Е.А. Суханов "жилищная (этажная) собственность" в европейских правопорядках

Понятие и виды "жилищной (этажной) собственности"

объектом данного права законом вынужденно признается не отдельная вещь, а определенная часть юридически неделимой вещи (дома) - жилая квартира или комната, находящийся в том же доме гараж или другое обособленное нежилое помещение, используемое в качестве офиса, магазина и для тому подобных целей. «» соб-ть,т.к. в Европе квартиры могут быть многоуровневыми, а после 2 МВ квартиры стали чаще одноэтажными-«жилищная» соб-ть. Развитие института из-за урбанизации.

Введение "этажной", или "жилищной", собственности повлекло необходимость законодательного решения ряда серьезных правовых проблем. Одним из фундаментальных принципов вещного права в европейском континентальном праве признается "принцип присоединения", в силу которого составная часть вещи, не являющаяся самостоятельным объектом вещных прав, всегда следует юридической судьбе "своей" вещи <1>. В зависимости от сохранения этого принципа или отказа от него "этажную (или жилищную) собственность", закрепленную европейскими правопорядками, разделяют на два типа (две модели):

1) В первом случае "этажная собственность" становится некоей комбинацией (соединением) единоличного права собственности владельцев на используемые ими квартиры или помещения (части) здания и общей собственности (или иного права) на земельный участок и общие части здания, служащие всем другим его частям (фундамент, несущие стены, лестницы, крыша и т.д.). Такой подход закрепляется законодательством Германии, Италии, ряда балканских стран. Данная модель "этажной собственности", в основу которой положена "индивидуалистически выраженная форма собственности", рассматривается как "подлинная", "настоящая этажная собственность"

2) Во втором случае земельный участок и находящееся на нем здание в целом как единые, юридически неделимые вещи находятся в общей долевой собственности жильцов, которые одновременно получают особое (ограниченное) вещное право пользования квартирой или иной частью дома. В этой ситуации принято говорить о разновидности общей собственности, или о "квалифицированной общей собственности", при которой владелец конкретной квартиры приобретает долю в праве общей собственности на дом и земельный участок в целом, а не единоличное право собственности на квартиру. Такая модель, в правовом оформлении которой преобладает "идея общности", именуется "ненастоящей этажной собственностью". Она закреплена законодательством Австрии и Швейцарии.

Важно также отметить, что в обоих случаях в качестве объектов "этажной собственности" выступают жилые и некоторые нежилые помещения, расположенные в жилых домах, а не в "офисных" (нежилых) зданиях.

"Подлинная" жилищная собственность

. В Германии "жилищная собственность" рассматривается как "особая форма земельной собственности" (ибо строения считаются составной частью земельного участка как единственного по сути вида недвижимости), представляющая собой "особую собственность" (Sondereigentum) на квартиру, связанную с долей в общей собственности на общее имущество дома, к которому она принадлежит. В общей собственности находятся земельный участок и "несущие части" дома, а также другие "общие сооружения", а в "особой собственности", т.е. в собственности владельцев квартир, находятся их квартиры со всеми составными частями, не относящимися к "несущим частям здания" (пол, потолок, не относящиеся к несущим стены). При этом "права, составляющие долевую собственность, распространяются также и на особую собственность" на квартиры (абз. 2 § 6), по сути, предопределяя ее содержание; более того, "особая собственность" на квартиру не может быть отчуждена или обременена без соответствующих изменений в режиме общей собственности, но она может быть устранена (отменена) при сохранении долевой собственности (абз. 1 § 6). Все это свидетельствует о "несамостоятельности особой собственности" на квартиру, "господствующей" является доля в общей собственности, тогда как неразрывно связанное с ней право собственности на квартиру является лишь ее "придатком" или "составной частью" общей собственности.

Вместе с тем "жилищная собственность" на квартиру рассматривается в Германии как "подлинное" право собственности в смысле возможностей его свободного отчуждения, обременения (например, залога или аренды) и исковой защиты.

"Сообщество собственников жилья"- признали "ограниченную правоспособность" такого сообщества и даже его имущественную обособленность, а также обязательное (принудительное - zwingendes) членство в нем всех собственников квартир. Такое сообщество может быть субъектом не только некоторых прав, но и обязанностей (например, по заключенным им договорам, связанным с обслуживанием и ремонтом общего имущества, где не исключается субсидиарная ответственность собственников отдельных квартир пропорционально их долям в праве на общее имущество дома).

