Предварительный договор

Автор

Ю.А. Тарасенко - кандидат юрид. наук

"Арбитражное правосудие в России", 2007, N 1

Предварительный договор

На первый взгляд, предварительный договор представляет собой конструкцию очень понятную, а потому - простую. Его назначение - установить обязательство заключить договор о передаче имущества, оказать услуги, выполнить работы в будущем, т.е. он используется тогда, когда стороны в силу каких-либо причин не могут заключить основной договор сразу. Однако, как показала практика применения ст. 429 ГК РФ, эта конструкция далеко не так проста, как может показаться. Рассмотрим наиболее типичные проблемы, с которыми сталкиваются участники арбитражного судопроизводства.

Возможно ли заключение предварительного договора, если основной договор имеет конструкцию реального?

Способно ли предварительное соглашение о заключении в будущем договора займа превратить реальный заем в консенсуальную модель этого договора? *(1) Обратим внимание, что исполнение обязанности в этом случае означает не что иное, как передачу денег, поскольку такая передача совпадает с заключением основного договора займа. На первый взгляд, любой реальный договор можно превратить в консенсуальный посредством заключения предварительного *(2). Проанализируем возможный результат судебного решения в отношении требования понудить заключить договор.

По своему смыслу п. 4 ст. 445 ГК РФ рассчитан исключительно на применение к консенсуалъным договорам. В самом деле, поскольку обо всех существенных условиях будущего соглашения стороны уже договорились предварительно, судебное решение станет основанием для возникновения нового правоотношения. Однако если предварительное соглашение определяет права и обязанности для будущего реального договора, ситуация совершенно меняется. В этом случае для возникновения договора судебного решения явно недостаточно, поскольку оно не может заменить передачу вещи, без которой правоотношение просто не возникнет. Соответственно, требование о понуждении заключить реальный договор (п. 4 ст. 445 ГК РФ) должно содержать в себе также и требование об особом способе его заключения - о передаче (предоставлении) вещи. А это уже совсем другой иск - о присуждении. В рамках одного производства потребовалось бы рассмотреть два требования: о понуждении к заключению договора, и (при удовлетворении первого) о присуждении конкретной вещи.

Судебная практика подтверждает этот вывод. Так, при вынесении решения по конкретному делу суд отметил, что поскольку спорный договор не имеет предварительного характера, а является договором займа, его нельзя признать заключенным, так как по нему в нарушение п. 1 ст. 807 ГК РФ не было передачи суммы займа (постановление ФАС Московского округа от 22, 28 декабря 2004 г. N КГ-А40/12211-04).

Возможно ли установить в предварительном договоре срок, в течение которого должен быть заключен основной договор, в виде указания на событие, которое неизбежно должно наступить?

Практика показывает, что при заключении сделок по отчуждению недвижимости в форме предварительного договора стороны часто не могут сразу определить срок, в который должен быть заключен основной договор, и указывают в качестве отправной точки событие - момент регистрации права собственности. Чаще всего это связано с тем, что купля-продажа недвижимости сопряжена с необходимостью регистрации права собственности на отчуждаемое имущество.

Типичный пример с отлагательным условием содержится в материалах дела, рассмотренного ФАС Северо-Западного округа постановление от 12 ноября 2003 г. N А66-1507-03. Банк "Центральное ОВК" (продавец) и ООО "Юрма" (покупатель) заключили предварительный договор от 1 октября 2001 г. N 40/1, согласно которому продавец был обязан после оформления государственной регистрации своего права собственности на нежилое помещение общей площадью 556,3 м2 в течение 10 рабочих дней с момента получения свидетельства об этом заключить договор купли-продажи этого помещения и подписать акты приема-передачи.

Правила определения сроков указаны в ст. 190 ГК РФ, из положений которой следует, что наступление события, с которым стороны связывают начало течения срока, не зависит от их воли и действий.

Учитывая, что государственная регистрация права собственности на нежилое помещение не является таким событием, окружной суд счел правильным вывод нижестоящего суда о том, что срок, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор, необходимо определять в соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ, и он равен одному году.

Возражение заявителя о том, что регистрация перехода права собственности относится к событию, которое должно неизбежно наступить, было отклонено как несостоятельное. В силу ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченных ими лиц. Таким образом, регистрация прав имеет заявительный характер и зависит от воли упомянутых лиц (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 7 июня 2006 г. N А82-6951/2005-7).

Аналогичную позицию занял суд и при квалификации такого отлагательного условия, согласно которому срок заключения основного договора зависел от действий стороны по сдаче помещения в эксплуатацию. Суд в обоснование своей позиции сослался на п. 1 ст. 157 ГК РФ, указав, что отлагательное условие должно быть связано с обстоятельством, не зависящим от воли сторон. Между тем, сдача помещений в эксплуатацию всецело зависит от воли одной из сторон (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 5 июля 2005 г. N А28-10224/2004-284/17).

Кроме того, обстоятельство, зависящее от воли одной из сторон, не соответствует критерию неизвестности. В решении по одному из дел, встретившихся в арбитражно-судебной практике, суд указал на несоответствие ст. 157 ГК РФ условия договора, в котором "факт наличия договорных обязательств по договору купли-продажи квартиры поставлен в зависимость от факта неуплаты денежного долга" (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10 ноября 2003 г. N Ф04/5756-657/А81-2003). В другом деле суд занял аналогичную позицию, указав, что "заключение дополнительного соглашения находится в прямой зависимости от воли поручителя" (постановление ФАС Северо-Западного округа от 2 июля 1997 г. N А56-14344/96). Схожие аргументы высказаны в ряде других решений (постановления ФАС Уральского округа от 26 февраля 1997 г. N Ф09-72/97ГК, от 12 августа 2002 г. N Ф09-1872/02-ГК и др.).

Развернутая аргументация такой позиции приведена в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 7 октября 2003 г. N Ф08-3832/2003: "Из содержания статьи (ст. 157 ГК РФ - прим. авт.) следует, что существуют определенные требования к "условию". Для признания условной сделки недействительной достаточно отсутствия хотя бы одного из них. Условие должно быть обстоятельством, не зависящим от воли сторон, и относиться к будущему времени. При этом сторонам должно быть неизвестно, наступит соответствующее обстоятельство или нет. Таким образом, всегда должна существовать вероятность как наступления, так и ненаступления условия. Факт выселения или невыселения А. не может рассматриваться в качестве отлагательного условия совершения сделки, так как это обстоятельство зависит от воли ответчика и возникших с пользователем помещением правоотношений".

Однако на практике встречается и иная точка зрения на проблему отлагательных условий. Так, в постановлении ФАС Московского округа от 24 августа 2004 г. N КГ-А40/7196-04 суд признал правомерным условие, связывающее возникновение прав и обязанностей с получением одной из сторон кредита. В постановлении ФАС Уральского округа от 10 ноября 2002 г. N Ф09-2709/02-ГК суд при знал соответствующим ст. 157 ГК РФ условие о выдаче кредита после оформления договоров залога.

Представляется очевидным, что подобные судебные решения не могут приниматься за ориентир, поскольку в них проигнорирована общепризнанная квалификация события как юридического факта, находящегося вне сферы волевого воздействия. Иное понимание природы такого события нуждается как минимум в серьезном теоретическом обосновании, которое судами дано не было.