Вещные ожидаемые права в ГП России и зарубежных стран, Емелькина
Общие положения
В последнее время в отечественной цивилистике наблюдается интерес к исследованию правового статуса лица, владеющего имуществом с целью последующего приобретения на него права собственности при выполнении им условий, указанных в договоре или в законе.
В этой связи наметилась тенденция к определению правового положения такого владельца в качестве обладателя "ожидаемого права".
Подобные "правоожидания" возникают в различных ситуациях, например у приобретателя вещи по договору купли-продажи с сохранением права собственности за продавцом до выполнения покупателем определенных условий (в том числе и по оплате) (ст. 491 ГК РФ), у покупателя предприятия с момента его передачи продавцом до перехода права собственности (п. 3 ст. 564 ГК РФ), а также участника договора долевого участия в строительстве до выполнения застройщиком условий договора (Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
В связи с возникновением у будущего приобретателя некого "переходного статуса", связанного с "ожиданием права", возникают трудности определения его прав и обязанностей относительно имущества, которым он владеет, отношений с собственником, выбора возможностей защиты.
В этой связи представляется важным предложение, направленное на урегулирование отношений, возникающих в связи с "ожиданием права", содержащееся в проекте Концепции развития законодательства о вещном праве. Авторы Концепции предлагают признать за таким приобретателем субъективное вещное право на приобретение чужой недвижимой вещи в будущем, обладающее абсолютным характером и порождающее своеобразное состояние "ожидания" приобретения права собственности у управомоченного лица.
В настоящий момент подобное ограниченное вещное право не только не известно российскому гражданскому праву, но и сама сущность категории "ожидаемых прав" в отечественной цивилистике представляется малоисследованной, в связи с чем ее внедрение в российский правопорядок без серьезного анализа правовой природы данной категории, зарубежного опыта условий и сфер его применения может породить в практике немало проблем.
Поэтому особенно важно обратить внимание на то, что в праве ряда развитых правопорядков (прежде всего Германии, Австрии, а вслед за ними Венгрии, Хорватии, Греции) проблема квалификации подобных отношений давно стала предметом исследований, в результате которых в правовой доктрине и правоприменительной практике была разработана правовая конструкция "ожидаемого права" ("Anwartschaftsrecht" <10> (в дословном пер. с нем. Anwart - "ожидание", Recht - "право")), однако прямо не закрепленная зарубежным законодательством.
Но несмотря на это большинство ученых склоняются к признанию за данной категорией статуса самостоятельного вещного и абсолютного права, предоставляющего управомоченному лицу владение, пользование и частичное распоряжение вещью (в виде уступки и залога), при наступлении определенных условий возможности приобрести право собственности преимущественно перед другими лицами, а в случае нарушения права - требовать вещно-правовой защиты, в том числе против собственника.
Большая популярность Anwartschaftsrecht связана с его распространением при заключении договора купли-продажи с оговоркой сохранения за продавцом права собственности.
Институт Anwartschaftsrecht является одной из наиболее дискутируемых категорий в немецкой доктрине, относительно его природы существуют различные теории (отсутствия субъективного права у покупателя, а также признания за покупателем ограниченного вещного права, ограничения права собственности, теории залога права владения, "минуса" собственности, первой ступени собственности).
Доминирующей выступила вещно-правовая теория признания за покупателем самостоятельного вещного права.
В этой связи относительно правового статуса приобретателя были выработаны важнейшие правила: 1) о предоставлении права подачи вещного иска приобретателем в отношении любого третьего лица, а также и собственника; 2) о следовании данного права за вещью независимо от смены собственника, что не должно затрагивать интересов приобретателя; 3) о возможности распоряжения приобретателем вещью в виде уступки и залога.
В настоящее время содержание "ожидаемого права" считается определенным практикой и доктриной: управомоченному лицу в период "ожидания" возникновения права собственности принадлежит правомочие владения и пользования (с момента передачи вещи), а также частичного распоряжения (что особенно важно для сохранения имущественной "ценности" вещи).
Виды ожидаемых прав на земельный участок
Немецкая практика выработала несколько сфер применения Anwartchaftsrecht:
1) на основании заключения договора купли-продажи с оговоркой сохранения права собственности за продавцом (сделка с отлагательным условием);
2) право кредитора ипотечного права после регистрации залога до возникновения обеспеченного требования;
3) право лица, обладающего преимущественным правом покупки земельного участка, с момента уплаты согласованной (между покупателем - третьим лицом и собственником земельного участка) покупной цены до согласия владеющего покупателя - непосредственного владельца (третьего лица), заявленного в регистрирующий орган, на регистрацию правомочного лица в поземельной книге в качестве собственника;
4) право покупателя земельного участка с момента заключения и нотариального удостоверения вещного договора и до момента регистрации в поземельной книге;
5) права застройщика на жилые и нежилые помещения по заявлению лица при приобретении права на земельный участок, на котором должен быть возведен жилой дом, с момента заключения договора до передачи вещи.
