Арбитражная практика | 5 Май 2011

От редакции

• -Нюансы судебных процессов по хозяйственным спорам

Прецеденты месяца

• -Прецеденты месяца

Цена вопроса

• -Цена вопроса

Прения сторон

• -Прения сторон

Интервью

• -«В Московском регионе число хозяйственных споров растет быстрее, чем в целом по стране»

Кейс-Клуб

• -Кейс-Клуб

ГЛАВНАЯ ТЕМА

• -Как выиграть спор о повышении арендной платы

• -Участие органов власти в «малой приватизации»: комментарий судебной практики

• -Перевод прав по объекту аренды, реализованному на торгах

Арбитражный процесс

• -Особенности арбитражного судопроизводства по облигационным спорам

• -Обеспечение доказательств: новые правила и старые проблемы

Хозяйственные споры

• -Применение закона о госрегистрации прав в спорах о недвижимости

• -Какими способами можно расторгнуть договор в конфликтной ситуации

• -Новые подходы ВАС РФ к ст. 333 ГК РФ: неустойка уменьшается только по заявлению ответчика

Корпоративные споры

• -Новый (судебный) порядок созыва и проведения общего собрания по требованию акционера

Налоговые споры

• -Когда здание становится объектом налога на имущество — урок формалистам от ВАС РФ

• -«Переквалификация» и «оценка действительности» сделок: соотношение понятий и подходы арбитражной практики

Исполнительное производство

• -Отзыв ничтожного исполнительного листа: проблемы правоприменения

Процедуры банкротства

• -Меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника в деле о банкротстве

Особое мнение

• -Видеоконференц-связь в арбитражном процессе: правовая природа и проблемы реализации норм АПК РФ

Репортаж

• -Вместо виндицированного имущества можно взыскать его стоимость

Психология процесса

• -Как помешать попытке оппонента затянуть процесс

ОТ РЕДАКЦИИ

Нюансы судебных процессов по хозяйственным спорам

Чудаков Николай Михайлович  главный редактор журнала «Арбитражная практика»

С прошлым номером журнала все подписчики получили книгу «10 прецедентов по арендным спорам». Однако число таких споров столь велико, что выбранные редакцией постановления Президиума ВАС РФ и кассационных округов охватили далеко не все их аспекты. Поэтому главной темой этого номера журнала стала защита прав арендатора — как в споре с арендодателем о повышении платы, так и в споре с госорганами о выкупе арендуемого имущества.

С прошлым номером журнала все подписчики получили книгу «10 прецедентов по арендным спорам». Однако число таких споров столь велико, что выбранные редакцией постановления Президиума ВАС РФ и кассационных округов охватили далеко не все их аспекты. Поэтому главной темой этого номера журнала стала защита прав арендатора — как в споре с арендодателем о повышении платы, так и в споре с госорганами о выкупе арендуемого имущества.

Главной темой следующего номера будет анализ рисков поставщика и способов защиты его интересов в судебном процессе. Кроме того, в следующем номере вы найдете результаты очередного спецпроекта, предпринятого редакцией. Эксперты журнала предложат вашему вниманию список невыгодных условий, которые часто пытаются навязать «сильные» контрагенты при заключении договора, но которые можно оспорить в суде как противоречащие закону. Чтобы определить самые важные и актуальные из таких условий, нам нужна ваша помощь: примите участие в нашем опросе на сайте www.arbitr-praktika.ru Обратите внимание: в майском номере опубликованы результаты первого этапа проекта «Кейс-клуб» — уже определен первый финалист. В следующем номере вашему вниманию будет предложена вторая из трех задач. В работе над этим номером журнала приняли участие 48 юристов Авторы проанализировали 188 судебных актов Использована практика 64 арбитражных судов всех инстанций

ПРЕЦЕДЕНТЫ МЕСЯЦА

Прецеденты месяца

Нарежный Валерий Владимирович  руководитель налоговой практики Юридической компании 'Инкор Альянс' (г. Москва)

Президиум вас рф сформулировал несколько правовых позиций, важных для рассмотрения споров об уменьшении неустойки и о взыскании неосновательного обогащения.

Техническая ошибка, допущенная при исчислении налоговой базы в налоговой декларации, не может быть основанием для отказа в возмещении НДС, если отсутствуют претензии в отношении документов, подтверждающих обоснованность применения ставки 0%. Инспекция отказала в возмещении НДС по ставке 0% на том основании, что налоговую базу налогоплательщик определил как стоимость приобретенного у поставщика товара (вместо суммы оплаты, полученной от иностранного покупателя). Суд указал, что в результате камеральной проверки инспекция выявила все обстоятельства, поясняющие ошибочность размера налоговой базы и подтверждающие обоснованность налоговых вычетов. Ошибки, допущенные при определении налоговой базы, не влияют на результат исчисления НДС по ставке 0%, поскольку сумма налога исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы. Произведение налоговой базы на налоговую ставку, равную 0%, не влечет доначисления НДС. (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13995/10; опубликовано на сайте ВАС РФ 31.03.2011) Просроченная кредиторская задолженность включается в состав внереализационных доходов в году истечения срока исковой давности, а не в произвольно выбранном периоде. Организация не включила кредиторскую задолженность в доходы, так как по ней не было издано соответствующего приказа руководителя. Суд указал, что нарушение порядка инвентаризации обязательств в установленный законом срок не может служить основанием для невключения в состав доходов кредиторской задолженности с истекшим сроком исковой давности. (Постановление Президиума ВАС РФ от 22.02.2011 № 12572/10; опубликовано на сайте ВАС РФ 29.03.2011) Взыскание с налогоплательщика, признанного банкротом, текущих обязательных платежей возможно только за счет денежных средств, находящихся на расчетном счете, но не за счет обращения взыскания на иное его имущество. Инспекция, не сумев взыскать задолженность посредством обращения взыскания на денежные средства на расчетных счетах, вынесла решение о взыскании недоимки за счет иного имущества налогоплательщика. Однако суд пришел к выводу, что такое взыскание недопустимо с учетом нормы о снятии с даты признания должника банкротом ранее наложенных арестов и иных ограничений в распоряжении имуществом (абз. 9 п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве). (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.02.2011 № 13220/10; опубликовано на сайте ВАС РФ 18.03.2011)

ЦЕНА ВОПРОСА

Цена вопроса

Каждый спор в суде — это не только столкновение разных правовых позиций, но и вполне конкретные последствия для истца и ответчика, выраженные в той или иной денежной сумме.

ПРЕНИЯ СТОРОН  Можно ли выиграть процесс, если у вас не сохранился оригинал документа, на котором вы основываете свои требования? Какое решение примет суд, если и истец, и ответчик вместо оригинала договора представят копии, тексты которых не совпадают? Президиум ВАС РФ решил спор в пользу истца, но дальнейшая судебная практика зависит от мотивировки этого вывода.  ДОКАЗАТЕЛЬСТВА Теперь юристу необходимо оспаривать и опровергать все обстоятельства, на которые ссылается оппонент, — иначе суд может расценить их как признанные и не требующие доказывания. В такой ситуации особенно важно добиться того, чтобы суд помог получить вам те доказательства, которые по тем или иным причинам вы не можете получить самостоятельно.  ОСОБОЕ МНЕНИЕ Суды стали активно применять видеокон¬ференц-связь при рассмотрении дел, однако при этом возникло множество вопросов. Можно ли предста-вить таким образом письменные доказательства? Какой суд может организовать заседание с применением этого нового процессуального института? Ответы и решения — в статье председателя Четвертого арбитражного апелляционного суда.  АРЕНДА Даже если арендодатель настоял на том, чтобы включить в договор аренды условие, позволяющее ему повышать арендную плату в одностороннем порядке, арендатор может выиграть спор в суде, сославшись на неточность формулировок. Одностороннее повышение недопустимо, если договор говорит лишь о потенциальной возможности корректировки платы в связи с изменением обстоятельств.  РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА Если возник конфликт, далеко не всегда удается мирно согласовать с контрагентом условия прекращения договора. Чтобы избежать потерь, важно уметь виртуозно применять те возможности одностороннего расторжения договора, которые предоставляет ГК РФ. В статье приведен детальный алгоритм действий и рассмотрены примеры для договоров поставки, подряда, аренды.  ПСИХОЛОГИЯ ПРОЦЕССА Если оппонент ссылается на необходимость привлечь к участию в деле иностранное лицо, у вас есть целый арсенал приемов, которые не позволят ему затянуть процесс. Вам необходимо доказать, что это лицо извещено надлежащим образом, а для этого надо просить суд направить судебные запросы в налоговую и миграционную службы, посольство соответствующей страны и т. п. 

