Тема 49.

Задача 1.

Кратко фабула: Договор аренды – ЗАО «Атлант» (арендодатель) передало в аренду ООО «Закусон» (арендатор) нежилое помещение для размещения предприятия быстрого питания сроком на 10 лет.

Поскольку указанное помещение ранее занимала парикмахерская, стороны договорились, что арендатор проведет перепланировку и ремонт помещения.

Но проведение ремонтных работ откладывалось, а потом арендатор разместил в помещении закупленное для своих нужд имущество: мебель, инвентарь, посуду и др. Арендатор стал вносить арендную плату меньше, как за складское помещение.

Арендодатель потребовал оплаты помещения в соответствии с договором и ликвидации задолженности.

Арендатор отказался выполнять требование, так как использует помещение наиболее целесообразно: кафе он разместил в другом помещении, которое нуждается в переустройстве, а данное помещение вполне пригодно для хранения материальных ценностей.

Арендодатель – иск о расторжении договора аренды и взыскании с арендатора задолженности по арендной плате, а также расходов, необходимых для перепланировки и ремонта помещения.

Стороны предусмотрели в договоре, что перепланировка и ремонт помещения будут произведены арендатором.

Письмо Минэкономразвития России от 14.04.2015 n д23и-1578 "о государственном кадастровом учете изменений помещений в результате перепланировки, реконструкции"

В настоящее время понятия "перепланировка" и "переустройство" и связанные с ними процедуры (работы) отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт. При этом определения понятий "реконструкция" и "капитальный ремонт" имеют более широкий смысл, нежели понятия "перепланировка" и "переустройство" и включают в себя специальные процедуры (работы) (статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Таким образом, Кодекс устанавливает диспозитивное правило и обязанность по проведению капитального ремонта может быть возложена на арендатора.

Арендатор не провел ремонт и разместил в этих помещениях свое имущество. Стал вносить плату как за складское помещение.

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

 1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.