Правовая природа права приобретения чужой вещи
Правовая природа статуса лица, которое имеет право на приобретение вещи в будущем, породила в немецкой правовой доктрине достаточно оживленные споры.
Ряд правоведов отказывались признать за приобретателем вещи субъективное право вообще, полагая, что у него возникает только несколько правомочий. Поэтому взгляды относительно сущности ожидаемых прав можно разделить на признающие качество субъективного права и отрицающие наличие права.
Доминирующей выступила теория признания за приобретателем субъективного права. Что касается ее сторонников, то следует заметить, что, в свою очередь, существует целая палитра различных концепций относительно сущности этого права. Основополагающим является подход признания правомочий владельца как прав, обладающих вещным характером. Были высказаны также суждения о том, что статус владельца обладает характером ограниченной собственности, разделенной собственности, сособственности. Интересны суждения о признании за данным правом "минуса" права собственности (термин Федерального суда Германии) и "залога вещи, находящейся во владении", полагая, что сохранение за продавцом права собственности явилось бы близким залогу с передачей вещи залогодателю.
Наиболее важными аргументами против признания вещного действия Anwartschaftsrecht при сохранении за продавцом права собственности выступают два возражения.
С одной стороны, приводится, что Германское гражданское уложение из-за "numerus clausus" («ограниченное число», ограниченный перечень вещных прав) - дополнительное вещное право не допускает.
Другое возражение опирается на то, что в таком случае речь идет о вещном праве, условия существования и содержание которого полностью зависят от обязательного договора, а не закона (как это предусматривает немецкий принцип "Typenfixierung" (фиксации содержания)).
Следует заметить, что в последнее время подобные суждения все меньше поддерживаются в доктрине и судебной практике, но тем не менее они настолько веские, что до сих пор препятствуют законодательному оформлению Anwartschaftrecht в качестве вещного права.
Место Anwartschaftsrecht в системе ограниченных вещных прав
Немецкие правоведы определяют место Anwartschaftsrecht, являющегося правом приобретения вещи в будущем, в системе ограниченных вещных прав в группе вещных прав, именуемых Erwebsrechte, т.е. приобретения чужой вещи.
Известно, что традиционным для пандектного права выступает деление вещных прав на права пользования (Nutzungsrechte), права приобретения чужой вещи (Erwebsrechte), право на реализацию (распоряжение) чужой вещи (Verwaltungsrechte).
Вместе с тем Anwartschaftsrecht серьезно отличается от прав, содержащихся в группе прав приобретения чужой вещи (например, от преимущественной покупки), тем, что оно связано с передачей приобретателю владения, а также правомочий пользования и частичного распоряжения вещью.
Наличие указанных правомочий у владельца выступило предпосылкой для формулировки еще одного подхода, согласно которому Anwartschaftsrecht в отношениях с оговоркой сохранения права собственности за продавцом представляет собой смесь всех трех типов вещных прав, так как покупатель дополнительно должен получать владение и возможность использования вещи наряду с гарантированным будущим приобретением собственности.
Соотношение ожидаемых прав с правом преимущественной покупки
Общее: общая цель "ожидаемого права" и права преимущественной покупки в виде направленности на приобретение вещи при наличии определенных условий;
Различия:
Во-первых, при ожидаемом праве всегда ставится условие, которое должно наступить в будущем и с которым связывается возникновение права собственности (например, государственная регистрация права, полная оплата стоимости вещи). Напротив, при преимущественном праве покупки условие, которое состоит в заключении договора с третьим лицом, является основанием реализации права преимущественной покупки.
Во-вторых, условие реализации права преимущественной покупки, в отличие от условия при ожидаемых правах, не влечет приобретение права собственности, а лишь предоставляет право на требование о передаче вещи в собственность.
Соотношение "ожидаемых прав" с секундарными правами
Несмотря на то что в доктрине имеются суждения о сходстве Anwartschaftsrecht с секундарными правами, поскольку оба направлены на возникновение другого права, тем не менее считается, что основания для их отождествления отсутствуют. "Ожидаемое право" отличается от секундарного тем, что в отличие от последнего его можно уступить по договору цессии, передать в залог. Кроме того, при "ожидаемых правах" юридическое приобретение гарантированно, а при секундарных зависит от деятельности приобретателя. Ожидаемые права также отличаются тем, что владелец вещи получает юридическое приобретение непосредственно, т.е. собственным действием, без дополнительного (промежуточного) заключения обязательства.
Соотношение «ожидаемых прав» с ипотечным правом
При Anwartschaftsrecht, так же как и при ипотеке, правомочный гражданин, т.е. залогодержатель, относительно прав кредитора по закладной оснащен юридической властью в виде возможности вещно-правовой защиты и обращения взыскания на имущество. В этой связи в немецкой доктрине появилась точка зрения об определении данного права как залога без владения.
