Тема 39. Залог как способ обеспечения исполнения обязательств.

Задачи №№ 1, 3, 4, 5, 6

ЗАДАЧА 1

1. Есть ли основания для признания сделки недействительной по требованию жены?

По п. 1 ст. 7 ФЗ об ипотеке, «На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное».

Более того, п. 1, 2 и 3 ст. 35 СК РФ устанавливают:

«Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной (то есть является оспоримой по ст. 166 ГК РФ) по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки».

Вывод: потребовалось бы нотариально удостоверенное согласие супруги, и основания в случае соблюдения сроков для оспаривания есть.

2. Может ли дача быть предметом залога по договору займа?

Да, по п. 1 ст. 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ, «Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом».

Обратимся также к пп. 4 п. 1 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке»: «По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: 4) садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения».

По ст. 69 ФЗ «Об ипотеке»: Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

3. Возможно ли обращение требований на надворные постройки и устройства, находящиеся на земельном участке?

Во-первых, согласно абз. 2 п. 1 ст. 5 ФЗ об ипотеке, «Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона».

Далее, п. 2, 3 и 4 ст. 69 ФЗ об ипотеке, «Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение», и «Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка» + «На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества».

Обратимся к п. 3 ст. 5 ФЗ об ипотеке, «Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое». Более того, ст. 135 ГК РФ, «Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное», а потому все надворные постройки являются принадлежностью к даче.

+ п. 1 ст. 266 ГК РФ, «Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству».

Вывод: это не залоговые отношения, и обращение взыскания на землю невозможно.

ЗАДАЧА 3

Согласно п. 1 ст. 340 ГК РФ «стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом».

Согласно п.6 ст 349 ГК РФ «Обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд допускается в порядке, установленном законодательством о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, если договор залога, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально».