Юридическая природа государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимостью

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 13 сентября 2002 года

В.А. Белов

Белов Вадим Анатольевич - доцент кафедры гражданского права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова, кандидат юридических наук, зав. кафедрой гражданско-правовых дисциплин Института актуального образования "Юринфор-МГУ".

1. Постановка вопросов

Новый Гражданский кодекс Российской Федерации весьма широко пользуется термином "государственная регистрация". Государственной регистрации подлежат юридические лица (ст. 51; п. 2 ст. 54; п. 2 и 4 ст. 57; п. 2 ст. 59; п. 2 ст. 61; п. 1 и 2 ст. 62; п. 1, 2 и 5 ст. 63; п. 2 ст. 73; п. 3 ст. 90; п. 2 ст. 98; п. 2 ст. 109; п. 4 ст. 114), их учредительные документы (п. 3 ст. 52) и фирменные наименования (п. 4 ст. 54); имена граждан, их перемена, а также иные акты гражданского состояния (п. 3 ст. 19, ст. 47); факты приобретения и утраты гражданином статуса индивидуального предпринимателя (п. 1 и 2 статьи 23; п. 1 статьи 25) и статуса наследника (п. 2 ст. 1038).

Наиболее многочисленными являются случаи употребления термина "государственная регистрация" применительно к правам на недвижимое имущество (п. 2 ст. 8, ст. 131, п. 1 ст. 164, ст. 219, п. 3 ст. 225, п. 3 ст. 274, ст. 551 <*>) и сделкам с ним (см. п. 2 ст. 28, п. 3 - 6 ст. 131, ст. ст. 164 и 165, п. 2 ст. 223, ст. 251, п. 3 ст. 339, п. 2 ст. 389, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 573, п. 3 ст. 574, ст. 584, п. 2 ст. 609, ст. ст. 633 и 643, п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658, п. 2 ст. 1028, п. 2 ст. 1031, ст. 1036, п. 2 ст. 1037). Встречаются в ГК и упоминания о государственной регистрации самого недвижимого имущества (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 234), перехода прав на недвижимое имущество (ст. 131 и 551, п. 2 ст. 1017), решения об изъятии земельного участка - особого акта государственного органа, касающегося специфического объекта недвижимости (п. 4 ст. 279, ст. 280). Наконец, имеется один совершенно специфический случай указания на "государственную регистрацию", из которого непонятно, о регистрации чего (права, имущества, юридического факта или чего-то еще) идет речь (п. 1 ст. 234).

--------------------------------

<*> Представляется спорным причисление к этой же категории случаев норм п. 4 ст. 279 и ст. 280 ГК.

Конечно, столь широкое разнообразие законодательных категорий само по себе не могло бы получить отрицательной оценки, если бы законодатель позаботился об их точном разграничении. К сожалению, этого не сделано. В результате уже в первые месяцы действия перечисленных норм ГК стали появляться многочисленные недоумения, источником которых было отсутствие законодательной определенности в вопросах о (1) соотношении процедур регистрации прав и регистрации сделок с недвижимостью и о (2) юридическом значении каждого из видов регистрации <*>. Правоприменительная практика продолжала руководствоваться подзаконными актами, принятыми до введения в действие ГК, ожидая появления в скором времени особого Федерального закона по данным вопросам.

--------------------------------

<*> Существовал и еще один вопрос - об органах, осуществляющих государственную регистрацию прав и сделок, - который в настоящее время можно считать почти решенным.

Появившийся 21 июля 1997 г. Федеральный закон N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*> еще больше запутал ситуацию. Эта путаница прослеживается начиная едва ли не с наименования акта. Определяя понятие "государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Закон (п. 1 ст. 2) вдруг провозгласил, что далее эта процедура будет также называться "государственная регистрация прав". То есть оказалось, что термины "государственная регистрация прав и сделок" и "государственная регистрация прав" обозначают тождественные по содержанию понятия! Зачем же нужны два разных термина для их обозначения?

--------------------------------

<*> Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594. Действует с 29 января 1998 г.

На фоне существующего в ГК разделения данных понятий целый ряд положений Закона, совершенно неосновательно оперирующих терминами "регистрация сделок" и "регистрация прав" как синонимами, выглядят более чем странно. Наиболее показателен в этом отношении п. 7 ст. 16 Закона, который устанавливает буквально следующее <*>: "Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию ПРАВ. Государственная регистрация ПРАВ на недвижимое имущество И СДЕЛОК с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. СДЕЛКА считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о СДЕЛКЕ или ПРАВЕ в Единый государственный реестр ПРАВ" (выделено мной. - В.Б.). Руководствуясь презумпцией, гласящей о том, что ни одно слово, включенное в текст Закона, не является следствием случайности, можно сделать только один вывод: законодатель намеренно отождествляет регистрацию прав с регистрацией прав и сделок, только сделок и, наконец, с регистрацией как сделок, так и прав. Верно ли это?

--------------------------------

<*> Содержательной стороны этой нормы мы пока не затрагиваем.

Попытку ответить на поставленные и многие другие связанные с ними вопросы представляет собой настоящая статья.