!!Экзамен зачет 2023 год / О новеллах в судебной практике по вопросам самовольного строительства
.docxО НОВЕЛЛАХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПО ВОПРОСАМ
САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Н.Б. ЩЕРБАКОВ
Вопросы признания права собственности
на самовольную постройку.
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
В соответствии с разъяснением, содержащимся в абз. 2 п. 25 указанного Постановления, в рассмотренном выше случае обладатель соответствующего права на земельный участок вправе обратиться к застройщику с иском о признании права собственности лишь в случае, если на создание постройки последний получил необходимые разрешения. Данная правовая позиция в корне изменяет судебную практику и корректирует п. 3 ст. 222 ГК РФ. В нормах данного пункта отсутствует указание на наличие разрешения, полученного застройщиком, как условие легализации постройки за собственником (обладателем иного права, указанного в ст. 222 ГК РФ).
В случае, когда застройщик, не обладающий правом на земельный участок, все же осуществил его застройку, он не имеет и не может иметь разрешение на строительство. Если же такое разрешение есть, то оно, безусловно, является незаконным и не может поэтому быть учтено судом при рассмотрении дела (ст. 12 ГК РФ).
Поэтому, следует заключить, что данное разъяснение может получить следующее применение на практике. Учитывая принципиальное отсутствие разрешения на строительство у застройщика, осуществившего застройку земельного участка в отсутствие прав на него, п. 3 ст. 222 ГК РФ не будет применяться судами. Исключение могут составить, пожалуй, весьма немногочисленные случаи, когда застройщик получил разрешение на строительство, имея соответствующее право на земельный участок, который он впоследствии утратил по тем или иным основаниям (например, договор аренды земельного участка признан судом недействительным).
Весьма интересными являются разъяснения, допускающие признание права собственности на самовольную постройку, возведенную в отсутствие разрешения на строительство, за лицом, осуществившим ее на принадлежащем ему на законном основании земельном участке (п. 25 Постановления).
Как следует из п. 26 документа, само по себе отсутствие разрешения на строительство и (или) разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не является основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Одновременно выдвигаются два условия удовлетворения соответствующего иска. Во-первых, должно быть доказано, что сохранение постройки не создает угрозу жизни или здоровью граждан и в ходе строительства не допущены существенные нарушения строительных и градостроительных норм и правил. Во-вторых, как отмечают пленумы ВАС РФ и ВС РФ, "суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию".
В связи с этим интерес представляют следующие весьма распространенные практические ситуации:
Самовольный застройщик не предпринимает действий к получению разрешения на строительство, но реализует активные меры к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Дело в том, что необходимым условием выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является наличие разрешения на строительство, а также заключения органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации (ч. 3 и 7 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). При отсутствии данных документов уполномоченный орган не имеет права ввести объект в эксплуатацию и обязан отказать в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, причем данный отказ в подобных ситуациях будет всегда правомерным.
Учитывая изложенное, рассматриваемая позиция высших судебных инстанций может получить различное понимание:
суды могут удовлетворять иски о признании права собственности на самовольные постройки в рассматриваемых ситуациях, толкуя положения пленумов как предполагающие легализацию постройки при принятии самовольным застройщиком любых мер к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (при отсутствии соответствующих мер к получению разрешения на строительство) безотносительно к правомерности отказа в выдаче соответствующего разрешения на ввод (при этом, правда, придется не читать выражение Постановления "...а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию").
суды на основе прямого прочтения рассматриваемой правовой позиции вправе отказывать в исках о признании права собственности на самовольную постройку в ситуации, когда лицо предпринимало меры лишь к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, мотивируя свою позицию правомерностью отказа уполномоченного органа в выдаче этого разрешения. При этом суд, принимая соответствующее решение, действует не формально, а учитывая, что в отношении соответствующей постройки не осуществлялся государственный строительный надзор, следовательно, у уполномоченного органа не формально, а по существу нет права ввести объект в эксплуатацию.
Самовольный застройщик предпринимал меры лишь к получению разрешения на строительство, однако получил отказ уполномоченного органа.
