Семинар 27.03.2014.

Информационное письмо ВАС №59 — 2001 (или 2011).

можно оспаривать незарегистрированную аренду — сказал ВАС, потому что она жива между сторонами. Информационное письмо ВАС № 165 (или постановление).

Обязательство есть, значит обеспечение тоже не отваливается и оно тоже есть.

Существенные условия — сложности с предметом. 100 кв метров в конкретном здании по такому то адресу — это ни о чем. Но с другой стороны надо смотреть на каком этапе договрных отношений возник спор. Если спор возник на этапе исполнения, то надо смотреть не изличили ли они проблему предмета своим исполнением. Если один сдал, а другой принял, то наверное они понимают предмет договора.

По арендной плате цена существенное условие? Существенная при недвижимости, во всех остальных случаях, она определимая.

Цену не определили при аренде недвижимости, у арендодателя выявились проблемы с правоподтверждающими документами на эту недвижимость, может ли он добиваться возврата в суде? Арендатор не отдаст. Может ли арендодатель истребовать в арендатора сам объект, помещение? Каким иском он будет истребовать? Виндикационным не сможет, потому что не докажет титул. Кондикционным это другое дело, когда их вчиняют там надо титул доказывать? Нет, надо доказывать, что ты от меня, истца без оснований это получил. Тогда кондикция. Это не предрешает. Не имеет преюдициального значения. Возврат будет. В таком случае, если нет цены, то договор считается незаключенным. Если лицо понимает, что оно получило неосновательное обогащение и не отдает его, то есть санкция за это.

Варианты определения арендной платы: доли, услуги, передача в собственность конкретной вещи, в твердой сумме.

В нашей дореволюционной России: делиться урожаем и возвести здание на арендуемой земле, пользовался строением, а потом оно оставалось арендодателю (найм из выстроки).

Когда я за твою аренду своей арендой плачу? Договры с зеркальными встречными предоставлениями. Сбер в качестве встречного предоставления сдал в аренду здание. Слили 2 договора в один. Это все-таки аренда получилась.

Когда договариваются делить плоды и доходы. Если сдается в аренду корова, то молоко по общему правилу принадлежит арендатору. Но договором может быть предусмотрено иное.

Регулирование арендной платы. Когда она регулируемая, то она становится плавающей, а у нас много арендуется объектов публичной собственности, вопрос с какого момента, если изменяется формула расчета или ставка, он дальше платит по новой формуле или по прежней? См ПП ВАС № 73 (плюс комментарий Церковникова и Поветкиной). Идея такая, что надо смотреть, чем установлена эта плата, если это вытекает из ФЗ, то тогда арендатору приходится работоать по новым ставкам. Если не их ФЗ, то это для арендатора не обязательно, тогда это нужно с ним согласовывать. На практике это актуально.

Как-то обеспечиваются права арендодателя по получению аренды? Помимо всевозможных залогов, неустоек, и пр?

Если арендатор задерживал плату, то в Риме арендодатель захватывал все добро в качестве залога. Это была реальная гарантия. У нас раньше пытались это воспроизвести. Первоначальная редакция ГК 1916г, который не был принят, было такое правило, что кредитор может задержать имущество должника и его самого, до возврата платежей. Дальше была дискуссия на эту тему. Те кто выступал против этого правила, они аргументировали так, что 1) такая мера должна предполагать уровень культуры населения и пр.

речь может идти не о захвате чужого имущества, а о задержании. А вот личное задержание, его оставили как право кредитора, но оно допускалось только с целью выяснения личности, то есть не с целью принудить должника.

У нас это работатет приминительно к аренде? Только если арендатор сам съехал и оставил вещи в арендуемом помещении.

Должно быть законно, то есть законное владение — это владение с согласия. ВАС сделал акцент на другом. То есть позиция ВАС такая, что законность в удержании — это отсуствие силового захвата. В процессе удержания преобразование права кредитора на вещь не должно происходить, он продолжает реализоввыать полномочия, которые мог до удержания. Титул не должен меняться. Но ВАС пошел на другое. (Прочитать Сарбаша про удержание).

Распоряжение арендными правами.

Разница между поднаймом и перенаймом.

Перенайм и цессия это тождественные понятия? Применяются положения гл. 24. а в поднайме — арендатор остается стороной в договоре.

Можно заключить сделку цессии по праву арендатора? По уступке прав арендатора. Можно уступить права арендатора. Изолированная уступка права требования возможна. В принципе. Не происходит полной перемены лиц в обязательстве. НЕЛЬЗЯ. Потому что уступка должна предусматривать перевод обязанностей. А цессия этого не предусматривает.