ПРЕНИЯ СТОРОН

Прения сторон

Стороны спора обосновывали свои позиции двумя несовпадающими копиями одного договора займа  ПОЗИЦИЯ ИСТЦА: Истец обратился в суд, чтобы взыскать долг, который не был возвращен в установленный срок ПОЗИЦИЯ ОТВЕТЧИКА: Ответчик полагает, что требования истца неправомерны, поскольку доказательства заключения договора займа отсутствуют     (на сайте размещена дополненная версия материала, опубликованного в журнале)   

ПОЗИЦИЯ ИСТЦА:   Пушкина Анастасия Сергеевна,  представитель ООО «ДэЛекс»  Истец обратился в суд, чтобы взыскать долг,  который не был возвращен в установленный срок.  16.01.2007 ООО «Партнер» предоставило 6 млн. руб. взаймы ООО «Кассиопея» под 12% годовых. Право требования по договору займа было уступлено 31.07.2009 ООО «Орбита», которое 01.10.2009 переуступило его ООО «ДэЛекс». В копии договора займа и оригиналах договоров уступки права требования была указана дата возврата долга — 16.04.2007. Оригинал договора при заключении договора уступки от 01.10.2009 не был передан, и предоставить его суду мы не смогли. Помимо копии договора у нас была копия платежного поручения № 017 от 17.01.2007. Ответчик предоставил в суд копию договора займа, в котором отличался лишь срок возврата.  Непредставление истцом подлинного договора процентного займа не влечет за собой недействительности либо незаключенности договора займа в совокупности с иными доказательствами, позволяющими суду установить правомерность исковых требований истца. Согласно п. 1 ст. 810 ГК РФ в случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение 30 дней со дня предъявления займодавцем требования об этом.  ПОЗИЦИЯ ОТВЕТЧИКА:  Муравский Сергей Викторович, управляющий партнер ООО «Эффективное партнерство»,  представитель ООО «Кассиопея»  Ответчик полагает, что требования истца неправомерны,  поскольку доказательства заключения договора  займа отсутствуют.  Факт получения денежных средств от первоначального кредитора нами не оспаривался. В судебных заседаниях наша сторона возражала против удовлетворения исковых требований, поскольку истец не представил подлинного договора займа. Согласно копии договора займа, которая находится в нашем распоряжении, дата возврата займа — 16.04.2027.  Таким образом, представленные сторонами копии документа нетождественны между собой и поэтому не доказывают факта заключения договора займа. Суд первой инстанции неправомерно при отсутствии экземпляра подлинного договора посчитал надлежащей копию договора займа, представленную истцом, отвергнув копию, представленную ответчиком. Мы поддерживаем точку зрения, согласно которой при отсутствии подлинного договора займа и наличии разночтений в его копиях в отношении срока возврата денежных средств эти копии не могут быть признаны надлежащими доказательствами факта заключения договора займа. В связи с вышеизложенным истец не доказал наступление обязанности ответчика возвратить сумму займа. РЕШЕНИЕ СУДА: Президиум ВАС РФ оставил в силе решение Арбитражного суда г. Москвы, который принял сторону истца и постановил взыскать сумму долга. Постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, поддержавших ответчика, отменены (постановление Президиума ВАС РФ от 05.04.2011 № 16324/10). КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ:  Степанов Николай Николаевич,  партнер Коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Ситуация, при которой стороны разбирательства в арбитражном суде основывают свои требования или возражения исключительно на копиях договоров или иных документов, достаточно распространена. Относительно недавно подобная проблема уже была предметом рассмотрения Президиума ВАС РФ. В надзорном порядке пересматривались судебные акты по вопросу о процессуальном правопреемстве. Суд первой инстанции допустил правопреемство исключительно на основании представленной ему копии договора цессии. Апелляция определение о правопреемстве отменила, а кассация, напротив, поддержала позицию суда первой инстанции. В итоге Президиум признал, что процессуальное правопреемство произведено незаконно. Заверенные заинтересованным лицом светокопии документов были признаны недопустимыми доказательствами (постановление Президиума ВАС РФ от 22.02.2011 № 14501/10). Схожая позиция относительно использования в качестве доказательств исключительно копий документов высказывалась судами и ранее в связи с рассмотрением самых разнообразных вопросов (см., например, постановления 9ААС от 31.07.2009 № 09АП-1216/2009, № 09АП-11317/2009, от 17.01.2011 № 09АП-31291/2010). Впрочем, нередко суды изъявляют и готовность принимать в качестве доказательств копии документов, в том числе при наличии в деле нескольких противоречащих друг другу копий. Из текстов судебных актов по рассматриваемому делу № А40-146172/09-42-745 следует, что истец основывал свои требования на копии договора займа, заверенной его представителем. Ответчик возражал против иска, ссылаясь, в том числе, на никем не заверенную копию договора займа, содержащую иной срок возврата денежных средств. Суд признал более убедительными доказательства истца, приняв во внимание наличие подлинника договора цессии, в котором первоначальный займодавец указал срок возврата займа, совпадающий со сроком, содержащимся в представленной истцом копии договора. По моему мнению, этот аргумент суда является неоднозначным, так как договор цессии ― это все-таки документ, исходящий от заинтересованных лиц и прямо не подтверждающий условия договор, по которому уступается право требования. Отменяя решение суда первой инстанции, Девятый ААС постановил, что при отсутствии оригинала договора и наличии двух копий договоров, которые были изготовлены без использования подлинника договора и содержание которых противоречит друг другу, у суда отсутствуют правовые основания для принятия одной из представленных копий в качестве надлежащего доказательства. Иное толкование норм процессуального права, как пояснил суд, ставило бы одну из сторон в преимущественное положение. Трудно предсказывать аргументацию, которую Президиум ВАС РФ положит в основу своего постановления. Учитывая позицию, изложенную в приведенном выше постановлении № 14501/10, можно было бы предположить, что суд сошлется не на допустимость копии договора в качестве доказательства, а примет одну из точек зрения, изложенных в определении коллегии судей от 13.01.2011. В таком случае суд может указать, что в данном случае ответчик был обязан вернуть заем с момента предъявления к нему первого требования. Такой подход лучше обеспечивает равное положение сторон, чем предоставление преимущества равнозначным, по сути, доказательствам одной из них. В то же время, разумеется, нельзя исключать, что Президиум полностью согласится с судом первой инстанции, исходя из конкретных обстоятельств дела.

Боломатов Александр Владимирович,  ассоциированный партнер юридической фирмы «ЮСТ» Особенно часто подобные ситуации возникают при корпоративных конфликтах, а также при злоупотреблениях руководства компаний. Представляется, что Президиум ВАС РФ может решить, что при доказанности факта перечисления денежных средств судам надлежит не отказывать в исках, заявленных в связи с неисполнением обязательств по договору займа, и не предлагать истцам обращаться в суд в порядке главы 60 ГК РФ («Неосновательное обогащение»), а следует применять положения ст. 810 ГК РФ («Обязанность заемщика возвратить сумму займа»). КОММЕНТАРИЙ РЕДАКЦИИ:  ВАС РФ защитил интересы истца, однако эксперты отмечают, что обоснование такого вывода может быть разным. Полный текст постановления размещен на сайте ВАС РФ 12.05.2011. Как и ожидали эксперты, надзорная инстанция отметила, что даже в случае отсутствия оригинала договора займа с учетом доказанности реального исполнения займодавцем своей обязанности по предоставлению займа у заемщика, в свою очередь, возникает обязательство по возврату денежных средств, причем наступление срока исполнения данного обязательства должно определяться в соответствии с п. 1 ст. 810 ГК РФ - в течение 30 дней со дня предъявления требования об этом. Президиум ВАС РФ никак не прокомментировал выводы суда первой инстанции относительно роли представленного истцом договора цессии как доказательства, подтверждающего дату возврата займа.

ИНТЕРВЬЮ

«В Московском регионе число хозяйственных споров растет быстрее, чем в целом по стране»

Адамова Валерия Борисовна  председатель Федерального арбитражного суда Московского округа

О том, как суд кассационной инстанции обеспечивает единообразие практики и применяет новеллы Арбитражного процессуального кодекса РФ, журналу «Арбитражная практика» рассказывает Валерия Борисовна Адамова, председатель Федерального арбитражного суда Московского округа

— В начале марта ВАС РФ опубликовал итоговую статистику работы системы арбитражных судов в 2010 г. Есть ли в практике ФАС МО категории споров, число которых значительно выросло или уменьшилось по сравнению с практикой по стране?

— В 2010 г. несколько изменился состав дел в Федеральном арбитражном суде Московского округа и по системе в целом. По сравнению с 2009 г. выросло число споров, вытекающих из договоров аренды, в том числе лизинга, — на 85% (в целом по стране — лишь на 16%), займа и кредита — на 61% (в целом снизилось на 5%), страхования — на 101% (рост на 18% по России), споров о неосновательном обогащении — на 91% (по стране возросло на 26%). Более существенно, чем в целом по системе, снизилось число дел по спорам о государственной регистрации, об административных правонарушениях, связанных с таможенным законодательством.

— Чем эти изменения могут быть обусловлены?

— Рост числа споров в упомянутых категориях объясняется спецификой деятельности компаний столичного региона. А снижение числа административных споров обусловлено изменениями АПК РФ, которые ограничивают возможность обжалования в кассационном порядке решений о привлечении к административной ответственности — в зависимости от размера штрафа.

— Как проходит взаимодействие ФАС МО с нижестоящими судами по вопросам анализа и обобщения судебной практики?

