!!Экзамен зачет 2023 год / Комментарий Егорова и Церковникова

ГК РФ и ЖК РФ признают жилое помещение самостоятельным объектом гражданских прав и применительно к жилым домам устанавливают поэтажную, или жилищную, собственность: собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество дома, а собственникам комнат в коммунальной квартире - общее имущество квартиры. Между тем в отношении деления нежилых зданий на помещения ситуация несколько иная (предлагалось рассматривать вспомогательные помещения по отношению к основным как сложную вещь или как главную вещь и принадлежность, либо устанавливать сервитут, либо негаторный иск).

Пленум ВАС РФ отказался от позиции, занятой Президиумом ВАС РФ по определенному делу. Отныне к нежилым зданиям и сооружениям должны применяться по аналогии закона правила, регулирующие сходные отношения между собственниками помещений в многоквартирном жилом доме. Аналогия допустима до тех пор, пока отношения действительно являются сходными (в частности, ст. 249, 289-290 ГК РФ: каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению; собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания). Вопрос о том, насколько допустима аналогия, решает суд, исходя из общего смысла ст. 6 ГК РФ и особенностей спорных отношений.

В российском законодательстве основным объектом оборота и сделок служит право (обособленной) собственности на помещение, а право общей собственности на здание лишь следует за ним как определенный довесок. Именно это породило представленное в практике явление, когда некоторые помещения в здании описаны в системе кадастрового учета, а само здание - нет (и, следовательно, ограничены предпосылки для возникновения каких-либо прав на это здание, в том числе права общей долевой собственности).

Собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.

В п. 2 Постановления N 64 дается примерный перечень общего имущества здания (помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши). При этом не введено какого-либо единого общего признака, поскольку выработать его оказалось очень сложно. Таким образом, судам придется в каждом конкретном случае устанавливать, каков должен быть правовой режим того или иного объекта, прямо в указанном перечне не упомянутого.

Вопрос об отнесении части здания к общему имуществу зависит от того, должна ли эта часть по своему назначению обслуживать основные помещения, принадлежащие разным лицам. Например, если лицо владеет двухуровневым помещением, то лестница, соединяющая лишь эти уровни, по общему правилу не будет относиться к общему имуществу. Другое дело, если лицо владеет вторым и третьим этажами, а соединяющая их лестница должна по проектной документации связывать еще первый и четвертый этажи. В таком случае лестница, скорее всего, будет общей.

Положения п. 3 Постановления N 64 о том, что право общей долевой собственности на недвижимое имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП, необходимо понимать следующим образом. Если здание надлежащим образом описано в кадастровом учете и в отношении него в ЕГРН открыт самостоятельный раздел, это здание является объектом общей долевой собственности, и об этом должна быть сделана отметка в реестре. В дальнейшем при совершении любых регистрационных действий в отношении помещений, расположенных в этом здании, никаких специальных отметок о доле собственников указанных помещений в праве общей собственности не делается. Доля в праве считается принадлежащей тому, на чье имя сделана запись о праве на помещение.

Вопрос - кто вправе обратиться за регистрацией объекта, находящегося в общей собственности: только все жилищные сособственники вместе, или любой из них, или по решению, принимаемому большинством. При новом установлении жилищной собственности обращение должно последовать от всех сособственников. Такое предложение не должно вызвать существенных затруднений у застройщика, поскольку он является, как правило, единственным собственником возводимого объекта. Следовательно, застройщик сначала зарегистрирует право на здание (на то, что станет общим имуществом впоследствии) и, выделив в здании помещения, которые предназначаются для передачи дольщикам, создаст жилищную собственность. Когда уже состоялся перевод здания в режим жилищной собственности, оборот долей в нем проще производить применительно к помещениям (объектам обособленной собственности). Следовательно, какая бы запись ни была сделана о праве на помещение, право на общее имущество будет следовать судьбе права на помещение (в силу закона), и это в реестре не отражается.

В п. 4 указано, что при наличии спора судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании. Знание о размере доли имеет значение для нескольких вопросов:

а) доля в праве показывает количество голосов на собрании участников общей долевой собственности;

б) доля определяет пропорцию участия в расходах на содержание общего имущества;

в) в случае разрушения здания права собственников на земельный участок будут определяться с учетом долей;

Российский законодатель увязал размер доли в праве общей долевой собственности с размером помещения, на которое устанавливается право обособленной собственности. Отрицается любая диспозитивность при определении размера долей. Если допустить автономию воли сособственников в вопросе об определении размера долей, это нарушит права лиц, которые впоследствии могут стать новыми сособственниками. Например, может оказаться, что доля нового собственника значительно выше, чем могла бы быть исходя из площади его помещения, и он должен нести расходы на содержание общего имущества в размере большем, чем можно было предположить, приобретая это помещение.

