Вещные ожидаемые права в гп России и зарубежных стран, Емелькина

• Общие положения

• В последнее время в отечественной цивилистике наблюдается интерес к исследованию правового статуса лица, владеющего имуществом с целью последующего приобретения на него права собственности при выполнении им условий, указанных в договоре или в законе.

В этой связи наметилась тенденция к определению правового положения такого владельца в качестве обладателя "ожидаемого права".

Подобные "правоожидания" возникают в различных ситуациях, например у приобретателя вещи по договору купли-продажи с сохранением права собственности за продавцом до выполнения покупателем определенных условий (в том числе и по оплате) (ст. 491 ГК РФ), у покупателя предприятия с момента его передачи продавцом до перехода права собственности (п. 3 ст. 564 ГК РФ), а также участника договора долевого участия в строительстве до выполнения застройщиком условий договора (Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

В связи с возникновением у будущего приобретателя некого "переходного статуса", связанного с "ожиданием права", возникают трудности определения его прав и обязанностей относительно имущества, которым он владеет, отношений с собственником, выбора возможностей защиты.

• В этой связи представляется важным предложение, направленное на урегулирование отношений, возникающих в связи с "ожиданием права", содержащееся в проекте Концепции развития законодательства о вещном праве. Авторы Концепции предлагают признать за таким приобретателем субъективное вещное право на приобретение чужой недвижимой вещи в будущем, обладающее абсолютным характером и порождающее своеобразное состояние "ожидания" приобретения права собственности у управомоченного лица.

• В настоящий момент подобное ограниченное вещное право не только не известно российскому гражданскому праву, но и сама сущность категории "ожидаемых прав" в отечественной цивилистике представляется малоисследованной, в связи с чем ее внедрение в российский правопорядок без серьезного анализа правовой природы данной категории, зарубежного опыта условий и сфер его применения может породить в практике немало проблем.

• Поэтому особенно важно обратить внимание на то, что в праве ряда развитых правопорядков (прежде всего Германии, Австрии, а вслед за ними Венгрии, Хорватии, Греции) проблема квалификации подобных отношений давно стала предметом исследований, в результате которых в правовой доктрине и правоприменительной практике была разработана правовая конструкция "ожидаемого права" ("Anwartschaftsrecht" <10> (в дословном пер. с нем. Anwart - "ожидание", Recht - "право")), однако прямо не закрепленная зарубежным законодательством.

Но несмотря на это большинство ученых склоняются к признанию за данной категорией статуса самостоятельного вещного и абсолютного права, предоставляющего управомоченному лицу владение, пользование и частичное распоряжение вещью (в виде уступки и залога), при наступлении определенных условий возможности приобрести право собственности преимущественно перед другими лицами, а в случае нарушения права - требовать вещно-правовой защиты, в том числе против собственника.

• Большая популярность Anwartschaftsrecht связана с его распространением при заключении договора купли-продажи с оговоркой сохранения за продавцом права собственности.

• Институт Anwartschaftsrecht является одной из наиболее дискутируемых категорий в немецкой доктрине, относительно его природы существуют различные теории (отсутствия субъективного права у покупателя, а также признания за покупателем ограниченного вещного права, ограничения права собственности, теории залога права владения, "минуса" собственности, первой ступени собственности).

Доминирующей выступила вещно-правовая теория признания за покупателем самостоятельного вещного права.

В этой связи относительно правового статуса приобретателя были выработаны важнейшие правила: 1) о предоставлении права подачи вещного иска приобретателем в отношении любого третьего лица, а также и собственника; 2) о следовании данного права за вещью независимо от смены собственника, что не должно затрагивать интересов приобретателя; 3) о возможности распоряжения приобретателем вещью в виде уступки и залога.

• В настоящее время содержание "ожидаемого права" считается определенным практикой и доктриной: управомоченному лицу в период "ожидания" возникновения права собственности принадлежит правомочие владения и пользования (с момента передачи вещи), а также частичного распоряжения (что особенно важно для сохранения имущественной "ценности" вещи).