— Это происходит как в плановом порядке, так и оперативно при выявлении проблем. Мы проводим заседания Науч-но-консультативного совета. С судами региона мы обмениваемся утвержденными планами работы, обобщениями практики, в том числе на стадии проектов. В частности, в План работы на второе полугодие 2010 г. был включен совместный анализ практики применения законодательства о финансовой аренде (лизинге). Спорные вопросы выносятся на совместное обсуждение на совещании у председателя суда или на обсуждение на заседании рабочей группы по применению норм АПК РФ как по инициативе суда кассационной инстанции, так и по инициативе судов первой и апелляционной инстанций.  Кроме того, мы изучаем практику других регионов, смотрим, как они рассматривают дела. Например, 1 апреля мы провели видеоконференцию с Федеральным арбитражным судом Западно-Сибирского округа на тему практики рассмотрения споров между банками и заемщиками — юридическими лицами.

— Какие задачи стоят перед рабочей группой по применению АПК РФ?

— Рабочая группа была создана в 2002 г., когда вышел новый кодекс, для оперативного решения вопросов правоприменения. Но в процессе работы выяснилось, что ее деятельность актуальна до сих пор. Тем более, что изменения в АПК РФ продолжают вноситься. Так, возникали вопросы по поводу извещения лиц, участвующих в деле, вопросы о новом порядке исчисления сроков, порядке рассмотрения в кассационной инстанции споров по «маленьким штрафам» (которые обжалуются, только если имеют место безусловные основания отмены, предусмотренные ч. 4 ст. 288 АПК РФ). Рабочая группа отличается тем, что может оперативно обсудить текущие процессуальные вопросы.

— Не могли бы Вы привести несколько конкретных примеров того, как ФАС МО реализует функцию формирования едино¬образной практики?

— Не так давно рассматривался вопрос о законности включения в договор лизинга условия о досрочном взыскании с лизингополучателя, нарушившего свои обязательства, всех будущих лизинговых платежей. При рассмотрении требования о взыскании будущих платежей на основании таких договоров в судах не было единообразного подхода. Позиция ФАС МО была выработана при обсуждении Обзора практики применения законодательства о финансовой аренде (лизинге) и заключалась в том, что условие договора о досрочном взыскании с лизингополучателя, нарушившего свои обязательства, всех будущих платежей противоречит п. 5 ст. 614 ГК РФ. Обзор утвержден протокольным решением от 28.01.2011.  При выявлении различных подходов в судах первой и апелляционной инстанций вопрос в теоретическом плане выносится на обсуждение на совещании судей. Так, например, в марте 2011 г. обсуждался вопрос о применении ч. 6 ст. 21 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Судам при рассмотрении подобных споров следует исходить из того, что срок для предъявления исполнительного документа к исполнению при повторном обращении взыскателя (после того, как пристав вернул первоначальный документ в связи с его недостатками), исчисляется с даты возврата документа приставом.

— Успешно ли вводится система электронной подачи документов?

— В Федеральный арбитражный суд Московского округа с конца января по конец марта в электронном виде поступило 215 документов, в том числе 65 ходатайств и 68 отзывов, 1 дополнение к делу и 81 кассационная жалоба. Все жалобы не были приняты, так как были поданы, минуя суд первой инстанции, непосредственно в суд кассационной инстанции. Представляется, что установленный порядок подачи документов в электронном виде требует доработки. Как видно из приведенных цифр, пока в электронном виде поступает небольшое количество документов. При подаче кассационных жалоб имеют место ошибки пользователя в выборе соответствующего арбитражного суда из списка арбитражных судов, что не способствует ускорению правосудия.  Тем не менее полагаю, что у электронного способа подачи документов большие перспективы с учетом его доступности и оперативности.  Чтобы стимулировать переход к безбумажным технологиям, ВАС РФ предлагает ввести повышенную государственную пошлину при подаче документов в бумажном виде, о чем Антон Александрович Иванов сообщил в своем докладе на итоговом совещании председателей арбитражных судов России в апреле этого года.

— Поддерживаете ли Вы инициативы ВАС РФ о введении обязательного упрощенного производства по некоторым категориям дел?

— Не секрет, что загруженность судей в арбитражных судах первой инстанции просто запредельная. Например, в Арбит-ражном суде города Москвы рассмотрение судьей в месяц более ста дел уже стало нормой. Система арбитражных судов располагает судьями высочайшей квалификации. Однако при такой нагрузке судье сложно обеспечивать достойное качество правосудия. Сложившаяся ситуация привела к острой необходимости совершенствования судопроизводства. Развитие института упрощенного производства как раз и является одной из мер, направленных на разгрузку судей, а также на повышении эффективности судопроизводства. Как известно, 24 марта Пленум ВАС РФ одобрил проект федерального закона, направленного на совершенствование упрощенного производства. Одной из новелл проекта федерального закона является рассмотрение в порядке упрощенного производства имущественных требований на сумму до 100 000 руб. Законопроект содержит также ряд других положений, направленных на упрощение судебной процедуры по большому количеству споров, что должно привести к сокращению сроков рассмотрения дел и уменьшению нагрузки на судей арбитражных судов.

— Как вы оцениваете вступившие в силу с 01.11.2010 изменения в порядке инстанционного обжалования?

— Считаю, что законодатель очень взвешенно подошел к вопросу введения последовательного движения дел по судебным инстанциям. Не надо забывать, что основной целью внесения изменений в порядок обжалования судебных актов арбитражных судов было не снижение нагрузки на кассационную инстанцию, а повышение эффективности арбитражного правосудия. Суд апелляционной инстанции может исправить ошибки арбитражного суда первой инстанции не только в применении правовых норм, но и в сборе и оценке доказательств, установлении обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Если же судебный акт обжалован сразу в суд кассационной инстанции, то последний для исправления таких ошибок, допущенных судом первой инстанции, вынужден передавать дело на новое рассмотрение. А это, в свою очередь, приводит к увеличению срока судопроизводства и снижению его эффективности.

— Но в АПК РФ говорится, что в кассацию можно обратиться не только после рассмотрения дела в апелляции, но и после того, как было отказано в восстановлении срока на подачу апелляционной жалобы. Получается, что ничего не изменилось? Если сторона хочет избежать стадии апелляционного обжалования, ей достаточно пропустить срок, получить отказ в его восстановлении — и идти в кассацию?

— Я думаю, что законодатель поступил правильно. Ведь основная задача правосудия — защита нарушенных прав. Лишение лица возможности проверить законность принятого судебного акта из-за того, что оно пропустило сроки апелляционного обжалования, с этой задачей не согласуется. Мы должны исходить из того, что лица, участвующие в арбитражных делах, являются добросовестными участниками процесса. Ограничивать их право на судебную защиту было бы несправедливо. При этом срок на кассационное обжалование остался прежним — два месяца со дня вступления в законную силу решения, постановления арбитражного суда, а восстановить пропущенный срок можно только, если суд признает причины его пропуска уважительными.

— Не могли бы Вы поделиться наблюдениями по поводу тех дел, которые Вы ведете как судья? Учитывают ли представители сторон в полной мере специфику рассмотрения дела в кассационной инстанции?

— Как судья я рассматриваю споры, возникающие из административных правоотношений, которые относятся к специализации второго судебного состава. Действительно, стороны спора часто приводят доводы, направленные на переоценку установленных по делу обстоятельств. В таком случае коллегия судей дополнительно разъясняет полномочия суда кассационной инстанции.

— Можно встретить критические мнения о том, что на практике не выполняется идея АПК РФ о строгом разделении полномочий между апелляцией и кассацией, поскольку последняя в ряде случаев все же касается вопросов оценки фактических обстоятельств дела. На Ваш взгляд, такая проблема действительно существует?

— В соответствии с главой 35 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции обязан ограничиться проверкой законности судебных актов, принятых арбитражными судами нижестоящих инстанций, установив правильность применения норм материального права и норм процессуального права. Суд действует только исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы. Проверка судебных актов на предмет безусловного основания для их отмены происходит независимо от доводов жалобы. Да, есть случаи, когда надзорная инстанция отмечает, что кассация фактически вышла за рамки полномочий. В практике ВАС РФ можно выявить случаи отмен судебных актов с указанием на то, что «суд кассационной инстанции переоценил фактические обстоятельства, установленные судами первой и апелляционной инстанций», совершил «переоценку доказательств, установленных по делу», «переоценил выводы суда апелляционной инстанции, придав большую доказательственную силу иным документам», «допустил самостоятельные исследование и оценку фактических обстоятельств спора». В прошлом встречались однократные случаи, когда суд кассационной инстанции принимал новые доказательства, или принимал новый акт при наличии оснований для передачи дела на новое рассмотрение, или отменял судебный акт, обжалование которого в кассационном порядке не предусмотрено. Подобное, конечно, недопустимо. Однако могут возникнуть обстоятельства, когда у стороны действительно не было возможности раскрыть доказательства на стадии рассмотрения дела в первой и апелляционной инстанциях. И я думаю, на законодательном уровне можно предусмотреть возможность в таких крайних случаях доказательства принимать, сохраняя общий принцип полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, установленный в ч. 2 ст. 287 АПК РФ.

