включить в данную главу положения под общим названием «Ограничения права собственности в пользу соседей».

Т.е. заложить основы «соседского права».

В числе ограничений прав собственника земельного участка, вытекающих из норм соседского права, можно также предусмотреть:

- обязанность собственника соседнего участка не возводить либо сохранять здания (сооружения), в отношении которых с уверенностью можно предположить, что их существование либо использование будет иметь своим следствием недопустимое воздействие на другой земельный участок;

- обязанность устранить опасность обрушения строения или иного сооружения либо их части на соседний участок;

- обязанность не углублять свой земельный участок таким способом, что грунт соседнего участка лишится опоры;

- право собственника соседнего участка срезать и оставлять себе корни дерева или куста, проникшие с соседнего участка;

- право оставлять себе плоды, упавшие с дерева или куста, расположенных на соседнем участке;

- право требовать от собственника соседнего участка, чтобы он своими действиями не изменял притока света на земельный участок и не сужал открывающегося с него вида, поскольку это выходит за разумные пределы;

- право требовать от собственника соседнего участка участвовать в строительстве (расходах на строительство) общей стены (изгороди) между земельными участками и ряд других;

д) включить в данную главу новую статью, определяющую соотношение прав на земельный участок и находящуюся на нем недвижимость, предусматривающую, что:

- в случае совпадения собственника земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества они рассматриваются в качестве единого объекта недвижимости; отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта и отчуждение объекта недвижимости без земельного участка не допускается;

- в случае, если собственник объекта недвижимости не является собственником занимаемого этим объектом земельного участка либо обладателем другого вещного или обязательственного права, он имеет право пользования соответствующим земельным участком; при отчуждении объекта недвижимости к приобретателю переходят права на земельный участок, принадлежавшие прежнему собственнику данного объекта недвижимости;

Т.е. продвижение концепции единства строения и участка.

и) включить в данную главу норму, предусматривающую, что животные в состоянии естественной свободы, в тот или иной момент находящиеся в границах земельных участков, не признаются объектами права собственности и иных гражданских прав.

На последнюю норму особенно ругалась Петрова на первой лекции.

Далее следуют выдержки из Концепции по недвижимым вещам, посвященные проблеме единства земельного участка и расположенного на нем здания:

Про историю той жопы, в которой мы оказались по этому вопросу, смотрим статью Суханова по кодификации, которую я конспектировал к прошлому семинару.

Авторы Концепции утверждают, что вводить концепцию единого объекта в виде императивной нормы не надо в силу ряда причин:

- значительное число зданий находится в собственности иных лиц, чем лица, которым принадлежат земельные участки. Более того, большое число зданий и сооружений принадлежит лицам, не имеющим надлежащим образом оформленных вещных или обязательственных прав на земельные участки, где эти объекты находятся;

- значительную долю в гражданском обороте составляют жилые и нежилые помещения, у собственников которых, согласно действующему законодательству, вообще не предполагается наличие каких-либо прав на земельные участки;

- определенное число объектов недвижимого имущества, расположенных на принадлежащем их собственнику земельном участке, не может быть отчуждено вместе с земельным участком, поскольку сам участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте;

- гражданское законодательство допускает совершение с объектами недвижимого имущества, которые находятся на принадлежащем их собственнику земельном участке, ряда сделок, не влекущих отчуждение этих объектов (например, внесение в уставный капитал хозяйственного общества прав пользования тем или иным объектом недвижимого имущества без передачи такому обществу права собственности на этот объект), и не требующих поэтому передачи ни права собственности на земельный участок, ни права, аналогичного тому, которое предоставлено в отношении объекта недвижимого имущества;

- стоимость возводимых на земельном участке объектов в значительном числе случаев несравнимо выше стоимости самого земельного участка, да и при определении стоимости земельного участка, который может быть использован под застройку, в первую очередь принимается во внимание ценность того объекта, который может быть возведен на земельном участке, а значит отсутствуют достаточные экономические основания для того, чтобы рассматривать возводимые на земельном участке здания и сооружения только как «улучшения» земельного участка, составляющие вместе с ним единое целое.

Тем не менее, эту модель нужно постепенно вводить, иначе стабильного оборота на рынке недвижимости мы не увидим. Какие меры следует принять?

В качестве общего условия возникновения у лица права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества (завершенный или незавершенный строительством) следует признать:

(а) наличие у этого лица права собственности либо иного вещного или обязательственного права на земельный участок, и одновременно

(б) наличие у этого лица права (разрешения) на возведение здания; наличие такого права определяется режимом земель, условиями предоставления земельного участка и административными актами (разрешениями на строительство).

Оборот недвижимости, если собственник здания и участка – одно лицо: при совершении сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение здания или земельного участка (купля-продажа, мена, дарение, доверительное управление, внесение в качестве вклада в совместную деятельность, передача в качестве отступного, внесение в уставный капитал, ипотека), а также при переходе прав на них в порядке универсального правопреемства, в результате конфискации, реквизиции, обращения взыскания, предполагается, что данные объекты недвижимости должны выступать предметом отчуждения и перехода прав вместе.

Если здание расположено на чужом участке:

1. Установить принцип свободного распоряжения собственником здания как своего имущества на участке, так и своими правами на этот участок (но только здание и права отчуждаются вместе), не спрашивая у собственника участка.

2. К приобретателю здания на чужом участке переходят все права на участок, которыми владел его предшественник. Если этого сделать нельзя, то автоматически начинает действовать новое придуманное по Концепции «право ограниченного пользования»:

• Это вещное право

• Не относится к числу земельных сервитутов (т.к. обладатель получает не только право пользования, но и право владения)

• Устанавливается на весь участок, а не на часть

• Владение и пользование участком в той мере и в тех пределах, в каких это необходимо для использования здания

• Это право платное (ставка определяется по земельному налогу, если судом или соглашением не установлено иное)

3. Надо закрепить преимущественное право собственника здания при отчуждении по возмездной сделке участка и наоборот