Иностранным правопорядкам известна высокая степень диспозитивности правового режима помещений в зданиях, которая позволяет договариваться об особых условиях участия в расходах, не совпадающих с математической привязкой к размеру индивидуального помещения. Например, в Германии расходы на содержание лифта представляют собой проблему, если имеются обособленные собственники, не нуждающиеся в общем лифте, но обязанные участвовать в покрытии расходов. На этот случай по соглашению может быть изменена квота участия в расходах, например, в зависимости от того, насколько высоко расположено то или иное нежилое помещение или квартира. В Австрии, как и во Франции, реализована еще более сложная система. Собственники помещений получают права на общее имущество и участвуют в расходах на него в зависимости не от площади своих помещений (хотя она имеет значение), а от пользовательской, или практической, стоимости. Эта стоимость определяется судом или специализированным лицом в зависимости от площади помещения и с учетом дополнительных факторов, которые по воззрениям оборота влияют на повышение или понижение стоимости объекта, таких как этажность, положение внутри этажа, освещенность, уровень шума, а также оснащение помещения открытыми балконами, террасами.

В п. 5 заложены две идеи:

а) изменение размера доли, рассчитанной в соответствии с законодательством, не допускается;

б) при переходе права на помещение к новому собственнику автоматически переходит и право долевой собственности на общее имущество;

Согласно п. 6, по решению собственников помещений может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. Решение отвечает общим признакам гражданско-правовой сделки: оно приводит к наступлению правовых последствий именно потому, что на это направлена воля лиц, его принимающих. D отличие от иных сделок, для того чтобы решение получило силу, не требуется волеизъявления всех субъектов, которым предоставлено право принятия решения (можно охарактеризовать как особый вид сделок). Субъектами решения как сделки (волеизъявления) выступают лица, обладающие правом на голосование: участники общей долевой собственности (некоммерческая корпоративная организация в форме товарищества собственников недвижимости).

Для решений собраний не может применяться принцип единогласия. Этот принцип в виде исключения может быть сохранен только для решения наиболее важных вопросов, затрагивающих каждого участника. Во всех остальных случаях решение должно приниматься большинством голосов при гарантированных правах меньшинства. Решение принимается собранием, если за него проголосовало большинство принявших участие в собрании лиц и при этом соблюден кворум в количестве 50% от общего числа тех, кто имеет право участвовать в собрании. Более строгие требования могут быть установлены законом.

Вопрос расчета количества голосов на собрании собственников помещений в российском праве решается просто - пропорционально размеру общей площади помещений. Решение собрания по какому-либо вопросу, отнесенному к компетенции собрания собственников помещений законом, может быть заменено договором (соглашением), в котором участвуют все потенциальные участники собрания. Решение также может быть принято посредством заочного голосования, если иное не вытекает из закона, хотя Пленум ВАС РФ по этому вопросу не высказался.

К числу вопросов, по которым собственники помещений могут принимать решения, отнесены только вопросы режима использования: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду (если в составе общего имущества обнаруживаются и регистрируются отдельные нежилые помещения, то они-то и могут сдаваться в классическую аренду). По каким иным вопросам договоренность может быть достигнута решениями общих собраний сособственников, будет установлено судебной практикой. Разумным представляется решение, при котором в офисном здании перенос мебели и иных крупногабаритных вещей должен происходить в нерабочее время (поскольку для этого используются общие лифты).

Вопрос о силе решения об установлении режима использования общего имущества для новых собственников в Постановлении не снят. Принимая во внимание тот факт, что такие решения не отражаются в ЕГРН, можно предположить, что решение сособственников о порядке использования общего имущества не связывает нового приобретателя помещения. Однако в связи с тем что имело место согласование, о нарушении прав более говорить нельзя, а коль скоро нарушения раньше не было, оно не могло образоваться только в результате продажи имущества другому лицу.

В п. 7 решаются проблемы, связанные с передачей части общего имущества во временное возмездное пользование. Такая передача возможна лишь с согласия всех сособственников. Таким согласием всех сособственников является решение общего собрания.

