Задача 1.
Передали в аренду нежилое помещение на 10 лет.
Арендатор д.б. провести ремонт и перепланировку по договорённости. Не произвёл. Стал использовать как склад, поэтому уменьшил размер платежей до платежей за склад.
Арендодатель потребовал в суде недоимок, расторжения, компенсации за ремонт и перепланировку.
Вопросы:
Мог ли арендатор самостоятельно снизить платежи?
Ст. 614
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
В нашем случае самовольно принял решение о снижении платежей.
Мог ли арендатор самостоятельно изменить целевое назначение использования имущества?
Ст. 615
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
У нас целевое использование было определено в договоре.
Можно ли требовать компенсации за ремонт?
Ч. 3 ст.615. Но! Тут ведь уже не арендный элемент, а подряд. УТОЧНИТЬ!!!
На каком основании расторгать?
Ст. 619
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
У нас пользование не по назначению, плюс неуплата.
4.1. Вывод из судебной практики: Неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжения договора, если сумма задолженности незначительна.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.09.2006 по делу N А56-3369/2006
"...Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Предприятие Промстрой" (далее - Общество) о взыскании 16055 руб. 45 коп., в том числе 12765 руб. 01 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2005 по 31.12.2005 и 3290 руб. пеней, на основании договора от 05.03.2004 N 21-ЗК00301 аренды земельного участка, а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.
4.6. Вывод из судебной практики: Внесение арендной платы в установленные договором сроки, но не в полном объеме, не тождественно невнесению арендной платы по истечении установленного договором срока платежа и потому не является основанием для досрочного расторжения договора аренды.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 27.04.2010 N Ф09-2796/10-С6 по делу N А07-14098/2009
На создание неотделимых улучшений (пристройка к объекту, перепланировка, установка пожарной сигнализации, системы вентиляции и др.) необходимо получить согласие арендодателя. При этом нужно обязательно прояснить и зафиксировать договоренности письменно - будут ли компенсироваться расходы, так как от этого зависит порядок учета трат. Кроме того, если не получить согласие арендодателя, то он может на законных основаниях потребовать демонтировать улучшения, что приведет к дополнительным нежелательным издержкам.
Задача 3.
Есть право на установление такого условия, но нет императивного требования.
Таким образом, по общему правилу арендодатель производит за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. В то же время стороны вправе предусмотреть другой порядок распределения обязанностей по проведению ремонта в договоре аренды. В том числе стороны могут включить в договор аренды условие о том, что обязанность по осуществлению капитального ремонта возлагается на арендатора, но арендодатель обязуется компенсировать арендатору расходы на капитальный ремонт. То есть, по сути, на арендатора в этом случае возлагается только бремя выполнения работ по капитальному ремонту, но не расходов на его выполнение. В договоре аренды стороны могут также предусмотреть, что стоимость произведенного арендатором капитального ремонта подлежит зачету в счет арендной платы. Все эти варианты договорных условий вполне соответствуют действующему гражданскому законодательству.
В проекте представленного нам для изучения дополнительного соглашения к договору аренды предусмотрено именно такое условие: арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества, а стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы.
Право сторон на зачет в такой ситуации подтверждается и судебной практикой. Так, в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 15.12.2014 N Ф05-13888/2014 по делу N А40-186795/13-157-1669 указано:
4.1. Вывод из судебной практики: Арендатор, который произвел капитальный ремонт арендованного имущества, не вправе требовать возмещения его стоимости, если договором обязанность по проведению капитального ремонта была возложена на арендатора без зачета затрат на его проведение.
Примечание: С 1 июня 2015 г. вступила в силу ст. 309.2 ГК РФ, в соответствии с которой должник несет расходы на исполнение обязательства, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором либо не вытекает из существа обязательства, обычаев или других обычно предъявляемых требований. Следовательно, с указанной даты рассматриваемый вопрос урегулирован законодательно.
Судебная практика:
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.09.2010 по делу N А03-5420/2009
"...Исковые требования мотивированы наличием у арендодателя обязанности по возмещению расходов истца на капитальный ремонт арендованного имущества.
27.07.2005 комитет и предприниматель В.Я. Попов заключили новый договор аренды со сроком аренды с 01.08.2005 по 31.07.2010. Предприятие выступило по данному договору также в качестве балансодержателя. Договор прошел государственную регистрацию. Пунктом 9.3 данного договора обязанность по проведению капитального ремонта была возложена на арендатора без зачета затрат на его проведение. Имущество было передано арендатору по акту от 01.08.2005 без замечаний.
