Тема 36. Задачи

Тема 36

ЗАДАЧА 1

Какой договор был заключён между сторонами?

Согласно п. 3 ст. 1 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ о ДДУ), «передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается». С гражданином заключать инвестиционный договор на приобретение квартиры незаконно. Это считается незаконным привлечением денежных средств в долевое строительство (ст. 14.28 КоАП). Подобное решение вынес в своем постановлении № Ф08-8726/ 07-3276А ФАС Северо-Кавказского округа 11 января 2008 г.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 2 ФЗ о ДДУ, «застройщик - хозяйственное общество», следовательно, это не договор ДДУ – застройщиком-то является профсоюз.

Тем не менее, согласно п. 2.1 ст. 1 ФЗ о ДДУ, «сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку», т.е. оспорить сделку может лишь гражданин, но не застройщик, даже такой неподходящий застройщик, как в данном случае.

Был ли заключён договор и было ли исполнено обязательство с Марковым? Правомерен ли односторонний отказ от такого обязательства?

Согласно п. 3 ст. 4 ФЗ о ДДУ, «договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом». В том случае, если условие было соблюдено, то Марков был обязан вносить платежи в четыре этапа, что допускается законодательством. В договоре содержится условие, согласно которому просрочка более чем на 30 дней является основанием для расторжения договора; согласно п. 5 ст. 5 ФЗ о ДДУ, «в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона».

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ, «договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения». Согласно п. 1 ст. 180 ГК РФ, «недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части». Таким образом, поскольку конструкция договора в данном случае не страдает, если исключить из нее положение об этом условии одностороннего отказа, сделка действительна в части, не противоречащей закону.

Согласно п. 3 ст. 9 ФЗ о ДДУ, «в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования».

Таким образом, обязательство является действующим.

Был ли заключён договор и исполнено обязательство с Веденовой?

Нет, не был.

Согласно п. 1 ст. 398 ГК РФ, «в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск».

Задача 4