Управление "жилищной собственностью" осуществляют общее собрание собственников квартир и избираемый им управляющий (одновременно становящийся органом "сообщества собственников жилья"), в роли которого могут выступать как граждане, так и юридические лица. При этом общее собрание наряду с принятием конкретных решений (большинством голосов) принимает также "общий порядок" (Gemeinschaftsordnung), определяющий основные правила пользования как квартирами, так и общим имуществом дома. Названный "общий порядок" заносится в земельную книгу, становясь обязательным для возможных правопреемников отдельных собственников жилья. Германский жилищный закон в § 18 и 19 предусматривает даже возможность исключения собственника жилья из сообщества при грубом нарушении лежащих на нем обязанностей или при наличии иных серьезных оснований.

2. В Италии категории "жилищная собственность" соответствует понятие общей собственности на здание - "кондоминиум" (condominio negli edifici), также рассматриваемой здесь в качестве "особой формы собственности" (т.е. разновидности права собственности) <1>. Он представляет собой комбинацию (сочетание) права собственности на отдельные части здания (этажи, квартиры, "деловые" (офисные) помещения, гаражи и т.п.) и права общей (долевой) собственности на "совместные части" такой недвижимой вещи. Важную юридическую особенность этой конструкции составляет принципиальная возможность нахождения земельного участка под таким домом (строением) не только в общей собственности, но и в собственности одного из сособственников здания (его "общих частей") или даже в собственности третьего лица.

При этом в Италии возможен кондоминиум относительно нескольких самостоятельных зданий, который может быть разделен сособственниками на ряд самостоятельных кондоминиумов (в отношении каждого здания). Допустимо также создание несколькими кондоминиумами нового, единого для них кондоминиума ("суперкондоминиума") относительно находящихся в долевой собственности их участников общих объектов, например парков, бассейнов, обслуживающих общие потребности жителей (сособственников) нескольких домов (кондоминиумов). От них отличается "частичный кондоминиум", возникающий в тех случаях, когда определенные части единого строения обслуживают не все строение в целом, а лишь его некоторую часть (например, лестницы или лифты отдельных подъездов дома) <1>.

Италии собственность на отдельные части здания неразрывно связана с общей собственностью на его "совместные части", от которой нельзя отказаться и которая, несмотря на свое название, в принципе неделима.

Доля каждого сособственника определяется соотношением стоимости находящейся в его собственности соответствующей "части здания" и стоимости здания в целом. Она фиксируется в специальном "списке долей" сособственников , который является частью положения о конкретном кондоминиуме и в дальнейшем определяет "весомость" права голоса своего обладателя на общем собрании сособственников и долю его расходов по содержанию общего имущества.

Во всех случаях участники кондоминиума не создают и не составляют особое юридическое лицо с обособленным от них имуществом. Вместе с тем здесь принято считать "кондоминиум" (точнее, совокупность его участников) неким "административным образованием" (ente di gestione), имеющим определенные собственные права и обязанности на базе "ограниченной правоспособности".

3. В балканских государствах каждый из участников "этажной собственности" обладает правом единоличной собственности на квартиру (помещение), считающимся главным, основным правом, и двумя акцессорными, зависимыми от него правами: "постоянным правом пользования" общими частями дома (строения) и долей в праве собственности (или "постоянным правом пользования") на земельный участок под строением."Этажная собственность" рассматривается здесь наряду с общей собственностью в качестве самостоятельной "формы собственности нескольких субъектов", т.е. имеет особый гражданско-правовой режим в системе вещного права.

Таким образом, "подлинная" "этажная (жилищная) собственность" в рассмотренных правопорядках представляет собой принципиально новый, неизвестный классическому гражданскому праву (и не соответствующий его вещно-правовым принципам) особый вещно-правовой режим недвижимой вещи (жилого дома и (или) земельного участка), юридически разделенной на отдельные части и "общую часть", каждая из которых становится самостоятельным объектом вещного права (единоличной или общей собственности).

Этот новый гражданско-правовой режим характеризуется соединением классического права собственности на отдельные (относительно самостоятельные) части недвижимой вещи и права общей (долевой) собственности на ее другие (общие) части (включая земельный участок).

Собственники отдельных частей недвижимости, одновременно становящиеся сособственниками ее общих частей, в большинстве случаев в обязательном порядке составляют "ограниченно правоспособную организацию" ("сообщество") для совместного управления этим общим имуществом.