!Экзамен зачет учебный год 2023-2024 / Сделки банковского финансирования_2014.05.15

15.05.2014 – Сделки банковского финансирования

Лектор – Владислав Иванов

Тема: Финансирование сделок с недвижимостью

Asset deal (купля-продажа недвижимости).

Типичная сделка по M&A. Сделка с недвижимостью – по российскому праву, кредитная сделка – по любому. В качестве обеспечения – сам объект недвижимости.

Share deal (купля продажа акций/долей в компании, владеющей недвижимостью)

Выбор Asset deal и share deal:

1. Применимое право,

2. НДС и иные налоговые аспекты,

3. Регистрация прав на недвижимое имущество,

4. Лицензии, сертификаты и иные разрешения,

5. Продажа предприятия как имущественного комплекса и т.д.

Финансирование строительства объекта недвижимости

В иностранной юрисдикцией:

- Спонсор 1 и 2 (хозяева Проектной компании)  HoldCo (JV)

- Кредиторы.

В российской юрисдикции:

- Проектная компания (SPV) – получает деньги от спонсоров, кредитором. Отдает залог (в том числе свои банковские счета, под безакцептное списание).

SPV строит объект недвижимости, у нее есть земельный участок и т.д.

Кредитный договор.

Крупные размеры финансирования – чаще всего синдицированные кредиты по договору, по английскому праву.

Способ выработки кредита:

- Срочный кредит,

- Кредитная линия.

Защита кредитора при снижении стоимости объекта – как правило, делается дополнительное обеспечение, или делается повышение процентной ставки.

Предварительные условия: документы о собственности на недвижимости; различные согласования, разрешения, лицензии.

Позитивные обязательства (нужно сделать):

- ежегодные отчеты об оценке объекта недвижимости;

- получение и поддержание согласований;

- вопросы окружающей среды;

- реализация и завершение проекта;

- детальное регулирование эксплуатации объекта

Негативные обязательства (нельзя делать):

- строгие ограничения в отношении операций с финансируемым объектом (не сдавать в аренду и т.д.).

Погашение кредита обычно ожидается за счет арендных платежей, доходов от реализации проекта или прибыли компании.

Обеспечение: ипотека (залог недвижимости)

Кредитный договор – по английскому праву, обеспечение – по российскому праву.

Ипотека может быть в отношение практически любых объектов недвижимости.

Предмет:

- Земельные участки,

- права аренды,

- здания, сооружения (зарегистрированные объекты незавершенного строительства), квартиры,

- предприятие

- иные объекты (воздушные суда и т.д.)

Важно соблюдение принципа единства судьбы земельного участка.

Ипотека предприятия

Редкая штука.

Право залога распространяется на все входящее в состав предприятия имущество.

Обеспечивает обязательство, сумма которого составляет не менее 50% стоимости имущества предприятия и срок исполнения которого наступает не ранее чем через 1 год.

Недостатки: надо чтобы предприятие было зарегистрировано как имущественный комплекс, необходима полная инвентаризация, только судебный порядок обращения взыскания и т.д.

Содержание договора ипотеки

Строгие и детальные требования к содержанию договора ипотеки.

- описание заложенного имущества (наименование, место нахождения),

- стоимость заложенного имущества,

- право, в силу которого заложенное имущества принадлежит залогодателю.

Государственная регистрация договора ипотеки

- Обязательная регистрация в Росреестре (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии).

- длительный процесс регистрации.

Раньше еще требовали нотариальное заверение, отменили.

Обращение взыскания:

- Внесудебный порядок – надо прописать в договоре (как отдельным договором, или как часть).

Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания может быть заключено в любое время.

Нужно нотариальное удостоверение согласия залогодержатели на внесудебное обращение взыскания.

Внесудебный порядок неприменим в отношении некоторых объектов (Ст. 55 ФЗ “Об ипотеке” – жилье у физ. лица; сельхоз участки на которых нет зданий; памятники).

Возможны все опции (торги, опцион, оставление за собой).

- Судебные порядок: по решению суда через публичные торги.

Переход прав на заложенное имущество

Лишь с согласия залогодержатели, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (хотя, конечно, продажа заложенного имущества - редкость).

Завещание (завещать заложенное имущество можно в любом случае),

Закладная (именная ценная бумага, удостоверяет право на получение платежей по обязательству, обеспеченному ипотекой, и он вправе обратить взыскание на заложенное имущество). Определение есть в ФЗ “Об ипотеке”.

Приобретатель становится на место залогодателя.

Если имущество продано в нарушение правил, то на выбор кредитора: признать сделку недействительность; потребовать полного возврата кредита.

Допускается, если она не запрещена предшествующими договори

Очередность, конечно, будет за первым кредитором… ну, в принципе, допустимо.