!Экзамен зачет учебный год 2023-2024 / Сделки с недвижимостью_2014.04.15

15.04.2014 – Профессиональные навыки юриста (сделки с недвижимостью)

Лектор – _______________________________________

Тема: Юридическая экспертиза в области недвижимости

Due diligence - должная осмотрительность.

Например, при продаже компании, при сдаче актива в ипотеку, при создании совместного предприятия.

Задача – шанс узнать о компании, об активе, которых возможно перейдет в собственность. По результатам такого анализа, лицо может вообще пожелать выйти из сделке, изменить цену.

Может повлиять на то, как выглядит сделка. Если изначально хотели купить компанию, то потом решили купить само здание.

Можно выявить препятствия, риски, связанные с осуществлением сделки: титул на акции, активы; лицензии и разрешения.

Основные документы для проведения экспертизы:

• Полномочия сторон (учредительные документы, регистрация, полномочия на подписание)

• Юридические риски, связанное с чистотой прав на объект недвижимости (свидетельство о гос. регистрации, выписка из ЕГРП).

• Юридические риски, вязанные с прошлыми собственниками (проверка оснований перехода).

Постановление Конституционного суда 6-П – речь шла про цепочку сделок. КС сказал, что виндикация имеет приоритет, реституция невозможна, нужно смотреть на добросовестность приобретателя.

• Юридические риски, связанные с соответствием объекта недвижимости требованиях инвестора.

- определение категории земельного участка.

- кадастровый паспорт.

- межевой план.

• Юридические риски, связанные с существующими обременениями

- ипотека.

- сервитут.

- арест.

- текущие суды.

Основные источники:

• Гарант, Консультант.

• Публикации (официальные, неофициальные)

Государственные реестры (ЕГРП, ЕГРЮЛ, ГКН, Реестр объектов культурного наследия, Лесной реестр, реестр СРО в строительстве и др.).

• Интернет.

• Платные электронные ресурсы (www.integrum.ru)

• Обращение в государственные органы.

• Судебные решения арбитражных судов (www.arbitr.ru)

• Законопроекты (asozd.duma.gov.ru)

По результатам экспертизы – выбор того, как подойти к проблеме, определение её проблемы.

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ РИСКОВ:

• Включение дополнительных условий:

- Condition precedent.

- Condition subsequent.

• Включение дополнительных гарантий

- warranty

- representation

- indemnity

• Раскрытие информации:

• Disclosure letter (“для целей сделки раскрываем Вам…”)

• Disclosure documents (вот здесь, если указать “раскрывает еще 5000 документов”).

Предлагается в ГК внести конструкцию “заверения об обстоятельствах”.

РАЗРЕШИТЕЛЬНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО.

Строительство состоит из двух вещей:

1 блок – получение прав на землю.

2 блок – получение разрешения на строительство.

1. ПРАВА НА ЗЕМЛЮ

Стадии:

• Приобретение прав на участок.

• Проектная документация.

• Получение разрешения на строительство.

• Строительство.

• Ввод в эксплуатацию.

• Оформления собственности.

Приобретение прав на земельный участок:

- Первичный рынок.

- Вторичный рынок.

Предоставление земли из государственной и муниципальной собственности:

• Для строительства (незастроенный участок)

- с предварительным страхованием (без торгов)

- без предварительного страхования (по общему правилу - нужны торги)

• Для строительства (застроенный участок)

- без торгов, необходимо изменение разрешенного использования

*** Предоставление земельных участков на торгах – слайд 19 ***

Ключевые документы для проверки торгов: публикация сообщения о проведения торгов; протокол о результатах торгов; договор.

*** Предоставление земельного участка для строительства с предварительного согласования места размещения объекта – слайд 22 ***

Сформирование участка – определение границ, присвоение кадастрового номера.

2. РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

Дает право на строительство. Для получения разрешения – сложная процедура.

1 стадия – предпроектная и проектная документация.

- Подтверждение, что нет полезных ископаемых у органа управления недрами.

- Градостроительный план земельного участка (ст. 44 ГрК), выдает ОМС.

С него начинается проектирование… в нем же, какие регламенты применять и т.д.

- Заключение государственной экологической экспертизы (ст. 49 ГрК)

- Заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий (ст. ГрК)

2 стадия – Разрешение на строительство и строительные работы

Выдается на основании:

- одобренной проектной документации,

- градостроительный план земельного участка,

- права на землю.

Обычно выдается органами местного самоуправления.

Будет строительный надзор. В конце – заключение о соответствии построенного объекта.

3 стадия – Разрешение на ввод в эксплуатацию.

Появилось с 2005 года. До этого – Акт приемки законченного строительства объекта.

Разрешение на ввод в эксплуатацию разрешает эксплуатацию объекта.

Для получения разрешения на ввод требуется:

- акт приемки объекта от подрядчика к заказчику

- заключение органа строительного надзора

- документы от подрядчика, подтверждающие соответствие объекта требования технических регламентов и проектной документации

- Документы, подтверждающие соответствие объекта техническими условиями и подписанные представителями организации, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.

После этого – регистрация права собственности.

Получение свидетельства.

Риски:

- участок был предоставлен не в соответствии с процедурой.

Все риски сводятся к самовольной постройке (ГК).

При желании, любое отступление от процедуры строительства – самовольная постройка.