!!Экзамен зачет 2023 год / Семинар 20.03.2017

Семинар 20.03.2017.

Аренда это право вещное?

В аренде есть владение вещью.

Есть у него вещно-правовые способы защиты. Ст 305. есть свойство следование.

Защищенность от всех 3 лиц, включая собственника. Есть следование за вещью, которая арендными правами обременена.

Казус. После заключения договора арендатор не смог вселиться в помещение, потому что оно было захвачено 3 лицом, обратился в суд. Что делать суду? Не стал титульным владельцем, ему нечего. Можем требовать расторжения договора и возмещение убытков за неисполнение договора (ст. 398). он впрве приостановить арендные платежи.

Казус. Срок аренды истек а имущество не возвращает арендатор. Как арендадателю вернуть свою вещь? Срок договора истек. Если это владение не считается незаконным, то нельзя ст. 305, 301. можно было бы говорить ,что владение незаконное ,если бы договор считался расторженным. Нет здесь незаконного владения. Здесь нет виндикации, потому что тут есть законное владение. Есть позиция ВАС и ВС, что ст. 301, 305 в данном случае не применяются.

Иск об истребовании вещи у арендодателя есть, только это будет договорный иск об истребовании обязательства в натуре, а не ст. 301, 305. это требование по защите права по договору, а не права собственности.

Если это не виндикация, а договорный иск, то расчеты при виндикации тоже не действуют (ст. 303).

Казус: Имущество передано арендатору по договору, который оказался недействительным. Арендатор это знает, но имущество не отдает. Каким иском арендодатель будет истребовать?

Будет требовать иском о реституции.

Мы говорили, не может быть здесь вещного иска, нельзя виндицировать потому что есть личные отношения. Вещно-правовые иски могут быть , только если у истца и ответчика есть отношения только по поводу вещи. Если у них есть какие-то договорные отношения, то вещного иска быть не может.

Казус: Арендатор был лишен владения в результате противоправных действий собственника. Собственник выселил арендатора и сам вселился. При действующем договоре. Как арендатор может вернуть владение?

Была бы ст. 305, если бы владение было не от собственника, а от комиссионера.

Вещные иски применяются тогда, когда истец и ответчик не связаны личными отношениями по поводу предмета (договорные или вытекающие из недействительного договора). См учебник. Скорее всего здесь тоже только иск о расторжении договора и возмещении убытков.

История нашего права никогда не поддерживала идею вещных исков арендатора у собственника. Потому что арендатор получает производное владение. А самостоятельным владельцем остается при том арендодатель. То есть собственник который передал владение кому-то сохраняет титул вдаельца. А еще можно требовать исполнения в натуре. Это не ст. 398, но по сути это она. Вещь находится у должника, она не передана, поэтому можно исполнение в натуре.

Аренда крыши дома. Рекламодатели заключают договор на аренду части крыши. Долгое время говорили, что это не аренда.

В 2009 году ВАС сказал № 64 — что уже можно. В 2011 году ВАС подтвердил, что можно.

Санкция ВАС на аренду части вещи позволяет преодолевать нормы нашего административного законодательства.

Сдают в аренду помещения отдельные в здании. Но здание не разбито на помещения в реестре. И в кадастре учтено как здаение в целом. Росреестр отказывает в регистрации. Потому что нет кадастрового паспорта. Судились с росреестром, и в итоге решили, что не обязательно предоставлять кадастровый паспорт. Можно только графическое или текстуальное описание.

Есть ст. 608 будет ли действителен договор аренды если он заключен не с собственником. Если он заключен лицом, не имеющим право собственности.

Если объекта еще нет, а я его уже сдаю. Можно ли аренду непостроенной недвижимости? Пленум сказал, что нужно обладать собственностью на момент передачи имущества. То есть собственник должен быть собственником на момент передачи.

То есть можно передать в аренду недостроенный объект.

А если земля на праве бессрочного пользования и заключаю договор аренды. Субъект бессрочного пользования просто не вправе сдавать вещь в аренду. А что тогда с договором, если он заключит? ВАС сказал, что при бессрочном пользовании тоже ничтожна.

А если передать в аренду самострой? То это ничтожная сделка.

ВАС сказал, что даже путем последующего признания собственности сделка все равно ничтожна.

Была позиция ВАС, что все споры о принадлежности аренды арендодателю выводит за рамки арендного отношения. И это направлено, чтобы исключить все злоупотребления. Многие арендаторы пытаются избежать ответственности, когда впадают в просрочку.

Арендодатель не имел правомочий на сдачу, не был собственником.

ВАС сказал, что в предмет доказывания по такого рода спором не воходит выяснения титула у арендодателя, собственник он или нет. То есть когда споры о нарушении арендатора, не надо доказывать титул арендодателю. п. 12 постанолвение №73.

если добросовестный участник оборота ставит вопрос о реституции, то суд может удовлетворить это требование.

ГУП распорядился недвижимостью без согласия собственника, то в этом случае добросоветсный собственник может требовать сделку недействительной и реституцию. А если того же будет треовать недобросовестный арендатор, то тут не проходит.

Если в договоре есть условие о его продлении на тот же срок. При отсутствии возражений договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Здесь может быть условие, что будет больше 12 месяцев. Надо регистрировать или нет?

По сути начинает действовать новый догвор, значит он не подлежит регистрации. Срок начинает течь заново. Цепочка пролонгации начинает течь заново.

Если считаем, что это новый договор, то все что было уже не счет, то что было до того, все обеспечения отваливаются.

А если какие-то правовые последствия незарегистированный договор порождает, если он не зарегистирован. Есть правовые последствия у этого договора?

По ст. 165 он порождает.

Реституция может быть, когда договор ничтожен.

Регистрация нужна чтобы проинформировать третьих лиц, что они обременены правами арендатора. Поскольку в аренде есть вещно-парвовые элементы, то третьи лица должны быть уведомлены, что вещь обременена.

Незарегистрированная аренда не может противопоставляться против третьих лиц. То есть она все порождает, но только между самими сторонами. Но вещно-правовые элементы в этом случае отваливаются. Есть позиция, что право следование не работает в этом случае, и что преимущественное право в этом случае не работает.

Если третье лицо было в курсе, то против него действует.

По аренде посмотреть: ВАС № 73, ВАС № 66, ВАС № 165 — о признании договоров незаключенными. ВАС № 54 2009.

ГУП сдал в аренду без согласия собственника. Потом оказалось, что договор не зарегистирован. В иске собственнику об оспаривании было отказано, потому что договор не зарегистирован (ст. 295). догвор связывает стороны, значит можно ставть вопрос о недействительности на основании ст. 295.

ВАС начал выяснять супер идею регистрации, она нужна для прав третьих лиц. А для сторон договор будет заключен и действителен и обязательства порождает.

сделки требующие регистрации: аренда, договор долевого участия еще какие-то.

У нас возникают проблемы с индивидуализацией. Если сдают в аренду 100 кв метров в здании по конкретному адресу, это нормально? ст. 607 п. 3.

стороны уже начали исполнять договор? Если исполнение догвора началось, и никто не возражал, то п. 3 ст. 432 — стороны не могут ссылаться на незаключенность и не действительность, если фактически начали исполнять.

Если момент приянтия имущества, и у сторон не было разногласий по поводу того что я арендую и за что плачу, то нет проблем. Договор считается заключенным.

Можно ли назвать срок существенным условием договора? Если срок не указан, то договор считается заключенным на непоределнный срок. Любая сторона в этом случае имеет право на односторонний отказ, предупредив об этом другую сторону.

Договор с неопределенным сроком подлежит гос регистрации?

У нас был срочный зарегистированный договор, потом съезжают на бессрочный, его нужно регистрировать? Наверное, его не надо регистировать.

Казус: арендатор и арендодатель перешли в режим с неопрделенным сроком. Арендатор получает уведомление за 3 месяца, после чего взял и съехал сразу. После этого он перестал платить прежнему. Правильно ли так?

Здесь надо уточнять, как повел себя работодатель? Если он сдал в эти 3 месяца кому-то другому, то договор прекращен, и арендная плата больше не должн взыматься. А если он не сдал никому, то бывший арендатор будет еще 3 месяца платить.

Арендная плата. Существенное условие или нет? Надо уточнять что сдаем.

Вопросы распоряжения арендными правами.

По формам арндной платы.

Задачи, лизинг.

Церковников, егоров лизинг. Егоров и Усманова .

Теория по подряду. Работы Брагинского. Подряд и подрядо подобные договоры.

Строительный подряд — письмо ВАС, комментраий Щербакова.