— Этот вариант обсуждался законодателем?

— На уровне проекта — нет. Но это иногда упоминается в обсуждениях. А. А. Иванов в одном из интервью упомянул о такой возможности. Если кассационные суды еще поработают в этом отношении, то можно будет предложить законопроект.

— Встречалась ли противоположная проблема: кассация необоснованно отказывала заявителю со ссылкой на то, что он пытается представить новые доказательства?

— В постановлении Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 № 13144/09 приводится как раз такой случай. ФАС Уральского округа отказался принять пояснения стороны по делу в форме дополнений к кассационной жалобе. Надзорная инстанция отменила постановление и указала, что в этих пояснениях не содержалось новых доказательств, а просто раскрывалась позиция стороны со ссылкой на правовые акты.

— Вопрос об еще одном процессуальном новшестве — были ли уже в практике ФАС МО заседания посредством видеоконференц-связи?

— Да, но всего пару раз. Полагаю, этот инструмент шире будет применяться в нижестоящих инстанциях и стороны споров оценят все его преимущества. 

Адамова Валерия Борисовна окончила юридический факультет Ленинградского государственного университета в 1987 г. С 2006 г. – первый заместитель председателя Арбитражного суда города Москвы. Возглавляет Федеральный арбитражный суд Московского округа с 2009 г.

Беседовала: Софья Филина 

КЕЙС-КЛУБ

Кейс-Клуб

В 2011 году журнал «Арбитражная практика» специально для подписчиков открыл новый проект — Кейс-клуб. И уже сегодня мы рады представить вашему вниманию первые результаты этого проекта. В мартовском номере журнала и на сайте www.arbitr-praktika.ru была опубликована первая задача, которую специально для наших подписчиков придумали юристы компании «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры».  Приятной неожиданностью для нас стал отклик подписчиков на наш новый проект. Мы получили 178 разных решений задачи! Выбор лучшего решения давался редакции и экспертному совету журнала очень непросто. Однако Кейс-клуб — это профессиональное соревнование, и необходимо было отдать предпочтение кому-то одному. После долгих споров мы все-таки выбрали лучшего! Мы рады представить вам победителя первого этапа проекта «Кейс-клуб»!

Нашим победителем стал:

ВОЛОДИН АЛЕКСАНДР СЕРГЕЕВИЧ,  юрисконсульт Юридической компании «Эксперт» (г. Тамбов) «В 2002 г. закончил Институт права ТГУ им. Г. Р. Державина (г. Тамбов). В том же году начал профессиональную юридическую деятельность. Пять лет занимал различные должности в юридических отделах государственных органов. Затем перешел на работу в Юридическую компанию «ЭКСПЕРТ», где работаю по настоящее время на должности юрисконсульта. Специализируюсь на сложных арбитражных делах. Не ожидал, что мой ответ будет признан лучшим, так как готовил его “на бегу”. Поэтому сообщение о том, что стал финалистом конкурса, для меня приятно вдвойне».

Предложенное решение

В соответствии со ст. 412 ГК РФ должник вправе зачесть против требования цессионария свое встречное требование к первоначальному кредитору. Такой зачет допустим, если требование к первоначальному кредитору возникло по основанию, существовавшему к моменту получения должником уведомления об уступке требования, и срок требования наступил до его получения либо этот срок не указан или определен моментом востребования. Таким образом, абз. 2 ст. 412 ГК РФ называет два обязательных условия, при которых допустим зачет против требований нового кредитора встречного требования к кредитору первоначальному: 1. Требования к первоначальному кредитору, предполагаемые к зачету, возникли по основанию, существовавшему к моменту получения должником уведомления об уступке требования. 2. Срок требования к первоначальному кредитору, предполагаемого к зачету, наступил до получения должником уведомления об уступке требования (либо этот срок не указан, либо определен моментом востребования). Возможно ли применение ст. 412 ГК РФ на стадии исполнительного производства? С учетом того, что действующее законодательство не запрещает проводить зачеты в ходе исполнительного производства, на этот вопрос надлежит дать положительный ответ. При этом, надо полагать, речь идет как о зачетах, предусмотренных ст. 410 ГК РФ, так и о зачетах, предусмотренных ст. 412 ГК РФ. Рассмотрим, как надлежит применить ст. 412 ГК РФ в приведенной задаче. Основная проблема заключается в том, законно ли судебный пристав-исполнитель не окончил исполнительное производство, не приняв к зачету встречное однородное требование к первоначальному кредитору? На практике к этой проблеме возможно как минимум два подхода. При этом оба эти подхода дают противоположный ответ: применяя один подход, действия пристава надлежит признать законными и обоснованными, применяя же подход второй, отказ в окончании исполнительного производства и продолжение принудительного взыскания следует считать незаконными. Различаются оба этих подхода только в одном: с какого момента следует считать наступившим срок требования к первоначальному кредитору, предполагаемого к зачету, при отмене вышестоящим судом исполненного сторонами решения суда и повороте исполнения.

Первый подход

Право требования о взыскании денежных средств, уплаченных во исполнение позже отмененного судебного акта, возникает с момента вынесения определения о повороте исполнения. По условиям задачи ООО «Витязь» имело задолженность перед ООО «Фортуна» по договору № 215 от 09.10.2008 в сумме 150 000 руб. В связи с неисполнением ООО «Витязь» условий договора ООО «Фортуна» обратилось в суд с иском о взыскании долга. В ходе производства по делу ООО «Фор¬¬туна» уступило право требования указанного долга ООО «Марина», которое в итоге и является взыскателем по исполнительному листу. Между тем по другому спору между ООО «Витязь» и ООО «Фортуна» суд вынес определение о повороте исполнения и о взыскании с ООО «Фортуна» в пользу ООО «Витязь» 120 000 руб. и также выдал исполнительный лист. Впоследствии ООО «Витязь» заявило судебному приставу о зачете требований по двум исполнительным листам и потребовало прекращения исполнительного производства. Однако судебный пристав в удовлетворении этого требования отказал, приняв меры к принудительному взысканию суммы долга. При применении анализируемого подхода действия судебного пристава надлежит признать законными по следующим основаниям. ООО «Витязь» обратилось к ООО «Марина» с заявлением о зачете против его требования в сумме 120 000 руб. (сумма задолженности по определению о повороте исполнения) своего требования на аналогичную сумму к ООО «Фортуна» (с учетом доплаты в размере 30 000 руб.) 05.02.2011. Нужно полагать, что примерно в это же время ООО «Витязь» обратилось с соответствующим ходатайством и в службу судебных приставов. По мнению ООО «Витязь», сумма требования по исполнительному производству о взыскании в его пользу с ООО «Фортуна» 120 000 руб. зачитывается в счет погашения имеющегося у ООО «Марина» к ООО «Витязь» требования в сумме 150 000 руб. (разницу в 30 000 руб. ООО «Витязь» перечислило на счет службы судебных приставов). Как видно из условий задачи, ООО «Витязь» получило извещение о состоявшейся уступке 10.09.2010. Однако на эту дату как такового обязательства ООО «Фортуна» перед ООО «Витязь» не существовало. Решение суда об отказе во взыскании с ООО «Витязь» 120 000 руб. вступило в силу только 28.09.2010. Более того, судом вынесено определение о повороте исполнения и о взыскании 120 000 руб. с ООО «Фортуна» в пользу ООО «Витязь» только 15.10.2010. Таким образом, к моменту получения ООО «Витязь» уведомления о проведенной уступке оно не имело права требовать зачета в исполнительном производстве на основании иного исполнительного документа и у него отсутствовали основания для требования, возникшие до получения уведомления. Исходя из этого, действия судебного пристава по непроизводству зачета однородных требований и продолжению принудительного взыскания правомерны.

Второй подход

Право требования о взыскании денежных средств, уплаченных во исполнение позже отмененного судебного акта, возникает с момента вступления в силу постановления вышестоящего суда об отмене этого судебного акта. Решение суда о взыскании с ООО «Витя¬¬зь» в пользу ООО «Фортуна» 120 000 руб. было отменено постановлением суда кассационной инстанции от 01.06.2010. Выше, при анализе первого подхода, мы пришли к выводу об отсутствии оснований для зачета требований, установленных абз. 2 ст. 412 ГК РФ. Однако следует признать, что после вынесения судом кассационной инстанции постановления об отмене решения суда о взыскании с ООО «Витязь» 120 000 руб. у ООО «Фортуна» возникло неосновательное обогащение в сумме 120 000 руб., так как денежные средства были перечислены ООО «Витязь» в качестве исполнения отмененного решения суда. Таким образом, к моменту получения ООО «Витязь» уведомления об уступке требования, то есть к 10.09.2010, неосновательное обогащение у ООО «Фортуна» уже возникло. Следовательно, первое из двух обязательных условий, перечисленных в абз. 2 ст. 412 ГК РФ было выполнено. Остается вопрос, наступил ли к 10.09.2010 срок требования у ООО «Витязь» по данному основанию. Выше, при первом подходе, мы посчитали, что указанный срок наступил после вынесения определения о повороте исполнения постановления. Именно по этому основанию мы и пришли к выводу, что в связи с несоблюдением второго условия, установленного абз. 2 ст. 412 ГК РФ, основания для зачета отсутствовали. Однако посмотрим на это с точки зрения материальных правил, предусмотренных в ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Согласно п. 1 ст. 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения. В рассматриваемом случае ООО «Форту¬на» узнало о неосновательности обогащения с момента вынесения судом кассационной инстанции постановления от 01.06.2010. Таким образом, и обязанность по возврату неосновательного обогащения возникла с момента вынесения указанного постановления, то есть срок требования наступил до получения ООО «Витязь» уведомления о зачете. Следовательно, все требования ст. 412 ГК РФ были соблюдены, а значит, отказ в зачете надлежит признать неправомерным.