Мы обсуждали проблему, когда права арендатора были заложены. Можно заложить право аренды, и кто-то его с торгов приобрел. Было обращено взыскание. Дальше он начал с арендодателем судиться, что ничего тебе не должен, потому что я приобрел право аренды, как предмет залога, туда идут только права, никакие обязательства заложены быть не могут. Но суд в конце решил, что должен. Там не было каких-то теоретических обоснований. Но права и обязанности в аренде в такой связи, что нельзя их разорвать залогом.

Заключили цессию, цессионарий обосновывал это тем, что он получил чистое право аренды, потому что долгов не было, и арендная плата была внесена до конца. А ремонт на арендодателе. Но все равно обязанности есть, а они по сделки цессии не идут. И тогда сделка цессии арендных прав будет ничтожна.

А если арендные права вносятся в уставной капитал ЮЛ, то тогда что это? Здесь нет перемены лиц? Или это перенайм? Перенаймом быть не может, потому что ответственным остается арендатор. Если по большому счету, то это какая-то специфическая субаренда. То есть вместо платы идут права членства.

Лизинг.

Это вообще аренда или нет?

Лизингодатель освобождается от многих обязанностей арендодателя.

2 Концепции: арендная и кредитная.

С точки зрения нашего лизинга, который применятся на практике, он отличается на практике от аренды.

Суды определяют лизинг как финансовую услугу. Он не имущество сдает в аренду, а оказывает ему финансовую услугу. Это не аренда, а специфическая форма кредитования. Он не вещь дает, а стоимость этой вещи, передавая вещь он передает цену этой вещи. Он кредитует лизингополучателя. Только не прямолинейно, он вкладывает сразу свой кредит в нужную арендатору вещь, и передает ему деньги внутри этой вещи. Собственность ему для чего нужна? Это форма обеспечения. Один из вариантов титульного обеспечпения. Он ею обеспечивает свой долг. Эта собственность даже обычно не попадает к нему в руки.

Договор заключает лизингодатель и поставщик, а право требования у лизингополучателя.

Налоговые последствия лизинга. В чем отличие от примитивной продажи в кредит. Почему предпочитают лизинг?

2 Варианта аренды: лизинг и аренда с правом выкупа.

Лизинг с залогом — сравнить.

Лизинг это то что освобождает кредитора от многих неудобств. Залог надо реализоваывать, надо обращать взыскание. А лизинг не нужно обращать взыскание. И второе преимущество при банкотстве лизингополучателя. Это не идет в конкурсную массу. Кредитор просто приходит забирает вещь и все. Эта вещь не может быть обеспечением для других кредиторов лизингополучателя.

Но это не значит, что мы не можем применять к лизингу точечно правила о залоге.

Как риски в лизинге распределяются?

Предмет лизинга погиб. Лизингодатель будет настаивать на уплате всех платежей. С точки зрения арендной теории это не проходное требование. Нет вещи, нет платы.

Погибла вещь — но род не гибнет. А операция лизинга это не сдача вещи в аренду, а по сути кредитование. Лизингодатель имеет право на возврат тела долга, процент за пользование финансированием. Это надо возвращать, даже если предмет лизинга не получил еще.

С точки зрения арендной теории он платить не должен. Но с точки зрения кредитной теории, то он должен платить. Возврат лизинговых платежей это возврат финансирования.

Поставщика выбирал лизингополучатель, в силу закона о лизинге он несет риски неисполнения. Вправе ли он если не дождался предмета лизинга, лизингодатель может требовать взыскания лизинговых платежей? Вправе. С точки зрения арендной теории нельзя объяснить, потмоу что вещь не была в пользовании. Но с точки зрения кредитной теории финансирование было предоставлено значит должно быть возвращено.

Должен уплатить цену, уплаченную за вещь и проценты (плата за кредит). Вознаграждение лизингодателя — это плата за кредит.

Придется платить лизингополучателю, все что он должен по договору лизинга.

Если же в договоре арендный вариант, то тогда ,если реально не получил во владение предмет, то должен требовать возврата лизингового платежа. Но это будет иск об убытках.

А если это выкупной лизинг, то финансирование было предоставлено, род не гибнет, значит сумма займа должна быть возвращена вместе с причитающимися процентами. Как понять, какая модель заложена в конкретном договоре.

Если выкупает по реальной цене — то это скорее всего аренда с правом выкупа. А если выкупает за условную какую-то цену, типо за 10 рублей — то это лизинг, кредитная теория.