Задача № 1
Прежде всего, определим, что за объект «встроенное нежилое помещение»:
Закон, предусматривающий, что у собственников нежилых помещений в здании, не являющемся многоквартирным жилым домом, возникает право общей собственности на общее имущество здания, отсутствует.
Решить задачу возможно только изучив судебную практику или попытаться воспроизвести какую-либо конструкцию вещи из доктрины.
Что говорили суды раньше
До сентября 2002 года однозначная позиция судебных инстанций по этому вопросу выработана не была.
Некоторые суды придерживались точки зрения, согласно которой покупатель одновременно с приобретением права собственности на нежилое помещение в нежилом здании приобретает и право на долю в общей собственности на места общего пользования в здании.
Так, ФАС Уральского округа в постановлении от 14.08.2000 № Ф09-1092/2000-ГК указал, что, поскольку функции вспомогательных и коммуникационных помещений заключаются в обслуживании основных помещений, в соответствии со статьей 134 (сложная вещь) ГК РФ вспомогательные и коммуникационные помещения не могут выступать в качестве самостоятельного предмета сделки купли-продажи и при покупке основного помещения собственник приобретает право и на них. Таким образом, заключив договор купли-продажи нежилого помещения в здании, предприниматель приобрел право на общее имущество здания – вспомогательные и коммуникационные помещения, в частности коридор, лестничную клетку, туалет, умывальник, необходимые для нормального пользования приобретенным нежилым помещением.
Первоисточник: «Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.» Гражданский кодекс РФ (ст. 134) |
Ряд судов, ссылаясь на отсутствие прямых норм, считали возможным в соответствии со статьей 6 ГК РФ применить в данной ситуации аналогию закона и соответственно статью 289 и пункт 1 статьи 290 ГК РФ.
Первоисточник: «Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.» Гражданский кодекс РФ (ст. 289) «Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.» Гражданский кодекс РФ (п. 1 ст. 290) |
Исходя из этого суды делали вывод о том, что, приобретя в собственность нежилое помещение, расположенное в нежилом здании, лицо автоматически приобретает право на долю в праве собственности на места общего пользования в данном здании. К такому заключению пришел, в частности, ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 22.05.2001 № Ф04/1439-131/А67-2001.
Н
о
Президиум ВАС РФ
отменил это постановление кассационной
инстанции. Он отметил, что применение
закона по аналогии здесь нельзя признать
обоснованным. Норма статьи 290 ГК РФ
регулирует отношения только между
собственниками квартир в жилом доме.
Согласно статье 244 ГК РФ общая собственность
на делимое имущество возникает в случаях,
предусмотренных законом или договором.
Поскольку в настоящее время отсутствует
закон, предусматривающий возникновение
общей собственности на объект недвижимости
при приобретении нежилого помещения в
объекте недвижимости, не являющемся
жилым домом, нельзя применять по аналогии
закон, не регулирующий спорные
правоотношения.
Эта позиция Президиума ВАС РФ, отраженная в постановлении от 10.09.2002 № 3673/02, была принята нижестоящими судами как руководство к действию. Одна за другой кассационные инстанции отказывали в применении не только статьи 290 ГК РФ по аналогии к отношениям, возникающим по поводу нежилых помещений в нежилых зданиях, но и статьи 134 ГК РФ
Некоторые суды даже обосновывали свою позицию тем, что истцами не предоставлено документов, подтверждающих их право на общую долевую собственность.
Соответственно, это вызвало поголовное нарушение прав собственников нежилых помещений.
Для собственников нежилых помещений в нежилых зданиях сложилась непростая ситуация. Одним из выходов в этом случае было установление частного сервитута.
Но есть несколько нюансов:
1. Сервитут – удовольствие платное. Следовательно, у купившего такие помещения возникает закономерный вопрос: почему он должен нести дополнительные расходы, в то время как другой (теперь уже бывший собственник всего здания, ставший собственником отдельных помещений) не только не несет подобных расходов, но и получает доход?
2. Процедура установления сервитута требует подписания соответствующего соглашения, последующей регистрации в ЕГРП.
3. Обоснованность возникающих у компании расходов с точки зрения налогообложения весьма неоднозначна.
Кроме того, если предположить, что собственник здания продал все принадлежавшие ему нежилые помещения, не упомянув в договорах купли-продажи места общего пользования, то по логике судов он продолжает оставаться собственником мест общего пользования, то есть туалетов, лестничных пролетов, лифтов. Согласитесь, ситуация довольно-таки абсурдная.
Все коренным образом изменилось с принятием Пленумом ВАС РФ постановления от 23.07.2009 № 64.
Отметив, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в этом здании, прямо не урегулированы, Пленум ВАС РФ предложил арбитражным судам в порядке аналогии закона применять к нежилым зданиям нормы гражданского законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 289, 290 ГК РФ. Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Задача № 2
Ст. 82 ФЗ «Об АО»:
Статья 83. Требования к порядку заключения сделки, в совершении которой имеется заинтересованность 1. Решение о заключении обществом с числом акционеров - владельцев голосующих акций менее одной тысячи сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, принимается советом директоров (наблюдательным советом) общества большинством голосов директоров, не заинтересованных в ее совершении.
Имеет ли право истец оспаривать сделки, совершенные до приобретения им акции? – Да, имеет, так как с приобретением акций он приобретает право на корпоративный контроль и имеет право ведения дел общества по своему усмотрению с согласия других участников.
СМИ: (Сайт Северо-Кавказского округа)
Поддержки заслуживает позиция судов, признающих, что акционер имеет право оспаривать сделку акционерного общества или решение компетентного органа общества независимо от того, являлся ли он акционером на момент совершения обществом таких действий, но при условии соблюдения предусмотренных законом оснований, сроков и порядка оспаривания. Эта позиция опирается на основные начала правопреемства при переходе субъективных гражданских прав от одного лица к другому с учетом особенностей оборота акций. Правопреемство влечет замену предшествующего правообладателя новым правообладателем - преемником, в том числе при отчуждении акций или иной замене прежнего акционера новыми правообладателями (внесении акций в уставный капитал другого общества, реорганизации, наследовании, др.). Замена прежнего субъекта - обладателя субъективного гражданского права новым правообладателем происходит во всей совокупности правовых возможностей, составляющих содержание и конкретное состояние переданного субъективного права, в данном случае - комплекса правовых возможностей, объединенных понятием права на акцию. Если на момент продажи акций акционер имел право на обжалование действий акционерного общества, то это право переходит к новому акционеру в составе переданного комплекса прав на акции, принадлежавшего отчуждателю.
Согласно ст. 2 Федерального закона "О рынке ценных бумаг" акцией признается ценная бумага, закрепляющая комплекс прав, включая права ее владельца (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управлении акционерным обществом и на часть имущества, остающегося после его ликвидации*.
Задача № 7