Некоторые проблемы обеспечения исполнения обязательств

Автор

С.В. Сарбаш - судья Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, доктор юридических наук

"Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", 2007, N 7

Некоторые проблемы обеспечения исполнения обязательств

Говоря о способах обеспечения исполнения обязательств, нельзя не сказать, что они имеют огромное экономическое значение. Если обратиться к практике арбитражных судов, она показывает, что арбитражные суды рассматривают сотни дел, связанных с рассмотрением споров, касающихся способов обеспечения исполнения обязательств.

Можно высказать сколь тривиальную, столь, на мой взгляд, и верную сентенцию о том, что способы обеспечения исполнения обязательств - это возможность доступа к кредиту. Доступ к кредиту - это возможность эффективного развития экономики, а эффективное развитие экономики - это благосостояние граждан. Следовательно, хорошо работающие, эффективно урегулированные законодательством, освоенные практикой, как договорной, так и судебной, и раскрытые доктринально способы обеспечения исполнения обязательств ведут к благосостоянию общества.

Согласно закону исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК). Общие положения ГК устанавливают всего шесть способов обеспечения обязательств, однако обеспечительные конструкции содержатся и в других положениях ГК, а также могут устанавливаться соглашением сторон.

Обратимся к главе 23 Гражданского кодекса, посвященной институту обеспечения исполнения обязательств. Прежде всего хотелось бы сказать, что отнесение нашим законодательством и доктриной к способам обеспечения исполнения обязательств неустойки представляется весьма спорным, ибо обязанность должника уплатить неустойку едва ли вообще может представлять реальную гарантию для кредитора. В литературе часто указывается, что она оказывает стимулирующее воздействие на должника. Но на практике мы видим огромное количество судебных споров о взыскании неустойки, что, видимо, и свидетельствует о том, что она своего стимулирующего воздействия не оказала: обязательства не исполнены. Если уж быть последовательным, то надо отнести к способам обеспечения и проценты, установленные ст. 395 ГК: они тоже должны стимулировать должника. По этой причине я полагаю оправданным уклониться в рамках доклада от рассмотрения проблем, связанных с применением норм Гражданского кодекса о неустойке.

Залог. Залог, как один из наиболее эффективных способов обеспечения исполнения обязательств, весьма широко используется на практике, порождая вместе с этим и целый ряд проблемных вопросов, рассмотрение и разрешение которых требует значительного места. Практика свидетельствует, что в настоящее время нельзя признать удовлетворительным положение дел с залогом прав (требований), в том числе денежных требований к финансовым институтам, залогом товаров в обороте, залогом "будущего" имущества, замещением заложенного имущества, созданием рынка ипотечных бумаг и т.д. Остановимся лишь на некоторых проблемах правоприменительной практики, связанных с залогом.

Залог земельных прав при залоге недвижимости

Законодательство о залоге недвижимого имущества устанавливает особенности для залога зданий и сооружений с учетом прав на земельные участки, на которых располагаются такие объекты. Так, п. 3 ст. 340 ГК гласит: ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Аналогичное положение закреплено в ч. 2 ст. 69 Закона об ипотеке.

Данные предписания реализуют идею "единства судьбы здания и сооружения с земельным участком", на котором они расположены, основой которой служит необходимость обеспечения одновременного участия в обороте, включая ипотечный, двух юридически разнородных, но фактически неразрывно связанных объектов: здания (сооружения) и земельного участка под ними. Реализация этих законоположений вызывала на практике вопросы об их применимости к случаям, когда собственник здания или сооружения не имеет права собственности или аренды на соответствующий земельный участок. Высшие судебные инстанции на этот счет установили следующее. При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК).

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации (в настоящее время ст. 35), согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками *(1).

Впоследствии в практике арбитражных судов возникли дела, связанные с залогом не зданий или сооружений в целом, но их частей в виде отдельных помещений. Высший Арбитражный Суд исходит из следующего. Если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка) *(2).

Остался, однако, неразрешенным вопрос о том, каким образом возможно заложить отдельное помещение (или несколько помещений) в нежилом здании, если у такого здания имеется один собственник, являющийся собственником или арендатором земельного участка под зданием. Если требовать от собственника непременной передачи всего земельного участка в залог одновременно с залогом отдельного помещения, то при обращении взыскания на предмет залога собственность на оставшиеся в здании помещения не найдет "опоры" в правах на землю, ибо последняя отойдет новому собственнику реализованного помещения (помещений). Заложить долю в праве собственности на земельный участок собственник помещения не имеет возможности, поскольку образование идеальных долей в праве на неделимую вещь возможно лишь при наличии, по крайней мере, двух собственников (п. 4 ст. 244 ГК). Если, вопреки подходу, содержащемуся в п. 3 ст. 340 ГК, допустить залог помещения без одновременного залога прав на землю, то принцип единства судьбы земли и расположенной на ней недвижимости будет нарушен.

В связи с изложенным представляется необходимым совершенствование законодательства, предусматривающее возможность залога помещений в здании без одновременного залога земельного участка, однако с тем, чтобы при реализации предмета залога новый собственник помещения, получал бы в силу закона право на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок. Аналогичный подход можно было бы применить и для случаев залога одного из зданий, расположенного на одном земельном участке.