Вещное преимущественное право покупки недвижимости, Емелькина

1. Введение, общие положения.

• В системе вещных прав законодательства отдельных стран континентальной Европы важное место занимает вещное преимущественное право покупки недвижимого имущества.

Благодаря пандектному учению, аргументировавшему его абсолютный характер и вещную природу, право преимущественной покупки недвижимости в качестве самостоятельного ограниченного вещного права было закреплено Германским гражданским уложением 1896 г. и Общим австрийским гражданским уложением 1811 г. а в конце XX в. в условиях перехода от доминирующей государственной собственности на землю к частной - в законодательстве Чехии, Эстонии, Латвии.

• Под вещным преимущественным правом покупки в законодательстве европейских стран, как правило, понимается абсолютное право управомоченного лица на заключение договора купли-продажи в отношении недвижимости преимущественно перед всеми другими лицами, реализация которого возможна при условии продажи собственником вещи третьему лицу, а в случае его нарушения - возможность вступления во владение вещью независимо от воли собственника.

• В связи с многочисленными случаями "обхода" преимущественного права покупки в зарубежной судебной практике и доктрине наметилась тенденция к расширению сферы его действия предоставлением возможности управомоченному лицу реализовать свое право при заключении обязанным лицом не только договора купли-продажи, но и ряда других сделок (например, мена, рента, договор об оказании услуг).

• Нынешнее российское законодательство не рассматривает право преимущественной покупки в качестве вещного.

• В российском праве предлагается решать возникшие теоретические и практические проблемы, не выходя за рамки обязательственного режима преимущественной покупки, в том числе и в отношении недвижимости. Думается, что существующее в отечественной доктрине игнорирование вещной природы связано не столько с понятием данного права в российском законодательстве как обязательственного, сколько с отсутствием в ней анализа данного института в зарубежных странах, тенденций его развития.

2. История.

• Римское право абсолютизировало право собственности, считало свободу распоряжения составной частью собственности и крайне негативно относилось ко всяким его ограничениям, поэтому право преимущественной покупки не было известно раннему римскому праву.

Лишь в позднем римском праве (постклассического периода) произошло формирование особых привилегий в виде обратного предложения вещи продавцом в случае возникновения у покупателя намерения ее продажи, либо права собственника на преимущественную покупку земельного участка, находящегося в наследственной аренде (эмфитевзисе), и др. При этом римское право рассматривало право преимущественной покупки как обязательственное право.

• Пересмотр римского взгляда на обязательственный характер преимущественной покупки осуществлен германской цивилистикой, и он обусловлен прежде всего отказом немцев от феодальной разделенной собственности, содержащей разнообразные преимущественные права на земельный участок (верховного собственника по отношению к подчиненному (например, сеньора к вассалу)), охраняемые существующей в тот период системой. С распадом феодального строя возникла проблема защиты права выкупа верховного собственника, которая в дальнейшем была разрешена пандектистикой предоставлением данным субъектам вещного права преимущественного приобретения, сохранившего абсолютный характер.

• Но!!! Вообще, вопрос о характере преимущественной покупки (какой ей быть - вещной или обязательственной?) оставался камнем преткновения в кругах германских правоведов длительное время, и в течение XVIII - XIX вв. относительно его разрешения возник ряд концепций.

Основной из них выступала вещно-правовая, и ее видели в праве преимущественного приобретения юридическое отношение управомоченного лица к спорному предмету, в котором его интересы защищаются против каждого третьего лица (непосредственное отношение и абсолютный характер) в том числе при помощи виндикационного иска

Напротив, защитники обязательственного подхода отмечали возникновение личного отношения управомоченного лица к обязанному лицу, имеющего лишь обязательственные требования в защиту своего права, считая бессмысленным то положение, что каждый член общей собственности на землю общины имел бы вещное право на все земельные участки территории общины.

• Спорным было обсуждение права преимущественной покупки и при разработке Германского гражданского уложения.

Несмотря на то что перед разработчиками возник ряд принципиальных вопросов (сохранить преимущественные права приобретения либо ограничиться только преимущественным правом покупки, закрепить вещное или обязательственное действие преимущественного права покупки, разрешить возможность реализации права до или после заключения договора купли-продажи), было вынесено решение сохранить в Уложении преимущественное право с вещным действием в отношении земельных участков, исполнение которого возможно только после заключения договора купли-продажи, поскольку члены Комиссии отмечали, что "личность получателя ничуть не безразлична для правомочного гражданина" и он будет принимать решение о реализации права, имея информацию о содержании договора и третьем лице. Более того, в ГГУ было усилено вещное действие права преимущественной покупки на недвижимость приданием этому праву силы "предварительной записи", в связи с чем был подчеркнут его абсолютный характер по отношению ко всем другим лицам.