!Экзамен зачет учебный год 2023-2024 / Сделки с недвижимостью_2014.04.08

08.04.2014 – Профессиональные навыки юриста (сделки с недвижимостью)

Лектор – _______________________________________

Тема: Вводная лекция

Стандартные формы договоров в области строительства (FIDIC). Там есть книги (красная, золотая, серебряная, желтая). Смысл в том, чтобы компании понимали, по какому направлению у них пойдёт сотрудничество.

Сегодня поговорим о реализации девелоперских проектов и инвестиций.

Приобретение объекта — покупка акций или покупка объекта?

Допустим, у нас инвестор. Он хочет купить здание. Купить здание напрямую через договор купли-продажи недвижимости по российскому праву, или же купить компанию-собственника здания? Через акции, доли...

Покупка акций и долей участия раньше, когда основными клиентами были иностранцы, чаще структурировались по английскому праву. Однако сейчас такие сделки заключаются и по российскому праву тоже. Следует сказать, что раньше приобретать так было проще. Например, не приходилось производить множество административных согласований. Сейчас же есть Постановление ВАС о договоре купли-продажи будущей вещи и проч. И НДС народ готов платить. В итоге приобретение недвижимости напрямую уже практикуется довольно хорошо. Однако глобальные объекты всё равно продолжают структурироваться через приобретение компаний.

Основные этапы сделки по приобретению недвижимости:

1) Предварительный этап.

Стороны — потенциальные продавец и покупатель — заключают договор о конфиденциальности. Это нужно, если объект привлекательный. Покупателю выгодно, чтобы переговоры не разглашались, поскольку если будет утечка, то это может повлиять на настроение других инвесторов, в связи с чем и продавцу.

Далее стороны подписывают документы "понятийного" характера. В них, как правило, указывается, что они не являются юридически обязывающими. Это как раз те самые тёрм шиты, меморандумы о взаимопонимании, протоколы о намерениях и др.

2) Основной этап.

Потенциальный продавец раскрывает покупателю информацию о недвижимости/компании. Важными являются техническая (подключение к инфраструктуре, вопросы эксплуатации), юридическая, экологическая (например, если есть экологически опасное производство) экспертизы (due diligence). Параллельно проводится финансовый и налоговый аудит. Правда, если у компании только этот объект недвижимости, то такая проверка может иметь ограниченный характер.

По результатам этих экспертиз консультанты выпускают юридические и технические отчеты, которые важны для переговоров.

Далее идут переговоры. Один из основных вопросов — согласование условий договора.

Чем выше цена сделки, риски, тем больше стороны уделяют внимание договору.

Если говорить о купле-продаже акций по английскому праву, то стороны также создают такой документ как дикложур леттер. Важной частью английского договора являются воррантиз энд репрезентейшнс. В отношении недвижимости данный раздел построен как список: об объекте, о коммуникациях, об инфраструктуре, об обременениях и проч.

Важно понимать, что обслуживают недвижимость, как правило, третьи лица (коммунальные структуры). Их в договор вовлечь нельзя. Поэтому нужно предусмотреть соответствующие обязанности продавца или покупателя.

3) Заключительный этап.

Стороны выполняют так называемые предварительные условия. Согласовываются границы земельного участка, урегулируются споры с владельцами соседних участков, создаются новые кадастровые записи.

Если мы говорим об английской сделке, то тут должны быть такие процедуры комплишн/клозинг. На момент закрытия сделки по купле-продаже акций по англ. праву это — финальный момент, когда продавцом получается оплата по договору, а покупателю передаётся имущество.

Иногда период между этапами растягивается очень надолго.

Именно на закрытии вносится запись в реестр акционеров и подписывается сопутствующая документация. Например, новое соглашение акционеров.

Если говорить о российском праве, то финальным этапом будет уплата покупной цены, регистрация перехода права собственности на объект недвижимости.

Также на заключительном этапе происходит переоформление разрешительной документации (если надо).

Что касается пост-комплишн андертейкингс (облигейшнс), то они также предусматриваются на заключительный этап.

*** в презентации см. график совершения сделки по приобретению недвижимости ***.

Договор купли-продажи акций (share deal).

Каково содержание этого договора? Описание предмета договора. Описание объекта недвижимости. Цена (методику расчета, способы корректировки).

Важными условиями будут требования к ведению коммерческой деятельности собственником объекта в период между подписанием договора и закрытием сделки. В этом заинтересован покупатель: нельзя, чтобы стоимость объекта резко снизилась, иначе может пропасть интерес.

Также предусматриваются ограничения ответственности. Они могут быть по сумме, могут быть по количеству требований (например, "требования менее €100,000 не предъявляются").

Решается в таком договоре и применимое право. Также — место разрешения споров (например, Лондонский арбитраж, Стокгольмский арбитраж, Гонг-Конский арбитраж и прочие).

*** в презентации порядок условий договора соблюден — такой порядок является классическим для договоров по английскому праву***

Договор купли-продажи объекта недвижимости (asset deal).

ВАС сейчас сформулировал практику более либерально — не стоит так внимательно всё-всё-всё предусматривать в договоре.

Такой договор также должен предусматривать вопрос судьбы здания и земельного участка, если они принадлежат разным правообладателям. Госорганы суровы: принцип единства судьбы, что в правоприменении, что в законодательстве четко соблюдается.

Важной частью договора купли-продажи будут условия (условные сделки). Как мы знаем, законодательством потестативные условия не предусмотрены, а судебная практика разделилась пополам. Сложно с этим в российском праве, так как стороны предпочитают обычно ставить условия в зависимость от своей воли.

*** в презентации будет слайд со сравнением преимуществ покупки компании/покупки недвижимости ***

Сделка покупки акций с точки зрения временного графика более предсказуема. Её календарь понятен (с известными разветвлениями). Договор покупки недвижимости такого преимущества не предоставляет.