Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе

Раздел I. Общие положения о недвижимых вещах

§ 1. Законодательное определение понятия "недвижимая вещь"

Определение недвижимой вещи по действующему законодательству. Наиболее общее определение "недвижимости" ("недвижимого имущества") содержится в ст. 130 ГК РФ. При его выработке используется несколько юридико-технических приемов:

• земельные участки, участки недр и обособленные водные объекты прямо отнесены ст. 130 ГК РФ к объектам недвижимости. Указанные объекты являются недвижимыми вещами в силу своих естественных свойств;

• применительно к иным объектам, являющимся недвижимыми в силу естественных свойств (так называемая "недвижимость по природе" - т.е. все, что связано с землей настолько прочно, что в случае разрыва этой связи терпит ущерб, не позволяющий использовать далее ту же вещь по прежнему назначению) - дается не только примерный перечень этих объектов (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), но и называются критерии, которые позволяют в конкретной ситуации определить, является имущество недвижимым или нет;

• режим недвижимости распространен, в силу указания закона, на ряд объектов, являющихся по своим естественным свойствам движимыми объектами (т.е. "недвижимость по закону"). Поскольку их естественные свойства не позволяют применить к ним общий критерий связанности с землей, эти объекты перечислены непосредственно в абз. 2 п. I ст. 130 ГК РФ (речные и морские суда, воздушные суда, космические объекты); в ст. 130 ГК РФ содержится также указание о том, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Ими в настоящее время являются предприятия (ст. 132 ГК РФ) и кондоминиумы (ФЗ "О товариществах собственников жилья") и др.

Оценка действующего законодательства. Определение недвижимости в силу присущих ей естественных свойств, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, является достаточно универсальным. Сложившаяся правовая доктрина и судебная практика показывают, что определение недвижимости как всего того, "... что прочно связано с землей, т.е. объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно...", следует понимать как наличие двух обязательных критериев, которым должен удовлетворять объект. При этом неразрывность физической связи объекта с землей следует понимать как условие его использования по назначению, что делает этот признак главным критерием.

Предложения по совершенствованию действующего законодательства. Определение недвижимой вещи, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, вряд ли нуждается в пересмотре. Также нет оснований и для того, чтобы вводить в определение недвижимой вещи такой дополнительный признак, как обязательность (подверженность) государственной регистрации (далее - ГР) самой вещи. Требование ГР недвижимости есть следствие объективно присущих этой категории вещей признаков, а не один из таких признаков.

§ 2. Применение общих положений гражданского законодательства о вещах к недвижимым вещам

Предложения по совершенствованию законодательства.

1. Недвижимость всегда является индивидуально определенной вещью. Ее индивидуальный характер можно объяснить той неразрывной физической и юридической связью, которая существует между объектом недвижимости и земельным участком.

2. Каждая недвижимая вещь должна представлять собой самостоятельный единый объект гражданского права. Соответственно сложная вещь, объединяющая по признаку использования по одному назначению разнородные вещи, при наличии у составляющих ей вещей признаков, предусмотренных ст. 130 ГК РФ, может быть сама признана недвижимой вещью (например, комплекс недвижимого имущества).

3. 3. Если по своим естественным (физическим, конструктивным и т.п.) характеристикам недвижимая вещь может быть поделена на несколько самостоятельных вещей, то при разделе прежняя недвижимая вещь свое существование прекращает, и образуются два или более самостоятельных объекта права.

4. В случае, если объект недвижимости является неделимой вещью (ст. 133 ГК РФ), то даже при возникновении права общей собственности неделимая недвижимая вещь сохраняет свое значение самостоятельного единого объекта гражданского права.

С учетом сказанного необходимо исключить из ст.ст. 132, 558 ГК РФ, ст. 7 Водного кодекса РФ, ст. 127 Жилищного кодекса РФ указание на возможность купли-продажи, мены, дарения, аренды, залога и иных сделок по распоряжению частью единого объекта недвижимости.