Задача 9 (Тема 42)

1. Является ли заключенным договор аренды между СидоровымиМихайловым?

Сложно ответить однозначно, опираясь только на условия задачи. Из них не усматривается, в какой форме заключили договор Михайлов и Сидоров (то есть соблюли ли они требования к форме договора аренды.

В соответствии с п.2 ст.609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.2 ст.164 ГК сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Иными словами, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации считается заключенным с момента государственной регистрации.

Если договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра, то он считается заключенным. Вместе с тем, для него не требуется обязательное заключение в письменной форме – так как договор заключен на срок не больше 1 года (п.1 ст.609 ГК)

Из задачи не усматривается, что стороны регистрировали договор. Следовательно, договор между Михайловым и Сидоровым был незаключен.

2. Является ли заключенным договор между Сидоровым и Черняевым?

То же, что и с первым договором.

Однако для данного договора закон (п.1 ст.609 ГК) устанавливает обязательное соблюдение письменной формы (не устанавливая, однако, специальных последствий ее несоблюдения – последствия будут стандартные – п.1 ст.162 ГК), т.к. договор заключается на срок больше 1 года.

Но и в этом случае необходима государственная регистрация сделки. ИЗ задачи не усматривается, что регистрация была произведена. Значит, и этот договор был незаключен.

НО!!! Как разъяснил Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 17.11.2011 N 73(ред. от 25.01.2013)"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (п.14):

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 (о неосновательном обогащении) этого Кодекса не имеется.

В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Таким образом, исходя из Постановления ВАС получается так:

• Договор с Михайловымнезаключен и обязательство из него не возникло, т.к. имущество фактически не передавалось ему в пользование

• Договор с Черняевым также незаключен, но обязательство возникло (хотя непонятно из чего), т.к. имущество было передано в пользование Черняеву, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.