В п. 7 также решается вопрос о том, какими нормами регулируются соглашения о предоставлении во временное возмездное пользование части общего имущества. Такие договоры также не названы договорами аренды, однако указано, что к ним по аналогии закона применимы положения гражданского законодательства об аренде (квазиаренда). Такие договоры подлежат государственной регистрации, а обременение при этом устанавливается на все здание в целом. Если после заключения договора происходит переход права собственности на одно из помещений в здании, договор аренды сохраняет силу на основании ст. 617 ГК РФ ("Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон»). Квазиарендатор не наделяется вещно-правовыми исками, поскольку не владеет каким-либо объектом недвижимости. Следовательно, при наличии помех в использовании имущества он вправе предъявлять требования не к тем, кто мешает в осуществлении его права, а к арендодателю.

В первом абзаце п. 8 указано, что при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости (помещений) в здании прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты им правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре. Из этого следует, что после выделения помещений в здании последнее не перестает быть объектом гражданских прав. Напротив, здание как комплекс общего имущества (все части строения, кроме самостоятельных помещений) находится в общей долевой собственности собственников помещений. Поэтому при передаче в пользование конструктивного элемента здания (общая стена, крыша) обременяется весь комплекс общего имущества.

Собственник здания, намеревающийся продать отдельное помещение в нем, должен зарегистрировать это помещение как самостоятельный объект прав. В момент такой регистрации у здания меняется правовой режим: из объекта индивидуальной собственности оно становится объектом, находящимся в жилищной или частичной собственности. Однако для жилищной собственности характерно наличие индивидуальной собственности на помещение вместе с правом долевой собственности на общее имущество, т. е. в то время как прежний собственник здания является собственником помещений, выделенных, но еще не отчужденных в пользу третьих лиц, он становится единственным участником долевой собственности. Против такого парадоксального заключения направлен второй абзац п. 8. В нем говорится, что в данном случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Абзац третий п. 8 открывает возможность обратного преобразования здания из режима поэтажной, жилищной или частичной собственности в режим классической собственности на здание как единый объект. Предпосылками такого преобразования служат сосредоточение всех помещений в здании в обособленной (индивидуальной) собственности одного лица и обращение этого лица с соответствующим заявлением в орган, ведущий ЕГРН. Хотя об этом прямо не сказано в Постановлении, думается, нет препятствий к тому, чтобы аналогичным образом преобразовать режим здания, в котором имеется несколько собственников помещений. В этом случае на здание должна быть установлена классическая общая долевая собственность указанных лиц.

На стадии разработки проекта Постановления предполагалось установить, что по решению собственников помещений при наличии технической возможности и соблюдении строительных, санитарных и иных норм и правил из состава общего имущества здания могут быть выделены помещения, без использования которых будет возможна нормальная эксплуатация иных помещений или общего имущества в здании (например, обособленные части подвалов, технических этажей, чердаков). В результате было решено специально этот вопрос не разъяснять. Однако ничто не препятствует тому, чтобы создать обособленные помещения на чердаках или в подвалах зданий и при отсутствии указанного разъяснения. Выделенное помещение может быть объектом гражданско-правовых сделок (купли-продажи, аренды). В случае отчуждения такого помещения оно перестанет быть общим имуществом здания. Приобретатель указанного помещения получит соответствующую долю в праве общей собственности на общее имущество здания.

Согласно п. 9, по общему правилу собственники помещений вправе заявить иск о признании права общей долевой собственности на имущество, которым никто не владел (с устранением третьих лиц от возможности использовать данное имущество). В числе этих объектов упомянуты общие лестницы, коридоры, холлы, доступ к которым имеют собственники помещений в здании и иные подобные объекты. Это требование судам предложено рассматривать как аналогичное негаторному (аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения). Следовательно, на него не распространяется срок исковой давности.

Зарегистрированное за индивидуальным лицом право собственности на помещение, к которому ограничен доступ других лиц, может быть оспорено при условии одновременного применения двух исков - виндикационного (направлен на восстановление фактического господства собственников общего имущества над спорным помещением) и о признании права собственности (направлен на восстановление правильной записи о принадлежности данного имущества в составе общего имущества здания). На указанные требования распространяется общий срок исковой давности. Любой из собственников помещений вправе заявлять требования в отношении всего здания (общего имущества), если докажет наличие заслуживающего защиты собственного интереса.