Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие - М.: Юринформцентр, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2003

Аренда и купля-продажа недвижимости. Практическое пособие Введение Понятие сделки

В качестве одного из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей закон (ст. 8 ГК РФ) называет сделки. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Все сделки подразделяются на односторонние, двусторонние и многосторонние. Односторонней признается сделка, для совершения которой необходимо волеизъявление только одной стороны (завещание, акт принятия наследства, доверенность).

В отличие от односторонней сделки в договоре (дву- или многосторонней сделке) необходимо волеизъявление двух или более лиц. Договоры подразделяются на возмездные и безвозмездные. Возмездные договоры порождают правоотношения, в которых каждая из сторон вправе требовать от другой платы или иного встречного предоставления за исполнение своих обязанностей по договору (ст. 423 ГК РФ). Например, по договору аренды недвижимости арендодатель обязан передать соответствующий объект в пользование арендатору и вправе за это требовать уплаты арендной платы. Арендатор, в свою очередь, обязан уплачивать арендодателю арендную плату и вправе требовать передачи недвижимости в пользование. В правоотношениях, возникающих из безвозмездных договоров, обязанность совершить имущественное предоставление лежит лишь на одной стороне. Так, по договору дарения недвижимое имущество передается в собственность безвозмездно. Предоставление одаряемым какого-либо имущества или денежной суммы дарителю повлекло бы применение к данному договору правил, предусмотренных соответственно для договора мены или купли-продажи.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) в соответствии со ст. 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам ГК РФ относит также некоторые движимые (по своим естественным свойствам) вещи. Это - подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Целью настоящей работы не является анализ всех возможных видов сделок с недвижимым имуществом. Здесь рассматриваются лишь наиболее распространенные из них - аренда и купля-продажа. При этом автор не ставит задачу охарактеризовать сделки с такими объектами прав, как участки недр, обособленные водные объекты, леса, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Рассмотрение специфики указанных видов недвижимого имущества и сделок с ними может составить предмет ряда самостоятельных исследований.

Государственная регистрация недвижимости

Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и другими законами.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо путем совершения надписи на документе, представленном для регистрации.

Указанный орган обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Такая информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации (см. ст. 131 ГК РФ).

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации установлены в соответствии с ГК РФ ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" *(1). Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд.