!!Экзамен зачет 2023 год / Ельяшевич - Очерк развития

Когда изобрели ипотеку, одна из главных проблем была в том, что залогодержатель получает право на земельный участок, но он не владеет этим участком. Нужно сделать так, чтобы все третьи лица знали, что у данного залогодержателя есть право залога на участок. На участке устанавливался каменный столб, на котором высекалось имя кредитора. Считается, что это прародитель системы, связанной с оглашением прав на недвижимость.

У древних германцев существовал обычай sala: когда у германцев совершалась сделка с недвижимостью, обычно собиралась община, перед обществом произносились слова юридических клятв, при этом брали подростка, которого били, чтобы он запомнил, кто и кому продал участок. Далее немцы придумали записывать информацию о сделках в специальный реестр.

Принцип публичности поземельного оборота - установление вещных прав на землю должно совершаться гласно, в публичных формах, быть доступно контролю всех и каждого. Достигается это путем занесения всех сделок о переходе прав на недвижимое имущество в особые публичные книги, открытые для всех или, по крайней мере, для всех заинтересованных лиц (формальная сторона принципа публичности).

Чтобы книги действительно выполняли свое назначение, необходимо, чтобы эти книги были вполне достоверны. Лицо, полагающееся на книгу, не должно быть обмануто в своем доверии. Эта материальная сторона принципа публичности, публичная достоверность книги, является естественным выводом из того обстоятельства, что вотчинные книги ведутся государством. Лицо, записанное в книгу в качестве собственника, рассматривается по отношению ко всем третьим лицам как истинный и единственный собственник. Кто приобретает добросовестно от такого записанного собственника, действительно получает право, хотя бы сам устанавливающий это право собственником не был.

Во французской системе, чтобы дать возможность разобраться в реестре и облегчить поиски, закон обязывает вести еще особый личный реестр, который ведется по персональной (личной) системе, в котором отмечены все совершенные им акты по установлению и переносу вещных прав. В немецких книгах применяется реальная система: в книги должны быть занесены все недвижимости, причем каждой недвижимости отводится особый лист.

Французское право различает два рода записей в книгу:

а) транскрипция - пропись всего акта полностью (право собственности, вечно-наследственная аренда, права пользования); отсутствие транскрипции делает приобретение относительно недействительным: если двое приобретают недвижимость или какое-либо право на недвижимость от одного и того же лица, то решающим между ними является не время приобретения, а время записи в книгу;

б) инскрипция - сокращенная запись сущности акта (ипотека и привилегии);

Торренс

В Австралии, Англии, некоторых штатах США (Техас, Алабама, Колорадо), провинциях Канады, в Новой Зеландии, ЮАР, Колумбии, Фиджи, Сингапуре, а также в других странах для регистрации прав на недвижимое имущество практикуется система Торренса, которую многие считают идеальной. В 1858 году этот проект был принят в виде закона «Real Property Act». Данную систему нередко считают наиболее совершенной из всех существующих, поскольку, по мнению многих авторов, она максимально гарантирует защиту прав как самих участников сделки с недвижимостью, так и третьих лиц.

Руководящий принцип системы Торренса - запись в вотчинную книгу, совершаемая государством, имеет абсолютную силу: кого государство заносит в книгу в качестве собственника, тот действительно становится собственником, он получает собственность от государства. Право идет от государства и порождается только государством путем записи в книгу. Вещное право возникает и переходит только путем занесения в книгу. Одного такого внесения вполне достаточно, чтобы породить право у лица, внесенного в книгу в качестве управомоченного. Между книгой и действительностью разногласия нет и быть не может.

Вместе с тем, по мнению С.В. Безбаха, система Торренса широкого распространения не получила. Это обусловлено тем, что концептуальным ее недостатком оказался добровольный характер ее ведения, а организационным - большие издержки на первоначальную регистрацию.

Акт Торренса не допускает и оспаривания книжной записи по основаниям материально-правового характера. Потерпевший может предъявить личный иск к обогатившемуся, но требовать возврата вещи, уничтожения записи он не может. Из этого допускается несколько исключений (пострадавший может требовать уничтожения неправомерной записи):

а) когда занесение права в книгу последовало в силу подлога;

б) когда уже ранее третье лицо занесено в книгу в качестве собственника того же самого имения;

в) когда вследствие неправильного размежевания в книге указан больший объем имения, нежели имеется в действительности;

Спор и виндикация допускаются лишь против непосредственного приобретателя. Если право приобретено добросовестно третьим лицом, то его право уже бесспорно. Публичная достоверность книги по отношению к третьим добросовестным лицам распространяется и на эти исключительные случаи.

Акт Торренса знает протестацию: тот, кто считает свое право нарушенным записью по одному из исключительных оснований, может обратиться с просьбой о занесении в книгу протестации. Пока протестация находится в книге, никакие записи никаких актов не совершаются.

В основе системы Торренса лежат отдельные аттестаты права. Система Торренса покоится на реальной системе ведения книг, но в отличие от германской системы здесь листы книги подвижны. При перемене собственника старый лист вынимается и заменяется аттестатом права нового собственника.

Акт Торренса устанавливает принцип, что чиновник не отвечает перед публикой в гражданско-правовом порядке за свои действия. Закон вводит идею страхового фонда: в случае невозможности взыскать убытки с неправомерно обогатившегося, эти убытки уплачиваются особым страховым фондом, который составляется из пошлин, взимаемых при первоначальном подчинении недвижимости режиму акта и при переходе по наследству.

Российский законодатель не пошел и по пути придания записи в поземельной книге (ЕГРН) абсолютного характер. В нашей стране подобная норма противоречила бы ст. 46 Конституции, которая гарантирует каждому возможность судебной защиты против решения или действия (бездействия) органов государственной власти либо должностных лиц.

Концессуальная система (Франция)

Суть концессуальной модели укрепления прав на недвижимость заключается в том, что право собственности переходит от продавца к покупателю в момент заключения договора. При этом факт передачи недвижимого имущества и факт регистрации прав регистрирующим органом для перехода права собственности значения не имеют.

Англо-американская система

Титул собственника переходит к приобретателю не в момент государственной регистрации перехода титулов, а в момент передачи имуществ. Такая передача чаще всего осуществляется посредством вручения получателю письменного документа, подписанного прежним собственником и заверенного его печатью.

Германская модель

Германская регистрационная модель исходит из того, что передача вещных прав на недвижимость происходит в результате сложного юридического состава, обязательными элементами которого являются договор, заключаемый сторонами, а также регистрация соответствующих прав в поземельной книге. При этом регистрация права по немецкому праву имеет решающее юридическое значение, поскольку оспаривание права на недвижимость возможно только через оспаривание регистрации права в поземельной книге. Этот принцип обусловил абсолютный характер доказательственной силы записи о праве, внесенной в поземельную книгу. Вместе с тем абсолютный характер доказательственной силы записи о праве на недвижимость распространяется только на нормальный гражданский оборот; в судебных процедурах запись в поземельной книге - это одно из доказательств существования права, которое оценивается судом наравне с иными доказательствами о праве на недвижимое имущество.