Подходы:
заключается в том, что признать право собственности на самовольную постройку (при наличии иных условий, введенных пленумами) возможно только при незаконном отказе в выдаче указанного разрешения (правомерность такого отказа исключает удовлетворение иска).
(теоретически возможный) суд в рамках дела о признании права собственности на самовольную постройку не оценивает указанный отказ на предмет его законности, что не вполне соотносится, с позицией пленумов.
Третья ситуация (когда лицо предпринимало меры и к получению разрешения на строительство, и к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) не представляет собой самостоятельного интереса, поскольку является простой комбинацией двух описанных выше практических ситуаций.
Вопросы сноса самовольных построек.
Прежде всего в п. 22 Постановления четко определены лица, которые вправе обратиться в суд с соответствующим требованием. Во-первых, это "собственник земельного участка, субъект иного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки". Во-вторых, истцами по делу о сносе самовольных построек являются "...прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом".
Применительно к первой группе истцов Пленумы ВАС РФ и ВС РФ определили природу заявляемых ими требований о сносе самовольной постройки. Ранее на практике существовало два подхода к этому вопросу: одни суды полагали, что это негаторное требование; другие считали его самостоятельным требованием о сносе самовольной постройки. В Постановлении возобладала вторая позиция (исходя из смысла п. 29 Постановления).
Что же касается второй группы истцов, то на требование о сносе самовольной постройки, заявленное ими, исковая давность не распространяется в случае, если сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан. Отсюда следует, что, если такая угроза сохранением постройки не создается, действует общий срок исковой давности. Тем самым в данном случае на требование прокурора или иного органа власти, заявленное в публичных интересах, распространяется исковая давность, т.е. срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Внимания заслуживает также правовая позиция, в соответствии с которой "если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку" (п. 24). В большинстве случаев лицо (истец), о котором идет речь в данном разъяснении, является приобретателем постройки по той или иной сделке, направленной на отчуждение постройки. При этом в соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ все сделки в отношении самовольных построек являются ничтожными, а сами самовольные постройки подлежат сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
О каких убытках идет речь? Поскольку ст. 222 ГК РФ не содержит никаких специальных последствий недействительности в виде возмещения отчуждателем самовольной постройки ее приобретателю убытков, имеются основания для применения общих последствий недействительности сделки (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Вопросы сферы действия ст. 222 ГК РФ.
Рассмотрения заслуживает и разъяснение, содержащееся в п. 28 Постановления, в соответствии с которым "положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект гражданских прав. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ". В случае же, если в результате реконструкции нового объекта гражданских прав не появилось, заинтересованные лица могут согласно п. 29 Постановления заявить негаторный иск, а при создании реконструированным объектом угрозы жизни и здоровью граждан - требование о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта (ст. 1065 ГК РФ).
Отсюда следует, что не на любые строительные работы, осуществляемые под титулом "реконструкция", распространяются нормы ст. 222 ГК РФ.
Согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64, если собственник здания в соответствии со ст. 24 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре. При этом если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.
В связи с данными правовыми позициями следует различать две практические ситуации:
реконструкция, способная привести к возникновению нового объекта гражданских прав (например, в виде надстройки мансардного этажа), осуществляется в отношении объекта (здания), находящегося в собственности одного лица, т.е. объекта, являющегося самостоятельным объектом гражданских прав. Распространение норм о самовольных постройках в рамках приведенной выше практической ситуации зависит от воли собственника здания. Если он принимает решение о выделении из состава здания соответствующего помещения, нормы о самовольных постройках распространяются на соответствующие отношения; если же такого решения он не принимает, нового объекта гражданских прав не возникает, а следовательно, ст. 222 ГК РФ не применяется.
реконструкция здания, например, в виде надстройки, которая не является самостоятельным объектом недвижимости (т.е. при наличии права собственности на встроенное помещение (встроенные помещения)). Очевидно, что в данном случае возникает новый объект гражданских прав, который сам по себе должен быть соответствующим образом описан, а права на него зарегистрированы. В этом случае в силу позиции пленумов ВАС РФ и ВС РФ нормы ст. 222 ГК РФ подлежат применению, т.е. регистратор при внесении соответствующей записи должен проверить, самовольно ли создан новый объект (в данном случае - надстройка).