Оглоблина О.М. Купля-продажа земельных участков. Практическое пособие. - "Изд. Тихомирова М.Ю.", 2006 г.

Купля-продажа земельных участков. Практическое пособие

I. Основные правила купли-продажи земельных участков

1. Земельный участок как объект купли-продажи

Понятие земельного участка

Земельные отношения - это отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ, ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). Объектами таких отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков (п. 1 ст. 3, п. 1 ст. 6 ЗК РФ).

Земля как природный объект (часть природной среды, естественная экологическая система, основа жизни и деятельности народов) и природный ресурс рассматривается земельным законодательством с точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека (подп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ) *(1). Согласно п. 2 ст. 12 ЗК РФ земля подлежит охране от деградации, загрязнения, захламления, нарушения земель, других негативных (вредных) воздействий хозяйственной деятельности независимо от того в каком виде она существует (земля, земельный участок или его часть) *(2).

Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 6 ЗК РФ).

Таким образом, для признания земельного участка объектом земельных отношений, т.е. отношений по использованию и охране земель, достаточно, чтобы его границы были описаны и удостоверены в установленном порядке. Часть земельного участка может быть объектом земельных отношений, если размер такой части позволяет использовать участок в соответствии с разрешенным использованием без перевода в состав земель иной категории.

Значение вида недвижимого имущества, объекта гражданских прав и сделок (ст. 128-130, 260 ГК РФ) земельный участок приобретает лишь при совокупности следующих условий:

а) границы земельного участка должны быть описаны и удостоверены в установленном порядке;

б) земельный участок должен быть индивидуализирован, т.е. обладать такими признаками, которые позволят однозначно выделить его из иных объектов недвижимости, в том числе других земельных участков. Названные признаки земельный участок приобретает лишь в процессе государственного кадастрового учета, из чего следует третье условие;

в) предметом сделок могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Названное условие прямо установлено для отдельных видов сделок с земельными участками: купли-продажи (п. 1 ст. 37, п. 1-2 ст. 38.1 ЗК РФ) и аренды (п. 1-2 ст. 38.1, п. 1 ст. 38.2 ЗК РФ; п. 1 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Описание земельного участка в договоре

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Одним из существенных условий, имеющих значение для любого договора, является условие о его предмете.

В соответствии с законодательством все сделки с земельными участками совершаются в письменной форме. Поэтому соглашение сторон о предмете договора также должно быть оформлено письменно путем включения в его текст соответствующих сведений о земельном участке.

Императивное требование о необходимости указания в договоре данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, являющееся объектом соответствующей сделки, установлено законом для договоров купли-продажи (ч. 1 ст. 554 ГК РФ) и аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 567 ГК РФ названное требование применяется также к договору мены. В соответствии с п. 2 ст. 9 ФЗ от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Следовательно, в указанных случаях законодательство устанавливает императивное требование идентификации земельного участка как объекта конкретной сделки, т.е. описания в договоре индивидуализирующих земельный участок сведений, позволяющих отличить его от других земельных участков. При этом для случаев совершения таких сделок с земельными участками, как завещание, дарение, доверительное управление, безвозмездное пользование и рента, требования о необходимости указания в договоре данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, прямо не предусмотрены.

Между тем при совершении любых сделок с земельными участками, как и в случаях их продажи, аренды или мены возникают, переходят и (или) прекращаются права на указанные объекты. Предметом всех таких договоров являются земельные участки. Приведенные факты свидетельствуют о том, что в данной части рассматриваемые отношения являются сходными. Поэтому к таким отношениям, поскольку это не противоречит их существу, может по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) применяться гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (т.е. единые по содержанию требования, установленные в ч. 1 ст. 554 и в п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Таким образом, в любом договоре, предметом которого является земельный участок должны быть указаны такие сведения о нем, которые позволят отличить его от других земельных участков, в т.ч. принадлежащих одному лицу (идентифицирующие сведения). Вопрос о том, какие именно сведения о земельном участке должны быть указаны в договоре как идентифицирующие, законодательством также не урегулирован. Ни ГК РФ, ни ЗК РФ, не содержат перечня таких сведений. Поэтому при определении состава названных сведений, на наш взгляд, следует руководствоваться следующим.

Земля как природный объект и природный ресурс не обладает теми признаками, которые позволяют рассматривать ее в качестве объекта гражданских прав и имущественных отношений. Земельный участок как вид недвижимого имущества может быть предметом соответствующих сделок лишь в том случае, если его границы описаны и удостоверены в установленном законом порядке и проведен государственный кадастровый учет.

Государственный кадастровый учет - этот описание и индивидуализация земельных участков в Едином государственном реестре земель. Именно в результате описания и индивидуализации в Едином государственном реестре земель каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков (ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре"). В связи с этим можно сделать вывод о том, описание земельного участка как предмета договора должно осуществляться путем указания в договоре сведений, содержащихся в Едином государственном реестре земель.

В соответствии с п. 2 ст. 14 ФЗ "О государственном земельном кадастре" Единый государственный реестр земель содержит следующие основные сведения о земельных участках: кадастровый номер; местоположение (адрес); площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками (п. 2 ст. 14 ФЗ "О государственном земельном кадастре").

Следует заметить, что не все из перечисленных характеристик позволяют определенно установить земельный участок. Например, указание в договоре при описании его предмета экономических или качественных характеристик вряд ли позволит однозначно определить, о каком именно земельном участке идет речь. Такие характеристики могут иметь значение лишь для некоторых сделок с землей (например, если земельный участок, являющийся предметом договора, предполагается использовать в целях сельскохозяйственного производства, ведения садоводства или огородничества). Поэтому наличие в договоре характеристик, не имеющих принципиального значения для дальнейшего использования земельного участка, вряд ли можно признать обязательным.

Характеристика предмета договора была бы неполной, если в соответствующем договоре указать только названные выше сведения о земельном участке, которые носят преимущественно технический, а не юридический характер. Комплексная характеристика предмета договора, на наш взгляд, предполагает обязательность указания в соответствующем договоре также сведений о принадлежности земельного участка конкретному лицу, которое уступает (передает) свое право на землю или ограничивает его по такому договору. Именно эти сведения будут свидетельствовать о правомочности действий лица, отчуждающего земельный участок или предоставляющего на него вещное или обязательственное право.

В связи с изложенным представляется необходимым подробно охарактеризовать основные сведения о земельном участке, которые должны быть отражены в договоре.