!!Экзамен зачет 2023 год / Konspekt_Sukhanov_-_O_Ponyatii_Nedvizhimosti
.docxСуханов О понятии недвижимости
Следует отметить схоластический характер заполнивших современные публикации многочисленных филологических изысканий на тему соотношения заведомо равноценных понятий "недвижимость", "недвижимая вещь" и "недвижимое имущество". Еще В.М. Хвостов указывал, что "имущество есть особое юридическое понятие, которым мы пользуемся, чтобы сокращенно выразить целую совокупность юридических отношений, но оно не является самостоятельным объектом права"
В правопорядках, которые, подобно российскому, также принадлежат к германской семье континентального европейского права, неизменно отмечается как многозначность термина "имущество", так и невозможность установления на имущество как таковое абсолютного (вещного) единого права: оно не может стать единым объектом в силу вещно-правового принципа специализации.
Эти изыскания были вызваны неудачным по сути объявлением недвижимостью предприятия как имущественного комплекса, включающего в свой состав не только вещи, но и имущественные права и обязанности (ст. 132 ГК). Однако при внимательном изучении текста ст. 132 ГК становятся очевидными два обычно упускаемых исследователями из виду обстоятельства: 1) признание предприятия недвижимостью в этой специальной норме, а не в общем правиле абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК означает лишь приравнивание его к недвижимости по правовому режиму, причем к недвижимости "по закону", а не "по природе" (что лишний раз говорит о юридическом, а не о физическом характере этой категории); 2) предприятие в этом качестве может быть объектом различных сделок, связанных с вещными правами (абз. 1 п. 2 ст. 132 ГК), и соответственно - объектом возникших в результате обязательств, но не объектом права собственности и других вещных прав (что нарушало бы давно известный, но основательно забытый нашей современной цивилистикой классический вещно-правовой принцип специализации).
Предприятие как имущественный комплекс (а не просто сложная вещь в смысле ст. 134 ГК) не может стать объектом вещных прав. Таким образом, по прямому указанию закона оно является недвижимостью и единым имущественным комплексом (недвижимым имуществом) лишь для ИМУЩЕСТВЕННОГО ОБОРОТА, т.е. только в случаях и в пределах отчуждения (перехода) прав на это разнородное по природе имущество.
В нашей современной литературе составные части недвижимой вещи сплошь и рядом отождествляются с принадлежностями главной вещи (вещей). Но составные части являются не имеющими самостоятельного значения частями других вещей (и потому всегда разделяют судьбу последних), тогда как принадлежности - это вполне самостоятельные вещи.
За время отсутствия в отечественном праве категорий "недвижимость" и "вещные права" (основной смысл которых состоит в регулировании правового режима земельных участков и отношений землепользования) в нашем правосознании прочно укоренилось представление о возможности вести хозяйственную деятельность (предприятие) или проживать в жилом доме (квартире) без какой бы то ни было связи с соответствующим земельным участком. Именно такое понимание объектов вещных прав способствовало и последующему признанию жилых квартир (и даже комнат), а также и нежилых помещений (включая этажи зданий) самостоятельными недвижимыми вещами - объектами права собственности, хотя в действительности все они являются не отдельными вещами, а лишь составными частями юридически неделимых вещей - домов (зданий).
Абз. 1 п. 1 ст. 130 устанавливает в качестве главного признака недвижимости прочную связь объекта с землей, которая выражается в невозможности его перемещения без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению => законодатель указывает на связь недвижимой вещи с землей (земельным участком), коль скоро понятием недвижимости в отечественном праве традиционно охватываются не только земельные участки, но и находящиеся на них здания и сооружения.
Что же касается объектов незавершенного строительства, то таких недвижимых вещей не знает ни один другой правопорядок, кроме российского.
Признание же в абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК "недвижимостей по закону" (воздушных, морских и речных судов и космических объектов) не менее ясно говорит о том, что недвижимость - категория юридическая, а не физическая и главное ее свойство - не физическая "неотрывность" от земли, а юридически необходимая государственная регистрация правового режима соответствующей вещи (ст. 131 ГК).
Уже в дореволюционном российском праве обращалось внимание на то, что критерий разграничения движимости и недвижимости "видели раньше в возможности перемещения вещи без утраты своей целости и вида, короче - без повреждения. При успехах современной техники в перемещении предметов указанный критерий нельзя считать вполне надежным. Поэтому современное право выдвигает новый критерий - понятие недвижимости как ЗЕМЛИ и всего того, что является ее СОСТАВНОЙ частью".
ГГУ 1896 и швейцарский ГК 1907 вообще не знают понятия "недвижимость", противопоставляя движимые вещи земельным участкам, которые и составляют здесь единственный вид недвижимости. Прочно связанные с землей объекты, включая строения, считаются в германском праве не отдельными (самостоятельными) вещами, а лишь составными частями земельного участка. Поэтому в качестве принадлежности вещи, в том числе недвижимой, здесь могут выступать только движимые вещи ,не являющиеся земельными участками или их составными частями (ими, следовательно, не могут быть строения).
Разумеется, такой законодательный подход не ведет к "отрицанию" физического существования сооруженных на земле домов и других строений (включая и самовольно возведенные), а лишь придает им иной правовой режим, нежели в привычном нам российском праве. Строение на земельном участке (в том числе и незавершенное) до момента его государственной регистрации в качестве составной части земельного участка (недвижимости) по общему правилу рассматривается в качестве движимой вещи.
Во французском праве выделяется еще и "недвижимое имущество в силу своего назначения", которым считаются сельскохозяйственные животные и сельскохозяйственный инвентарь, голуби в голубятнях, кролики в садках, чаны и бочки, солома и удобрения и т.д. (ст. 524 ФГК). Из этого видно, что понятие и содержание категории "недвижимость" в решающей мере определяются правовым режимом соответствующих объектов, установленным тем или иным правопорядком.
В германском и швейцарском праве признание строений составной частью земельного участка обеспечивает по сути автоматическое применение классического принципа superficies solo cedit. В отечественном праве этот принцип потерял смысл в условиях национализации земли, ибо его применение означало бы и автоматическую национализацию всех строений, возведенных на государственной земле.
Понятие недвижимости неразрывно связано с признанием земли (земельных участков) объектом права частной собственности, ибо только при этом условии земельные участки становятся объектами имущественного оборота, участники которого заинтересованы в их четком правовом режиме, что, в свою очередь, влечет необходимость его государственной (публичной) регистрации.
Сохранение господствующей роли государственной собственности на землю в нынешних условиях (пока она охватывает 90% земли) влечет неизбежный разрыв между правом собственности на земельный участок (как правило, находящийся в публичной собственности) и правом собственности на возведенное на нем строение (как правило, уже находящееся в частной собственности). Провозглашенный подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (а по сути - все тот же классический superficies solo cedit), предполагающий единого собственника земли и возведенных на ней строений, видимо, еще не скоро воплотится в реальность.
Восстановление в нашем праве категории "недвижимость" оказало серьезное влияние на формирование и использование ряда других традиционных цивилистических понятий. Деление вещей на главные и принадлежности (ст. 135 ГК), очевидно, неприменимо к недвижимостям и, следовательно, относится только к движимым вещам.
Это же относится и к делению сделок (договоров) на реальные и консенсуальные. Многие сделки с недвижимостью, например договоры продажи предприятия или аренды недвижимых вещей (п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 651 и п. 2 ст. 658 ГК), считаются заключенными с момента их государственной регистрации, а не с момента достижения их сторонами соглашения или с момента фактической передачи вещи. Именно регистрация, а не способ совершения сделки сторонами имеет здесь основное правопорождающее значение.
Недвижимые вещи не могут являться объектами некоторых сделок по приобретению и (или) отчуждению имущества. Недвижимость не может быть предметом договора комиссии <19>. Ведь комиссионер, в силу п. 1 ст. 996 ГК не являющийся и не становящийся собственником недвижимого имущества комитента, не может и зарегистрировать переход права собственности на отчуждаемую или приобретаемую недвижимость, что предусмотрено п. 1 ст. 551 ГК, а тем самым по сути и совершить для комитента соответствующую сделку.
Действующие нормы о виндикационном иске (ст. 301 и 302 ГК), почти дословно воспроизводящие правила ст. 151 и 152 ГК РСФСР 1964 г., целиком рассчитаны на истребование из чужого незаконного владения только движимых вещей. Ведь виндикационный иск со времен римского права признается петиторным, т.е. требующим изначального доказательства истцом своего титула на вещь. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат обязательной государственной регистрации, поэтому в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним единственным доказательством существования зарегистрированного права является его государственная регистрация. Спор "невладеющего собственника" (или иного законного владельца) недвижимой вещи и фактически владеющего ею "несобственника" (неуправомоченного лица) всегда должен сводиться к спору о правильности записи соответствующего права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, т.е. основываться на иске о признании права. Ведь если ответчик значится в указанном реестре собственником, у истца отсутствует право на предъявление виндикационного иска, а если ответчик по иску вообще не значится в указанном Реестре, то речь скорее всего должна идти о негаторном, а не о виндикационном иске, т.е. об устранении нарушений права собственности (или права иного титульного владельца), связанных или не связанных с лишением его владения спорной вещью (ст. 304 ГК).
Фактическое владение недвижимой вещью заведомо неуправомоченным лицом (не имеющим на нее права, зарегистрированного государством) лишает юридического значения вопрос о его добросовестности или недобросовестности, а также выяснение других условий удовлетворения виндикационного иска, делая последнее по существу автоматическим. Поэтому предъявленный к такому ответчику иск имеет не слишком много общих черт с классическим иском о виндикации движимой вещи у ее владельца.
Восстановление категории "недвижимость" в отечественном гражданском праве нельзя рассматривать просто как появление в нем еще одного "рыночного" понятия. Данная основополагающая цивилистическая категория находится в единой, общей системе гражданско-правовых понятий и оказывает на нее серьезное влияние. В современном гражданском праве России оно выражается в необходимости видоизменения, а иногда и дополнения и даже известного пересмотра ряда привычных и казавшихся давно устоявшимися гражданско-правовых институтов и категорий.