!!Экзамен зачет 2023 год / Актуальные проблемы (Лавров)-1
.docxПС на объекты долевого строительства.
Предпосылки появления конструкции долевого участия в строительстве:
допущение в национальном законодательстве поквартирной собственности;
позиция органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которой право собственности на квартиру может быть в первоначальном порядке приобретено гражданином - дольщиком строительства;
фискальная политика, стимулировавшая на определенном этапе так называемые инвестиционные отношения при отсутствии не только легальной дефиниции таких отношений, но и сколько-нибудь обоснованной теории, объясняющей юридическую природу этих отношений.
Результат - Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". У него есть масса достоинств: установил ГП режим квартиры как объекта, закрепил договор о долевом строительстве, сформировал инвестиционное законодательство по части квартир в многоквартирных домах. Однако, он представляет собой, по сути, сборник правового быта (нет глубокой юридической квалификации соответствующих отношений).
§ 1. Квартира как объект права собственности
Признание квартиры самостоятельным объектом прав произошло еще в советском праве.
С 1 июля 1990 г. (с момента вступления в действие Закона СССР "О собственности в СССР") факт полной выплаты паевого взноса наделяет члена жилищного или жилищно-строительного кооператива правом собственности на жилое помещение, в котором он проживает. Указанная норма успешно перекочевала первоначально в Закон РСФСР "О собственности в РСФСР", а затем в Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, и, наконец, с некоторым развитием (указанием лиц, участвовавших в выплате паевого взноса) была воспроизведена в ГК РФ.
Еще ОГЗ 1961 г. делит социалистическую собственность (которая находится отдельно от личной) на государственную, собственность профсоюзных и иных общественных организаций и колхозно-кооперативную (квартиры у последних, а строение и земельный участок принадлежат кооперативу на праве застройки).
Следующий этап по вовлечению квартир в оборот - Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", который установил еще один способ приобретения в собственность квартир помимо выплаты пая – приватизацию. В любом случае, собственность на квартиру приобретается производным путем (передается от кооператива или государства, а не возникает с нуля).
Важно следующее – до приобретения гражданином квартиры в собственность она не существует как объект в обороте в принципе, есть только многоквартирный дом. Выплата пая или приватизация имеют трансформационное значение по выделению из единого объекта определенной части.
§ 2. Основания приобретения права собственности
на квартиру как объект долевого строительства