Согласно заключению эксперта была определена стоимость ремонтно-строительных работ (включая стоимость строительных материалов), которая в ценах на 12.05.2006 на дату окончания капитального ремонта составила 1 246 070 рублей.
Отказ в зачете стоимости капитального ремонта послужил основанием для обращения предпринимателя В.Я. Попова в арбитражный суд.
Уклонение арендодателя об обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Отказывая предпринимателю В.Я. Попову в иске, суд первой инстанции исходил из отсутствия у него оснований для требования о зачете стоимости капитального ремонта.
По договору аренды от 27.07.2005 обязанность по производству капитального ремонта была возложена на арендатора. С учетом данного условия, а также иных представленных в дело доказательств, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о принятии арендатором на себя затрат по капитальному ремонту здания без условия о зачете этих затрат в счет арендной платы..."
4.2. Вывод из судебной практики: Расходы арендатора на капитальный ремонт, проведенный без согласия арендодателя, не возмещаются, если арендатор не доказал необходимость проведения ремонта (в связи с ненадлежащим состоянием арендуемого имущества).
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.07.2009 по делу N А05-86/2009
Ст.616
1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Задача 20 и 22
Задача 20
По идее, тут надо разрешать вопросы в фактической плоскости. На лицо предпринимательский риск. Однако надо уточнять, в каком состоянии передали паром изначально.
ФЗ о лизинге
Статья 22. Распределение рисков между сторонами договора лизинга
Ответственность за сохранность предмета лизинга от всех видов имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью, утратой, порчей, хищением, преждевременной поломкой, ошибкой, допущенной при его монтаже или эксплуатации, и иные имущественные риски с момента фактической приемки предмета лизинга несет лизингополучатель, если иное не предусмотрено договором лизинга.
Как вариант пытаться прогнать по 451 ГК
Оттавская конвенция
Статья 8
1. а) Если иное не оговорено в настоящей Конвенции или договоре лизинга, арендодатель освобождается от всякой ответственности перед арендатором в отношении оборудования, кроме случаев, когда арендатору причинены убытки вследствие того, что он полагался на опыт и суждение арендодателя, и вследствие вмешательства последнего в выбор поставщика или спецификаций оборудования.
Однако тут всё интереснее. Лизинг – это история трёхсторонняя, а у нас две стороны. Верфь и изготовила, и продала, что соответствует модели купли-продажи (ч.2 ст.455). А такой способ оплаты – это рассрочка (ст.486).
И тут была именно купля-продажа. Риски все переходят по ст.459 ГК с момента передачи товара. Так что расторгнуть не получится. И в силу такой природы у покупателя возникла обязанность оплатить товар.
Задача 22.
Тема 50. 1, 5, 6, 12
Задача 1.
Коротко фабула: семье предоставили квартиру по соц.найму, они отказались. Гор.администрация хочет понудить к заключению соц.найма, завод выгоняет из общежития
Можно ли отказаться от дог-ра соц найма и какие последствия?
Отказаться можно, однозначно. Ибо свобода договора, которая проявляется и в возможности не заключать договор.
Об исключении. ВС считает, что перечень в ст.56 ЖК РФ исчерпывающий:
"Обзор практики рассмотрения судами в 2013 - 2014 годах дел по спорам, связанным с обеспечением права малоимущих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма из муниципального жилищного фонда"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015)
Толковой практики нет. Поэтому, видимо, оснований исключить их и нет.
С какого момента снимают с учёта нуждающихся?
См. выше. Вообще не должны были снимать.
Какие основания для выселения из общежития завода?
ЖК
Статья 105. Предоставление жилых помещений в общежитиях
1. Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.
2. Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, обучения, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.
Ст. 687 ГК не содержит такого основания для расторжения договора как получение жилья по соц.найму.
Итого: оснований расторгать вроде бы и нет. Работать продолжают, правила проживания не нарушают.
Как быть с местом нахождения?
Ст. 57. Ч.5. По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в границах соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления. Так что тут всё чисто.
Почему исключили из реестра? Можно попробовать оправдаться в суде ссылкой на злоупотребление, но вряд ли это будет достаточным основанием.
Задача 5.
Перепланировка без согласования при соц.найме.
Ст.29 ЖК
2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.