Проблемы признания права собственности на самовольную постройку

Автор – Беляева О.А.

Внимание!!! Содержание этой статьи во многом совпадает по содержанию со статьей Щербакова «Институт самовольной постройки сквозь призму правоприменения» (все-таки об одном институте пишут как-никак). Поскольку эту статью я читал после прочтения Щербакова, то здесь будут законспектированы только те моменты, которых в статье Н.Б. не было.

§ 1. Общая характеристика самовольного строительства

Разрешение на строительство всегда персонифицировано, в нем указывается, какая площадь земельного участка подлежит застройке, какое недвижимое имущество должно быть создано и что будущим титульным собственником создаваемой недвижимости является собственник земельного участка. Поэтому постройка может быть создана только для себя, так как создание такого объекта для другого потребует изменения титульного собственника, а также перевода на него землеотвода и всех необходимых разрешений.

Чтобы исключить самовольность создания новой недвижимой вещи, необходимо соблюсти несколько условий застройки:

1. приобрести земельный участок в собственность или получить разрешение на застройку от собственника земельного участка;

2. оформить целевой отвод земельного участка;

3. получить необходимые разрешения;

4. выполнить строительные работы, соответствующие строительным и градостроительным нормам и правилам;

5. сдать завершенный строительством объект в эксплуатацию;

6. зарегистрировать право на вновь созданное недвижимое имущество

Если в качестве предмета договора купли-продажи названа не самовольная постройка, а "совокупность строительных материалов", использованных при ее сооружении, такой договор будет соответствовать законодательству, и приобретатель впоследствии сможет признать свое право собственности на самовольную постройку в судебном порядке.

§ 2. Процессуальные особенности признания права собственности на самовольную постройку.

Перечисляются кратко лица, имеющие право на иск (все это есть у Щербакова и в ИП ВАС по ст. 222).

Конечно, лицо, осуществившее самовольную постройку, вправе разобрать ее добровольно, а не только на основании судебного решения о ее сносе. Интересно отметить, что в судебно-арбитражной практике встречаются споры, когда самовольному застройщику чинят препятствия в добровольном разборе самовольной постройки.

Как правило, самовольное строительство распространено в отношении зданий, приносящих доход. Но встречаются такие ситуации и в сфере жилищного строительства. Самовольная постройка не является объектом гражданских прав, не включается в состав жилищного фонда и не имеет статуса жилого помещения, поэтому лицо, которое возвело самовольную постройку, не может быть в ней зарегистрировано. Поскольку у лица не возникает право на проживание в данном помещении, то вынесение судом решения о сносе самовольной постройки не затрагивает права владения и пользования жилым помещением, поэтому оснований для предъявления отдельного требования о выселении лица из самовольно возведенной постройки не имеется.

Однако если гражданин зарегистрирован в самовольно возведенном жилом помещении, то в этом случае при подаче иска о сносе самовольно возведенного строения необходимо предъявлять также требование о выселении.

Споры о сносе СП рассматриваются в порядке искового производства. Рассмотрение их в третейских судах не допускается (потому что связаны с гос. регистрацией – публично-правовым элементом).