Бевзенко - государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения
Государственная регистрация - это разрешение государства распоряжаться вещью. Существует несколько систем, что считать недвижимостью: в одной недвижимостью признается то, что физически прикреплено к земле (обычно там, где не признается частной собственности на землю), в другой - только земля, модель единого объекта (постройка является составной частью земельного участка, принадлежит собственнику земельного участка без необходимости регистрировать постройку: земля - это вещь, здание - составная часть, земля оборачивается вместе с составными частями). В России парадокс - при наличии частной собственности на землю признается недвижимостью не только земля, но и строения на ней.
Судебная практика, что считать критериями недвижимости:
а) если есть кадастровый паспорт, то считается недвижимостью;
б) если права на объект записаны в реестр, то это недвижимость;
в) подход Президиума ВАС РФ - при каждом споре суд должен изучить, есть ли у объекта признаки недвижимости; например, так как ограждение не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям, выводы судов о необходимости государственной регистрации права собственности на него не могут быть признаны обоснованными;
За полтора десятка лет в России была создана как полноценная регистрационная система в сфере оборота недвижимости, так и система кадастрового учета недвижимого имущества, построена система органов по регистрации прав на недвижимое имуществ.
Системы регистрации прав на недвижимое имущество можно условно разделить на два вида в зависимости от объекта регистрации:
а) первая (прежде всего исторически) система предполагает регистрацию сделки с недвижимостью (французская система, принцип противопоставимости) - без регистрации собственность переходит только в отношении с продавцом, а чтобы собственность перешла в отношении всех третьих лиц, необходимо осуществить транскрипцию: чиновник записывает в реестр информацию о сделке, после чего считается, что эффект сделки наступает против всех; соответственно, реестр представляет собой свод информации о сделках, совершенных с объектами недвижимости с момента введения в действие регистрационной системы;
б) немецкая (принцип внесения) - на каждую недвижимость заводится поземельная книга, состоящая из трех разделов: объект, собственность и переход собственности, обременение; подписывая договор купли-продажи, он порождает строго обязательственные отношения; чтобы собственность перешла, нужно изменить запись в реестре; в России, если подписали договор купли-продажи, но не зарегистрировали его, то сделки нет; право собственности на вновь построенный объект также возникает только после регистрации (незарегистрированный - составная часть земельного участка);
Если в реестре «ошибка», то подается иск о признании зарегистрированного права отсутствующим.
В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.
Если договор подлежит регистрации ради третьих лиц (и нет оговорки о ничтожности сделки без регистрации), то отсутствие регистрации может влиять только на третьих лиц (решения Президиума ВАС по аренде и об участии в долевом строительстве).
2. Другая классификация регистрационных систем, как правило, проводится по такому основанию: насколько запись, внесенная в реестр, связана с действительностью соответствующего юридического факта. Регистрационную систему, в которой запись, сделанная в реестре, не имеет силы в случае порока в юридическом основании записи, именуют негативной регистрационной системой. Регистрационную систему, в которой запись, внесенная в реестр, перестает быть связанной со своим юридическим основанием, именуют позитивной регистрационной системой. Существует и третий (промежуточный) тип, который иногда именуют полупозитивной системой - если основание противоправное, то право собственности не возникает, но если третье лицо добросовестное, не знало и не должно было знать о том, что его контрагент незаконно это делает, то право собственности возникает.
В российской регистрационной системе мало быть записанным в реестр, необходимо, чтобы под записью было действительное правовое основание. В России закреплен принцип публичной достоверности реестра, согласно которому любое добросовестное лицо может полагаться на запись, сделанную в реестре, однако недобросовестное лицо (то есть лицо, которому известно или должно быть известно о недостоверности указанной записи) защиту на основании записей в реестре получить не может. При этом лицо, зарегистрированное в реестре в качестве правообладателя, предполагается правообладателем, но в действительности может таковым не являться, так как соответствующая запись может быть оспорена в судебном порядке.
Если какое-либо лицо, являющееся правообладателем, неправомерно исключено из реестра (в результате неправомерных действий третьих лиц, в силу недействительной сделки и прочих обстоятельств), во избежание появления фигуры добросовестного приобретателя соответствующего объекта была закреплена конструкция отметки в реестре о возражении. Такая отметка может быть сделана по заявлению только того лица, которое ранее было указано в реестре в качестве правообладателя.
В России также нет обязательного нотариального удостоверения, поэтому различия между негативной и позитивной системами не только академические, потому что у культурных народов сделка нотариально заверенная, что де-факто означает ее неоспоримость.
Позитивная регистрационная система тесно связана, в свою очередь, с представлением о необходимости различать сделку обязательственную (т.е. волеизъявление, направленное на установление обязательства передать вещь в собственность и обязательства ее оплатить) и сделку распорядительную (т.е. волеизъявление, которое непосредственно направлено на передачу вещного права): если распорядительная сделка вполне действительна при недействительности обязательственной, то в таком случае принято говорить об абстрактности распорядительной сделки; если в результате недействительности обязательственной сделки становится недействительной и сделка распорядительная, то следует говорить о каузальности распорядительной сделки.
3. В зависимости от организации системы органов, осуществляющих регистрацию прав на недвижимость, регистрационные системы можно разделить на административные (когда регистрация осуществляется в специальном органе исполнительной власти либо специализированной частной организации) и судебные (в этом случае реестр ведется в судебном учреждении). Преимущество последнего типа регистрационной системы заключается в том, что лицо, ведущее реестр, не только осуществляет его текущее «техническое» обслуживание (т.е. собственно внесение записей), но и может разбирать споры между лицами, чьи права внесены в реестр, и лицами, претендующими на это. Российская регистрационная система является административной. Рассмотрение споров между частными лицами по поводу прав на недвижимое имущество, а также между частными лицами и органами по государственной регистрации прав на недвижимое имущество осуществляется судами - какой-либо административной процедуры для этого не предусмотрено.