!!Экзамен зачет 2023 год / Задачи-4
.docxВопрос 1. Обоснован ли тезис Кооператива «Витязь» о том, что оно обладает правом преимущественного заключения договора аренды на новый срок?
Ответ: Скорее всего да, но можно придраться к разумному сроку.
Согласно п.1 ст. 621 ГК «Если иное не предусмотрено законом или договором аренды(как у нас), арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.»
Касательно разумного срока. Правило п. 2 ст. 314 ГК РФ о разумном сроке исполнения обязательства в данном случае неприменимо, поскольку направление уведомления о желании заключить новый договор аренды - это право, а не обязанность арендатора. Поэтому продолжительность разумного срока, о котором говорится в статье 621 ГК должна устанавливаться в каждом конкретном случае с учетом условий и существа обязательства, отношений сторон и правил деловой этики. Но в любом случае арендатор должен направить указанное уведомление не позднее истечения срока аренды.
Вопрос 2. Лишил бы арендатора ( Кооператив «Витязь») преимущественного права заключения договора аренды на новый срок, факт наличия условия об одностороннем прекращении договора ?
Овтет: Нет, Согласно п. 33. Информационного письма по аренде
Уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.
Однако, стороны могут предусмотреть в договоре условие о неприменении статьи 621 ГК в части преимущественного права арендатора.
Вопрос 3. Обоснован ли тезис Кооператива «Витязь» о том, что ООО «Миарж» не обладает правом на предъявление виндикационного иска?
Ответ: да, возражение Кооператива «Витязь» полностью обосновано.
В соответствии со статьей 606 Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.
Передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им. Cсоответственно, арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно - правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли быть защищены в соответствии с пунктом 3 статьи 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
При таких обстоятельствах требование истца, предъявленное непосредственно к третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежало удовлетворению.
Аналогичная позиция изложена и в п.9 Информационном письме ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
В итоге, что сторонам делать:
ООО «МИРАЖ»- искать убытки или требовать исполнения обязательства в натуре
ЗАО «Квартет» - может либо отказаться от заключения договора на новый срок, либо заключить его. Если пойдет по первому пути, то тогда не сможет выполнить свои обязательства перед ЗАО «Мираж», и может повлечь еще большие убытки. Лучше заключить с Квартетом. При этом если он не будет дергаться, то тогда договор будет заключен на неопределенный срок.
Кооперативу «витязь» - не дергаться, он все равно в шоколаде
Задача 12.