!!Экзамен зачет 2023 год / Sobstvennost_v_GP_Sklovsky_glava_16-2
.docxСобственность в ГП, Скловский, глава 16
(основные положения, тезисы)
Добросовестность возможна именно в силу получения вещи по сделке о приобретении/отчуждении.
В других случаях получения владения - будь то получение вещи от собственника по иному договору, отличному от договора о приобретении, либо оккупация и т.п. способы завладения - владелец никак не может иметь никаких сомнений относительно того, что он собственником не является (кроме владения в силу первоначального приобретения по п. 1 ст. 218 ГК, в котором другого собственника также быть не может и нет почвы для незаконного владения, а значит, и доброй совести, и приобретения по давности).
Многие заблуждения относительно смысла ст. 234 ГК проистекают из непонимания того, что добросовестность возможна только у приобретателя по сделке.
Понятно, что пока незаконный владелец не стал собственником, он не имеет возможности отчуждения вещи. Следствием этого является длительное исключение вещи из оборота. Именно интересы оборота заставляют в конечном счете вернуть вещь в оборот, предоставив право собственности незаконному владельцу. Очевидно, что в тот же момент лишается своей собственности прежний собственник. Поэтому механизм приобретательной давности противостоит праву собственности.
Срок приобретательной давности, как и любой срок давности, сам по себе выражает баланс, компромисс между нуждами оборота и защитой собственности, является формой выражения уважения собственника.
Закон, внесший поправки в ст. 223 ГК, приводит к следующим противоречиям в системе ГК РФ.
Имеются два механизма приобретения права собственности на недвижимость: один через срок приобретательной давности (ст. 234 ГК), другой - без срока, мгновенно (ст. 223 ГК). Такого, конечно, не может быть в сколько-нибудь цивилизованном обществе.
Теперь возникает условное право собственности. С одной стороны, добросовестный приобретатель становится собственником сразу. Но, с другой стороны, если будет заявлен иск прежнего собственника и будет опровергнута добрая совесть приобретателя (либо будет доказано, что вещь выбыла из владения собственника помимо его воли), то его право собственности исчезнет. Такого быть не должно. Известны праву (чаще из истории) случаи отменимой собственности, например, при дарении с правом отмены, при покупке имения, которое родственники имели право выкупить, когда приобретатель заведомо знает о такой возможности, но до отмены такое право собственности является "безусловным", все распоряжения собственника - "законны и безвозвратны", тогда как в неустойчивой конструкции ст. 223 ГК оспоренное по основаниям ст. ст. 301, 302 ГК приобретение имеет обратную силу и уничтожает все, совершенное "собственником".
Норма ст. 223 ГК РФ не согласована с иными нормами.
Если в силу п. 2 ст. 223 ГК приобретатель становится собственником независимо от владения объектом (поскольку именно этого добивались авторы поправки <1>), то как он будет выселять прежнего собственника? Такого иска нет. Можно предположить вариант насильственного захвата, чтобы создать себе позицию владельца без судебного процесса. Тем самым возрастет дикость нашего и так не слишком цивилизованного рынка недвижимости. Такого быть не должно.
Отмечая противоречия нормы п. 2 ст. 223 ГК, Р. Бевзенко наряду с прочими несуразностями обращает внимание также на то, что вытекающая из общей модели приобретения по давности конструкция первоначального приобретения оказывается искаженной в механизме п. 2 ст. 223 ГК: приобретатель оказывается связанным всеми имеющимися в реестре обременениями, хотя отчуждатель и не был управомочен на отчуждени. На мой взгляд, впрочем, сохранение обременений возможно постольку, поскольку приобретатель не находился в извинительном заблуждении о них. Эта оговорка, впрочем, никак не меняет феноменальной несостоятельности самой поправки: такое избирательное сохранение обременений также является неведомым миру установлением.
.
Практически новая норма ГК РФ создает угрозу лишения собственности. Теперь любой из нас, приехав из отпуска или даже просто придя из театра домой, может обнаружить там нового собственника, который предъявит справку от регистратора и предложит нам дальше разбираться с ним. Можно предположить, что к этому моменту сам регистратор, выдавший поддельную справку, будет в местах более благословенных, чем Россия с ее ст. 223 ГК. Иными словами, теперь право собственности на недвижимость по существу не гарантировано, а хозяевами нашей недвижимости становятся регистраторы и иные изготовители справок и прочих документов (например, паспортов, доверенностей, протоколов собраний акционеров и пр.), создающих добрую совесть приобретателям.
Способы нейтрализации противоречий по ст. 223 ГК:
Во-первых, мы должны, видимо, перейти к расширительному толкованию ограничений в защите ответчика по ст. 302 ГК. Если сегодня мы исходим из того, что истец (собственник) имеет иск против добросовестного приобретателя, только если вещь выбыла из его владения помимо воли, то под давлением нормы ст. 223 ГК РФ имеет смысл распространить это условие также и на те случаи, когда собственник лишился собственности вследствие предъявления подложных документов и совершенных на их основании записей в ЕГРП независимо от наличия обвинительного приговора, только в силу факта поддельности.
Во-вторых, следует отказывать в защите тем приобретателям, которые заняли объект недвижимости насильственно, не в установленном порядке, с помощью подложных документов, полагая таких приобретателей не имеющими доброй совести, т.е. обсуждать добрую совесть на момент завладения объектом, а не только на момент заключения сделки. Тем, кто не стал владельцем объекта, следует отказывать в их притязаниях. Добросовестность приобретателей, основанная на подложных документах, должна толковаться как можно более узко.
В-третьих, следует максимально настойчиво преследовать службу регистрации и иные органы за выдачу подложных справок и иных документов, а также за ненадлежащую проверку представленных документов, в порядке ст. 1069 ГК, требуя с них взыскания причиненного вреда, как правило, в виде предоставления равноценной недвижимости.
Добросовестность должна иметься не только в момент совершения договора об отчуждении объекта, но и в момент получения владения.
Это означает, что насильственное или самоуправное занятие ранее добросовестно купленного объекта недвижимости исключает добрую совесть применительно к ст. 302 ГК РФ и тем самым - применительно к ст. 223 ГК РФ. Точно так же не будет доброй совести, если владение будет получено хотя и без насилия, но от лица, которое не имело права на передачу владения в порядке отчуждения (от арендатора, не имевшего поручения продавца на передачу объекта, от лица, осуществляющего охрану, и т.д.). Для доброй совести владение должно быть получено не иначе как посредством надлежащего исполнения договора об отчуждении имущества.