Дополнительные обоснования

Тем более здесь можно сослаться и на позицию ВАС РФ, содержащуюся в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований», согласно которой окончание исполнительного производства, основанное на сделанном одной из сторон заявлении о зачете, при наличии встречных исполнительных листов не противоречит закону. Поскольку в данном случае в производстве службы судебных приставов имелись встречные исполнительные листы, то судебный пристав-исполнитель обязан был окончить исполнительное производство. Так как пристав отказался сделать это, его действия по отказу об окончании исполнительного производства и принятию мер принудительного взыскания надлежит признать незаконными.

Выводы

Какой же из приведенных выше подходов надлежит признать правильным? Очевидно, что таковым может являться только один подход, так как полученные из них выводы взаимоисключающие. По моему мнению, правильным следует считать второй подход, согласно которому обязанность по возврату 120 000 руб., ранее перечисленных ООО «Витязь» в качестве исполнения решения суда первой инстанции, возникла у ООО «Фортуна» с момента вынесения постановления суда кассационной инстанции, а не с момента вынесения определения о повороте исполнения, что говорит о том, что действия пристава надлежит признать незаконными. В пользу этого свидетельствуют следующие факты: 1. Именно второй подход в большей мере защищает «слабую» сторону правоотношения – организацию, добросовестно исполнившую позже отмененный судебный акт. 2. Именно второй подход наиболее полно соответствует главной задаче исполнительного производства — своевременному и точному исполнению судебных актов с использованием всех не запрещенных законодательством способов. 3. Наконец, именно второй подход в последнее время поддерживается складывающейся судебной арбитражной практикой по данному вопросу (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.02.2011 по делу № А56-28601/2010, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.08.2006 по делу № A31-7383/2005-17, постановление ФАС Московского округа от 06.07.2004 по делу № А41-К1-15150/02). Таким образом, ответом на приведенную задачу будет констатация неправомерности действий пристава по основаниям, приведенным при анализе второго подхода, содержащимся в настоящем ответе.

Решение комментрирует автор задачи

Стельмах Александра Владимировна,  юрист АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»  Автор предложенного ответа правильно определил вопросы, на которые необходимо было ответить для решения задачи: 1) возможен ли зачет на стадии исполнительного производства, в том числе и при уступке требования; 2) в какой момент у ООО «Витязь» возникло право требования возврата неос¬¬новательного обогащения к ООО «Фор¬ту¬на» и когда наступил срок этого тр嬬бова¬ния. Отвечающий осветил существующие подходы судов к решению данных вопросов, а также обосновал выбор того подхода, который считает наиболее правильным. Вопрос о возможности зачета требований на стадии исполнительного производства обоснованно решен положительно, поскольку законодательство не содержит ограничений на осуществление такого зачета. На наш взгляд, отвечающий правильно указал, что после вынесения судом кассационной инстанции постановления от 01.06.2010 об отмене исполненного решения суда о взыскании с ООО «В謬тязь» 120 000 руб. у ООО «Фортуна» возникло неосновательное обогащение. Таким образом, к моменту получения ООО «Витязь» уведомления об уступке требования, то есть к 10.09.2010, требование о возврате неосновательного обогащения уже возникло.  Отвечающим были обозначены варианты решения вопроса о наступлении срока требования о возврате неосновательного обогащения: вынесение определения о повороте исполнения или постановления суда, отменившего исполненное решение о взыскании денежных средств. Со ссылкой на ст. 1102 и 1107 ГК РФ отвечающим обоснованно сделан вывод в пользу по-следнего подхода, поскольку именно в момент отмены решения о взыс¬кании ООО «Фортуна» узнало о неосновательности своего обогащения. То есть срок требования также наступил до получения ООО «Витязь» уведомления о зачете.  Поскольку оба условия для зачета, преду¬¬смотренные ст. 412 ГК РФ, существовали, зачет являлся правомерным и у судебного пристава-исполнителя отсутствовали основания для отказа в удовлетворении ходатайства об окончании исполнительного производства и принудительного взыскания задолженности с ООО «Витязь». В обоснование своего решения отвечающий совершенно справедливо отметил, что данный подход в большей мере защищает организацию, добросовестно исполнившую отмененный впоследствии судебный акт. Другие участники, не ставшие победителями, ограничились указанием на единственно возможный вариант решения задачи. При этом большинство ответов не содержало достаточного обоснования своих выводов: должного анализа норм права, ссылок на существующую судебную практику.

Из 178 решений, которые нам прислали читатели, мы отобрали десять самых интересных. Вы можете познакомиться с ними пройдя по этой ссылке. Принять участие в проекте просто: ознакомьтесь с заданием, решите кейс и пришлите нам ваше решение.

Автор лучшего кейса года получит подарок  от журнала «Арбитражная практика» — кожаный кейс с ноутбуком!

ГЛАВНАЯ ТЕМА

Как выиграть спор о повышении арендной платы

Митина Ирина Сергеевна  юрист корпоративной и арбитражной практики ООО «Качкин и Партнеры» (г. Санкт-Петербург)

Как нечеткие формулировки договора помогают доказать, что арендную плату можно изменить только соглашением с арендатором, а не в одностороннем порядке.      О каких ограничениях на изменение платы можно напомнить арендодателю.      Какие дополнительные гарантии можно включить в договор, если арендодатель настаивает на своем праве повышать размер платы.

Условия, при которых можно изменить установленный в договоре размер арендной платы, описаны в п. 3 ст. 614 ГК РФ (см. цитату). На практике это норма закона вызывает ряд вопросов, которые сводятся к следующему: может ли арендодатель пересмотреть размер арендных платежей в одностороннем порядке?

Цитата  «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества» (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ)

Анализ судебных актов, принятых по таким спорам, приводит к следующему выводу. Ситуация главным образом зависит от формулировок, которые стороны использовали в договоре при регулировании вопроса о начислении платы за пользование объектом недвижимости.

Какое условие может содержаться в договоре

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ возможны две ситуации:

• стороны закрепили в договоре невозможность изменения размера арендных платежей;

• договор не содержит запрета на изменение арендной платы, что дает сторонам возможность менять ее размер (но не чаще, чем один раз в год, за исключением случаев, когда иные сроки установлены законом)¹.

Стоит отметить, что и в первой ситуации стороны все же могут изменить размер арендной платы. Для этого сначала нужно исключить из договора (на основании дополнительного соглашения) положение о неизменном характере платы за пользование предметом аренды. В отношении второй ситуации вопрос менее однозначен.

Что такое «изменение по соглашению сторон»

При буквальном толковании формулировки п. 3 ст. 614 ГК РФ получается, что изменение размера арендной платы допускается только по соглашению сторон. Это соответствует принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ), в соответствии с которым участники гражданских отношений свободны в заключении договора, а понуждение к заключению договора не допускается. Однако в ряде случаев судебная практика толкует условие п. 3 ст. 614 ГК РФ расширительно и допускает увеличение арендной платы без отдельного соглашения сторон об этом. Поскольку практика уже сложилась, вы можете, проанализировав конкретные формулировки договора аренды, заранее определить перспективы разрешения спора в суде.

Когда размер платы меняется автоматически, а когда нет

Президиум ВАС РФ в п. 11 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее — Информационное письмо № 66) указал следующее. При применении п. 3 ст. 614 ГК РФ судам следует исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. При этом ВАС РФ привел примеры, когда размер арендной платы по договору установлен в эквиваленте к иностранной валюте или описан механизм исчисления оплаты, который в зависимости от величин конкретных показателей может иметь различные значения. В этих случаях арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определимой и, несмотря на увеличение численного значения платежа, расчет оплаты остается неизменным. Соответственно, если указанный в договоре расчет или порядок определения величины арендной платы остается неизменным, то числовое значение суммы оплаты по данному договору может изменяться чаще, чем один раз в год. Дальнейшая судебная практика основана уже на толковании положений п. 11 Информационного письма № 66. Суды предлагают четко разграничить ситуации, когда речь идет об изменении размера или механизма начисления арендной платы, а когда — о констатации арендодателем факта наступления тех обстоятельств, возможность наступления которых изначально была предусмотрена договором. Решения в пользу арендодателя Арендодатель может увеличить стоимость аренды, всего лишь направив уведомление арендатору, если при заключении договора стороны установили, что:

• размер арендной платы определяется в соответствии с конкретной формулой или порядком расчета, установленными неким правовым актом²;

• при изменении этого правового акта арендодатель производит перерасчет арендной платы.