Вместе с тем данные права серьезно отличаются, и противниками указанного отождествления отмечается, что при установлении ипотеки ипотечный кредитор не преследует цели приобретения в будущем права собственности, на него не возлагается обязанность по выполнению условия, как на приобретателя при Anwartschaftsrecht, он не выступает стороной договора купли-продажи. Кроме того, залог, в отличие от "ожидаемого права", всегда носит акцессорный характер, т.е. является дополнительным обязательством к основному договору (например, договору купли-продажи).
!!! Вывод: несложно заметить, что существование "ожидаемых прав" в германском праве обусловлено национальными особенностями построения институтов немецкого гражданского права, которые, как известно, несмотря на римские начала, существенно отличаются от известных российскому частному праву.
В частности, большое влияние на "ожидаемые права" оказало наличие в немецком праве институтов вещного договора, предварительной записи, секундарных прав, принципа абстракции, широких возможностей при использовании залогового права, группы вещных прав преимущественного приобретения чужой вещи.
Серьезные отличительные особенности немецкого института очевидны, при этом, нет надобности во введении в российское право многих из перечисленных конструкций, поскольку исторические и экономические особенности отечественного правопорядка не позволяют их внедрить. Поэтому при введении "ожидаемого права" в отечественную систему, с одной стороны, следует учитывать зарубежный опыт существования данного права, с другой - необходим поиск баланса между отечественными категориями вещного права, которые соприкасаются с "ожидаемыми правами" и сходными зарубежными институтами.
!!! Категория «ожидаемых прав» в российском праве
Отечественный законодатель не рассматривает правомочия будущего приобретателя в отношении приобретаемой вещи в качестве элементов самостоятельного субъективного (вещного или обязательственного) права на данную вещь.
Эти правомочия составляют права и обязанности относительного правоотношения, вытекающие из соглашения. Между тем современная практика показывает недостаточность подобного правового регулирования, что, в свою очередь, аргументирует необходимость расширения прав будущих приобретателей при вступлении во владение вещью в сфере как пользования, распоряжения, так и защиты.
В российской цивилистике сформировался ряд подходов к определению данного статуса в виде некой "юридической привязки" субъекта к объекту, возникновения "правообразовательного правомочия", которые, указывая на актуальность проблемы, тем не менее не позволяют рассматривать статус приобретателя в качестве носителя самостоятельного права. Кроме того, гражданское законодательство регулирует статус приобретателей - будущих собственников без учета особенностей правового регулирования отношений, связанных с оборотом недвижимости.
На основании сказанного можно обозначить два пути урегулирования данной ситуации:
1) определение данного правоожидающего состояния в качестве фактического владения, т.е. с отказом признания за владельцем вещного или обязательственного права на такую недвижимость, с возможностью предоставления ему владельческой (посессорной защиты),
2) либо определение статуса владельца приобретенной недвижимости в качестве субъекта абсолютного субъективного вещного права, подобно известному немецкой и австрийской доктрине и практике Anwartschaftsrecht.
Исходя из ситуации, сложившейся в отечественной практике применения норм о недвижимости, можно предположить, что признание статуса указанного субъекта лишь как фактического владения не является решением проблемы, поскольку оно, в свою очередь, не приводит к "публичности" указанного правоожидающего состояния, а также не обосновывает возможность "распоряжения" имуществом предприятия (п. 3 ст. 564 ГК РФ), ибо, как известно, фактический владелец не вправе распоряжаться объектом владения.
Перспективы развития института "приобретения чужой недвижимой вещи" в российском праве
Преимущества признания права приобретения чужой недвижимости в будущем как ограниченного вещного права по сравнению с признанием его фактическим владением и обязательственным правом заключаются в том, что предоставление управомоченному лицу владения, пользования и частичного распоряжения вещью
1) не влечет изъятия вещи из оборота (т.е. она не теряет имущественную ценность),
2) наличие вещно-правовой защиты позволит владельцу восстановить нарушенное владение,
3) правомочие следования защитит интересы покупателя при отчуждении вещи продавцом, 4) необходимость регистрации способствует охране интересов покупателя, продавца, а также всех третьих лиц - потенциальных покупателей.
В отличие от этого обязательственно-правовая характеристика "ожидаемого права" (имеющая место в настоящее время) не предоставляет подобных гарантий.
Признание права приобретения недвижимой вещи в качестве вещного права необходимо в следующих случаях:
приобретателя при передаче ему предприятия до перехода права собственности (п. 3 ст. 564 ГК РФ), покупателя вещи при купле-продаже с сохранением права собственности за продавцом до выполнения покупателем определенных условий (в том числе и по оплате) (ст. 491 ГК РФ), приобретателя вещи при совершении сделки с отлагательным условием (т.е. с условием о переходе права собственности после наступления определенного условия, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет (п. 1 ст. 157 ГК РФ)), покупателя при заключении договора относительно вещи, которая будет создана в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ), а также участника договора долевого участия в строительстве (Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"), одаряемого при дарении вещи в будущем (п. 2 ст. 572 ГК РФ).