Суды объясняют такой вывод следующим образом. Поскольку стороны привязали размер арендной платы к объективным показателям (ставки, коэффициенты, нормативы), то изменение этих показателей влечет автоматическое изменение размера арендной платы, а арендодатель только уведомляет об этом арендатора в одностороннем порядке. По сути, речь идет о сделке под условием: возникновение правовых последствий (повышение размера арендной платы) изначально поставлено в зависимость от условия, в отношении которого неизвестно, наступит оно или нет, — а именно: от изменения порядка или коэффициентов расчета арендной платы. Если такое изменение произошло, оно автоматически порождает обязанность арендатора уплачивать арендную плату в новом размере, а арендодатель лишь уведомляет его об этом. Названная позиция сформировалась довольно давно, и с тех пор судебная практика остается неизменной.

ПРАКТИКА Суд признал правомерным фактическое изменение арендной платы в результате корректировки коэффициентов. Договором арендная плата была установлена не в твердой сумме, а являлась расчетной. Следовательно, изменение ее размера в связи с установлением новых коэффициентов не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ. Стороны изначально согласовали условие об арендной плате и порядок ее расчета³. В другом деле суд отметил, что размер арендной платы в договоре установлен не в фиксированной сумме, а определяется в зависимости от нескольких объективных факторов, среди которых в качестве самостоятельного основания для определения арендной платы стороны предусмотрели законодательное изменение коэффициентов к ставкам арендной платы. Поэтому изменение размера оплаты не является изменением договора в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ и не нуждается в регистрации⁴. Еще в одном случае арендодатель в течение нескольких лет направлял арендатору уведомления о повышении размера арендной платы. После расторжения договора арендатор обратился с иском о неосновательном обогащении, мотивируя свое требование тем, что изменения арендных платежей не были с ним согласованы и зарегистрированы в установленном порядке. Суды нижестоящих инстанций требования удовлетворили, однако ВАС РФ указал на следующее. Договор предусматривал, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и (или) методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год; изменения, вносимые при этом в договор, не оформляются дополнительным соглашением. Решением муниципального органа были изменены ставки годовой арендной платы, о чем арендодатель в установленном порядке уведомил арендатора. При таких обстоятельствах не было необходимости заключать дополнительное соглашение об установлении нового размера арендной платы. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора⁵.

Наиболее ярко такой подход судей проявился в постановлении Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 № 2015/10. В этом случае суд разрешил спор в пользу арендодателя в довольно нетривиальной ситуации.

ПОЗИЦИЯ ВАС РФ Договором установлена арен䬬ная плата, однако предусмотрено, что при изменении порядка взимания или размеров арендной платы в городе на основании правового акта арендодатель производит перерасчет платы и направляет его арендатору. Изменение суммы арендной платы считается внесенным в договор с момента получения арендатором нового расчета. Во исполнение данного условия договора арендодатель направил арендатору уведомление о повышении размера арендной платы. Арендатор согласился с новой ценой. Однако через несколько лет арендодатель представил арендатору новое уведомление, мотивируя его тем, что в предыдущем расчете была ошибка, расчет не соответствует правовому акту. Арендатор с новым повышением арендной платы не согласился и возразил, что изменение размера арендной платы может быть внесено в договор только по соглашению сторон, которое подлежит регистрации. Суд указал, что изменение арендной платы представляет собой исполнение условий соответствующего пункта договора аренды, в котором сто-роны пришли к соглашению о том, что арендная плата должна быть рассчитана на основании определенного правового акта. Следовательно, если расчет не соответствует данному правовому акту, он должен быть пересчитан. Поскольку порядок начисления оплаты остался неизменным, речь идет об исполнении арендодателем своих обязанностей по договору (подсчет размера платежей).

Во всех приведенных выше случаях арендодателем выступает публичный субъект либо речь идет о публичной собственности. Это может быть обусловлено тем, что договоры между частными субъектами редко заключаются на условиях, предусматривающих определение и изменение размера арендной платы на основании правового акта (заведомо невыгодное условие по отношению к арендатору). В то же время при обосновании своей позиции ни один из судов не указывает на то, что речь идет об особом участнике гражданско-правовых отношений: при заключении договора на публичный субъект распространяются общие нормы закона. Следовательно, в силу принципа единообразия судебной практики вполне допустима ситуация, когда в аналогичных обстоятельствах будет удовлетворен иск арендодателя — частного лица. Поэтому, чтобы минимизировать риск повышения арендной платы без согласия арендодателя, целесообразно изначально не включать в договор условия об определении размера аренды на основании показателей, установленных актами государственных органов. Решения в пользу арендатора Если вы представляете интересы клиента в уже возникшем споре, основным способом защиты будет тщательный анализ формулировок того договора, на котором арендодатель основывает свои требования. Можно убедить суд в том, что речь идет не о заранее согласованном изменении арендной платы по определенной формуле, а только о потенциальной возможности корректировки размера платежей в связи с изменением обстоятельств. Основания для такого вывода дает правовая позиция Президиума ВАС РФ, высказанная в апреле прошлого года.

ТАКТИКА ЗАЩИТЫ  В договоре стороны установили арендную плату в фиксированной сумме, указав, что ее размер может быть пересмотрен исходя из официального уровня инфляции, но не чаще одного раза в год. В связи с ростом потребительских цен арендодатель обратился к арендатору с предложением о заключении дополнительного соглашения по арендной плате, на что арендатор ответил отказом. Тогда арендодатель обратился в суд с иском об изменении условия договора об оплате (увеличении размера арендных платежей). Суды нижестоящих инстанций удовлетворили исковые требования, указав на существенное изменение обстоятельств (инфляция). Суды также отметили: арендатор отказался подписать дополнительное соглашение об изменении ставок, несмотря на то, что в договоре стороны указали на возможность подобного увеличения оплаты (подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Президиум ВАС РФ не согласился с таким подходом и защитил интересы арендатора. Суд отметил, что инфляция, возможность которой стороны учитывали еще при заключении договора, не может являться существенным изменением обстоятельств. Кроме того, само по себе включение в договор условия, согласно которому арендная плата может быть изменена в связи с теми или иными об-стоятельствами, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Подобное условие подчинено принципу свободы договора и не может быть реализовано в принудительном порядке⁶.

Таким образом, если в договоре сказано, что размер арендной платы может быть пересмотрен в будущем, это значит, что о таком пересмотре стороны должны договориться и оформить его дополнительным соглашением. Арендодатель не вправе принудить заключить такое соглашение, если арендатора не устраивают предложенные ему новые условия.

Можно ли изменить договор в одностороннем порядке

Существует еще один вариант взаимодействия сторон договора. Судебная практика допускает возможность изменения самого размера арендной платы (а не только ее числового значения) на основании одностороннего акта арендодателя. Этот вывод следует из толкования п. 1 ст. 450 ГК РФ, согласно которому изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено самим договором. Таким образом, изменение цены по договору аренды в одностороннем порядке становится возможным, если стороны прямо закрепили этот порядок в договоре (о том, как может быть сформулировано такое условие, см. справку на стр. 24-25). Но и в этом случае продолжает действовать ограничение: размер арендной платы может меняться не чаще, чем один раз в год (нормативное требование п. 3 ст. 614 ГК РФ). Один из примеров изменения договора аренды в одностороннем порядке рассмотрел ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 22.02.2010 по делу № А26-6065/2009.

ТИПИЧНЫЙ СЛУЧАЙ  Администрация Прионежского муниципального района обратилась с иском о взыскании с ЗАО задолженности по арендной плате. Суд первой инстанции иск удовлетворил полностью. Постановлением апелляции решение изменено, иск удовлетворен частично. Кассационная инстанция оставила постановление без изменения, отметив следующее. Договор аренды предусматривал, что арендная плата рассчитывается согласно приложению к договору и может быть изменена в одностороннем порядке арендодателем, но не чаще одного раза в год. На дату заключения договора арендная плата была определена по формуле, утвержденной актом местного самоуправления. Уведомлением от 17.05.2008 администрация направила арендатору письмо об установлении нового размера арендной платы на очередной год (расчет производился по старой формуле, но с использованием нового коэффициента). Затем, в связи с принятием постановления Правительства Республики Карелия, установившего новый порядок расчета платежей, администрация 01.11.2008 уведомила арендатора об изменении размера арендной платы за 2008 г. Суд кассационной инстанции указал, что императивная норма п. 3 ст. 614 ГК РФ предусматривает возможность изменения арендной платы не чаще, чем один раз в год, если иные сроки не установлены законом. Несоблюдение данного условия влечет недействительность уведомления о повторном увеличении оплаты аренды за год.

Применительно к данному случаю стоит обратить внимание на следующее. Если бы стороны в договоре установили, что размер арендной платы определяется не самим арендодателем, а рассчитывается на основании формулы муниципального органа, то уведомление об изменении арендной платы от 17.05.2008 не являлось бы изменением условий договора. Ведь порядок исчисления размера платежей остался неизменным, поменялся только коэффициент. Соответственно, уведомление от 01.11.2008 о введении нового размера оплаты в связи с изменением механизма расчета было бы первым изменением условия договора об оплате в течение года (согласно позиции, приведенной в Информационном письме № 66) и являлось бы действительным. Еще один момент, на который стоит обратить внимание, — вопрос о государственной регистрации. Несмотря на то, что речь идет о внесении изменений в условие договора об оплате, на практике уведомление арендодателя об одностороннем увеличении оплаты регистрируется не всегда. Вполне возможно, что причиной этому является правило толкования, изложенное в п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”». В соответствии с данной позицией ВАС РФ соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем госрегистрации, также подлежит обязательной госрегистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Между тем одностороннее изменение договора на основании уведомления арендодателя не подпадает под определение «соглашение сторон», а следовательно, может не регистрироваться

Размер платы нельзя менять в первый год аренды

Суды придерживаются мнения о невозможности изменения размера арендной платы в первый год аренды. При этом имеет место расширительное толкование императивного положения закона. Логика судов заключается в следующем. В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год. При этом в Информационном письме № 66 сказано: «в течение года должно оставаться неизменным условие договора». Согласно приведенной формулировке речь в законе идет не о том, что условие об оплате можно изменять только один раз в течение года, а о том, что в течение всего года оно должно оставаться неизменным. Следовательно, в первый год аренды размер платы за пользование объектом не может быть изменен.

ПРАКТИКА  ФАС Поволжского округа отметил, что изменение арендной платы через 11 месяцев после первоначального ее установления противоречит п. 3 ст. 614 ГК РФ⁷. Аналогичную позицию занимает ВАС РФ, который дал оценку следующей ситуации. Стороны заключили договор субаренды нежилого помещения, предусмотрев возможность изменения арендной платы на основании одностороннего уведомления арендодателя. До истечения года с момента заключения договора арендодатель уведомил арендатора о повышении оплаты. Соглашаясь с судами нижестоящих инстанций, ВАС РФ указал, что подобные действия являются недопустимыми⁸. Подобный вывод ВАС РФ делает и в отношении договора аренды, заключенного на срок менее года⁹.

Представляется, что в данном случае речь идет об искажении первоначального смысла закона. Законодатель устанавливает запрет на слишком частое изменение размера арендной платы. ВАС РФ может лишь осуществлять толкование данной нормы, но не вводить новое правило о запрете изменения оплаты в первый год аренды. Таким образом, не совсем корректная формулировка суда повлекла за собой формирование практики, отличной от положений de lege lata. Тем не менее арендаторы могут учитывать такую положительную для них практику в спорах с арендодателями.

Выводы

Анализ судебной практики показал, что правовое положение арендатора зависит от следующих обстоятельств. Во-первых, от того, как в договоре сформулировано условие о размере арендной платы:

• в твердой сумме,

• с учетом инфляции,

• в иностранной валюте с оплатой по соответствующему курсу,

• со ссылкой на устанавливаемые третьим лицом коэффициенты (формулы).

Во-вторых, от того, каким образом в дговоре предусмотрена возможность корректирования его условия об оплате:

• в одностороннем порядке арендодателем,

• на основании уведомления арендо¬да¬теля,

• только по соглашению сторон.

В-третьих, от того, какой порядок установлен в договоре применительно к изменению условия об оплате:

• осуществляется ли он не чаще одного раза в год,

• несколько раз в год,

• связан с наступлением определенного обстоятельства (внесение изменений в нормативный акт, повышение уровня инфляции).

Рекомендации — как составить договор

Чтобы максимально защитить права арендатора, в договоре следует установить фиксированный размер арендной платы и указать, что изменение его в одностороннем порядке не допускается. Если в ходе переговоров с арендодателем не удается настоять на таком варианте, можно согласиться на иные условия, но при этом предложить ряд дополнительных гарантий. Если в договор включено условие о возможности изменения оплаты на основании одностороннего уведомления арендодателя, можно установить пределы повышения размера арендной платы. Другой вариант: внести условия, при которых допускается такое увеличение (например, при не менее чем трехкратном увеличении базовых ставок расчета арендной платы или при возрастании рыночных цен на недвижимость по сравнению с текущими более чем в два раза). Наконец, можно детально урегулировать порядок и сроки направления и получения уведомления: если уведомление отправлено по истечении установленного срока, размер оплаты по договору не подлежит изменению¹⁰. Если размер платы устанавливается применительно к определенной формуле (порядку) расчета и предусматривается, что при изменении формулы арендодатель производит перерасчет арендной платы, то арендатору придется вносить плату в повышенном размере на основании одностороннего уведомления арендодателя. В суде в качестве возражений можно привести следующие аргументы. Можно попытаться доказать, что в данном случае изменения формулы являются настолько существенными, что речь идет именно об изменении размера или порядка исчисления арендной платы, которые без дополнительного соглашения не влекут правовых последствий. Кроме того, сам арендатор может предъявить иск об изменении условия договора об оплате в связи с существенным изменением обстоятельств. В обоснование этого можно указать: при заключении договора арендатор исходил из того, что расчет платы не может измениться подобным образом, а исполнение договора без изменения его условий повлечет для арендатора значительный ущерб, несоизмеримый с выгодой, получаемой от арендуемого объекта. Можно попытаться оспорить и положения самого правового акта, которым вносятся изменения в формулу расчета (например, на том основании, что данный акт не зарегистрирован или принят с превышением компетенции и т. п.). Наконец, положение договора о том, что размер арендной платы установлен в условных единицах с оплатой в рублях по соответствующему курсу либо с учетом регулярно изменяемого коэффициента или инфляции, является законным и порождает обязанность арендатора вносить повышенную арендную плату. Разумеется, могут существовать правовые возможности для оспаривания данной нормы, однако их необходимо устанавливать применительно к конкретным обстоятельствам дела. Как и в предыдущем случае, можно предъявить иск об изменении условия договора (например, в связи с резким скачком инфляции), однако основания для удовлетворения такого иска представляются маловероятными.

НЕОБЫЧНОЕ ДЕЛО ИЗ ПРАКТИКИ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА: ВНИМАНИЕ К ФОРМУЛИРОВКАМ  Договор аренды предусматривал право арендодателя на увеличение арендной платы, в том числе с учетом величины инфляции, но не более чем на 20 % не чаще одного раза в год. В соответствии с условиями договора ОАО «Мосэнерго» письмом от 15.06.2009 уведомило арендатора (ОАО «Газпромбанк») об увеличении с 15.09.2009 ставки арендной платы на 20%. Арендатор продолжал вносить плату в прежнем размере, вследствие чего у него, по мнению арендодателя, образовалась задолженность в размере 312 144 руб. 97 коп. Девятый арбитражный апелляционный суд решил судьбу спорной суммы в пользу арендатора: он указал, что «в любом случае в договоре аренды должны быть определены условия, при наступлении которых можно изменить арендную плату в судебном, в одностороннем порядке или считать арендную плату изменившейся автономно от воли сторон». В данном же случае договор таких условий не содержал.  Таким образом, суд поставил под сомнение сложившуюся практику, которая признает допустимым и защищает договорное условие о праве арендодателя изменить арендную плату без каких-либо оснований или условий. ФАС Московского округа поддержал итоговый вывод суда, но обосновал его совсем иначе: «Право сторон изменить арендную плату не более чем на 20% не является «механизмом увеличения договорной цены», так как согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ с учетом позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 11 Информационного письма № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», стороны в договоре аренды определяют размер арендной платы в виде твердых платежей либо в виде механизма определения размера арендной платы.  Таким образом, в договоре не может быть установлены одновременно арендная плата в твердом размере и механизм ее определения. Наличие в спорном договоре аренды условия о твердом размере платежей свидетельствует о том, что стороны не достигли условия об установлении механизма определения размера арендной платы. <> Таким образом, пункт 4.1.2 договора аренды не содержит механизма определения точного размера арендной платы в случае ее изменения, а лишь указывает диапазон, в пределах которого может изменяться арендная плата. При этом пункт 9.2 указанного договора аренды устанавливает обязанность сторон оформлять все изменения условий договора путем заключения соответствующих дополнительных соглашений. <> Учитывая то, что пункт 4.2.1 указанного выше договора аренды не содержит буквального упоминания об односторонности, а пункт 9.2 однозначно устанавливает обязанность сторон оформлять все изменения договора путем подписания соответствующих дополнительных соглашений, изменение размера арендной платы (как и других условий) может быть произведено только с согласия обеих сторон договора» (постановление ФАС Московского округа от 30.03.2011 № КГ-А40/1095-11). Итак, если в договоре недостаточно четко прописана возможность арендодателя повышать плату в одностороннем порядке, суд может толковать сомнения в пользу арендатора. Однако нет никаких гарантий, что в практически аналогичном деле с иными участниками суд не установит, что возможность одностороннего изменения условия об оплате прописана вполне однозначно.

¹ Например, Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» предусматривает возможность изменения размера арендной платы не чаще, чем один раз в три месяца. ² Такие условия часто встречаются в договорах, в которых арендодателем выступают муниципальные и региональные власти. ³ Постановление Президиума ВАС РФ от 03.07.2007 № 3484/07. ⁴ Определение ВАС РФ от 23.09.2009 № ВАС-11720/09. ⁵ Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 № 11487/09. ⁶ Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10. Подробный анализ этого дела и его влияния на практику см.: Чудаков Н.М. Десять прецедентов по арендным спорам. М.: ЗАО «Актион-Медиа», 2011. С. 7.  ⁷ Постановление ФАС Поволжского округа от 24.07.2009 по делу № А57-22582/07. ⁸ Определение ВАС РФ от 08.06.2009 № 7103/09. ⁹ Определение ВАС РФ от 27.08.2009 № ВАС-10734/09. ¹⁰ Например, можно использовать следующую формулировку: «В течение 10 (десяти) календарных дней с даты вступления в силу правового акта, устанавливающего новый размер базовых ставок арендной платы, Арендодатель обязуется произвести перерасчет стоимости арендной платы и направить Арендатору соответствующее Уведомление заказным письмом с уведомлением о вручении. При несоблюдении Арендодателем срока направления Уведомления повышение стоимости арендной платы на основании указанного правового акта не допускается. При направлении Уведомления в установленный срок условие об изменении стоимости арендной платы считается согласованным и подлежит применению с отчетного периода, следующего за тем, в котором Арендатором было получено Уведомление».

ГЛАВНАЯ ТЕМА

Участие органов власти в «малой приватизации»: комментарий судебной практики

Тарасова Ольга Александровна  судья Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда

Пушкова Любовь Валерьевна  консультант отдела анализа и обобщения судебной практики Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда

С какими трудностями могут столкнуться арендаторы, намеревающиеся выкупить помещения.  Какие основания свидетельствуют о незаконности включения недвижимости в программу приватизации или перечень имущества, не подлежащего отчуждению.  Что делать арендатору, если он считает выкупную цену завышенной.  

Субъекты малого и среднего предпринимательства (далее — субъекты МСП) имеют право при определенных условиях выкупить в собственность арендуемое помещение, которое находится в собственности муниципального образования или субъекта РФ¹. Однако это право преимущественного выкупа поставлено в прямую зависимость от принятия субъектами РФ и муниципалитетами ряда нормативных правовых актов. Так, согласно Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ (далее – Закон № 159-ФЗ), именно органы власти на местах обязаны:

• разработать и утвердить общий порядок отчуждения недвижимости;

• сформировать перечни имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП (далее — Перечень имущества);

• установить предельные значения площади имущества, которая может быть отчуждена, срок рассрочки платежа и размер первоначального взноса.

С одной стороны, логика законодателя вполне ясна: умело воспользовавшись предоставленной свободой, органы власти, знающие ситуацию «изнутри», получают возможность и пополнить в максимально короткие сроки местный бюджет, и создать условия для развития бизнеса, то есть заложить основу будущим финансовым поступлениям в виде налогов. С другой стороны, первые итоги «малой приватизации» показали, что выкупают помещения мало. К сентябрю 2010 г. по стране общее количество договоров купли-продажи, заключенных на основании Закона № 159-ФЗ, составило 15 000; в некоторых регионах России выкуп арендованных помещений вообще не начался². Одной из причин отсутствия условий для развития предпринимательства на местах все чаще называют заинтересованность местных органов власти в том, чтобы имущество оставалось в муниципальной собственности и приносило доход в виде арендных платежей.  Среди споров по применению Закона № 159-ФЗ, разрешаемых Четырнадцатым арбитражным апелляционным судом, наиболее распространены вопросы о законности действий (бездействий) органов власти, направленности изданных ими актов на создание препятствий в реализации преимущественного права³.

Нарушения при включении имущества в перечень

Одно из условий, необходимых для реализации субъектом МСП преимущественного права выкупа объекта недвижимости, — отсутствие этого объекта в Перечне имущества (в такие перечни включают объекты, подлежащие передаче во владение или пользование субъектам МСП, а потому эти объекты не могут быть переданы в частную собственность). Необоснованное включение объектов в Перечни имущества стало типичным примером уклонения от исполнения Закона № 159-ФЗ. Конкретные Перечни имущества утверждаются нормативными правовыми актами субъектов РФ и муниципальными правовыми актами в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее — Закон № 209-ФЗ). Включению в Перечни подлежит имущество, находящееся в собственности субъектов РФ, муниципалитетов и свободное от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов МСП). Порядок формирования Перечней и критерии включения в них имущества законодательством не установлены, то есть теоретически органы власти могут включить в Перечни большую часть имущества или даже все. По предложению местных органов власти Перечни могут пересматриваться: возможно исключение или, напротив, добавление в них новых объектов недвижимости. Обязательным условием законности Перечня является его опубликование в СМИ в порядке, установленном для официального опубликования нормативных правовых актов.

Как проходит «малая приватизация» в разных субъектах РФ  На сегодняшний день, по данным общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ», Перечни имущества сформированы в 34 регионах России, в 14 регионах создана только нормативная правовая база, в 13 регионах работа еще не началась. На территории Архангельской, Вологодской, Новгородской, Псковской и Тверской областей, решения арбитражных судов которых рассматриваются по правилам апелляционного судопроизводства в Четырнадцатом арбитражном апелляционном суде, Перечни имущества сформированы и утверждены.  Наибольшее количество объектов недвижимости (487 общей площадью более 35,7 тыс. кв. м) включено в Перечень имущества Вологодской области. Наименьшее количество — по одному объекту — в Перечне имущества Архангельской и Тверской областей.

Опубликование перечней  В общем объеме судебных дел о реализации преимущественного права выкупа единичны споры о законности доведения до сведения граждан и юридических лиц Перечней имущества. Нарушений при их опубликовании выявлено не было.

ЧАСТНЫЙ СЛУЧАЙ Муниципальное образование отказало в преимущественном выкупе, поскольку арендатор подал заявление после того, как было принято решение об утверждении Перечня имущества. В связи с этим организация обжаловала законность опубликования данного Перечня в бюллетене нормативно-правовых актов муниципального образования. Как следует из материалов дела, бюллетень утвержден для издания официальных сообщений и материалов, нормативных и иных актов органов местного самоуправления Уставом района, является периодическим печатным изданием, распространяется по подписке (тираж составляет 10 000 экземпляров). Из договора возмездного оказания услуг следует, что доставка бюллетеня, в котором был опубликован указанный Перечень, осуществлена на территории города и района, услуги по доставке выполнены в полном объеме. Таким образом, у суда нет оснований полагать, что бюллетень не соответствует требованиям, предъявляемым к официальным СМИ, а также что Перечень имущества ненадлежащим образом доведен до сведения заинтересованных лиц. Отказ обществу в предоставлении преимущественного права соответствует закону⁴.

Тем не менее, даже если суды констатируют, что при опубликовании документов не было формальных нарушений, это не означает отсутствие проблемы как таковой. Органы власти, утвердив с исключительной целью официального опубликования своих нормативных правовых актов те или иные печатные СМИ, не занимаются их адресным распространением. По сути, субъект МСП должен сам отслеживать региональное законодательство, например просматривать соответствующий блок в единой информационной правовой системе или искать бюллетень в библиотеке. На наш взгляд, упрощение доступа к официальной информации (как, например, при размещении документов в сети Интернет на официальных сайтах утвердивших их органов) позволит широкому кругу лиц получить интересующие их сведения, касающиеся правового режима муниципального имущества, и в какой-то степени будет способствовать реализации Закона № 159-ФЗ. В отдельных субъектах РФ и муниципалитетах такая практика уже есть. Так, не возникает трудностей при поиске в сети Интернет Перечня имущества Тверской области⁵. Соблюдение сроков включения объекта в перечень Суд признает незаконным отказ органа власти в реализации преимущественного права выкупа, если спорное имущество было включено в Перечень уже после того, как субъект МСП подал соответствующее заявление. Судебная практика здесь однозначна.

ПРАКТИКА  Администрация отказала предпринимателю в реализации преимущественного права выкупа арендуемого им имущества, указав, что данный объект включен в Перечень муниципального имущества, не подлежащего отчуждению.  Судами установлено и материалами дела подтверждается, что субъект МСП обратился в администрацию 24.06.2009. Перечень имущества, в который был включен арендуемый заявителем объект недвижимости, утвержден решением городского Совета депутатов от 25.06.2009, вступившим в законную силу 14.07.2009. Таким образом, на момент подачи заявления предприниматель соответствовал совокупности необходимых условий, установленных ст. 3 Закона № 159-ФЗ. Довод об отсутствии решения о приватизации спорного объекта суды также отклонили, указав, что в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ, вступившей в силу с 01.01.2009, право инициировать приватизацию имущества предоставлено также и арендатору. Суд признал недействительным отказ органа местного самоуправления и обязал совершить действия в соответствии с ч. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ (в том числе направить заявителю проект договора купли-продажи)⁶.

В данном случае суды исходили из буквального толкования ст. 3 Закона № 159-ФЗ: для реализации преимущественного права необходимо установить факт соответствия субъекта МСП совокупности четырех обязательных условий на момент подачи заявления, поскольку именно с этого момента у органа власти возникает обязанность заключить договор купли-продажи арендуемого имущества.  А вот к решению вопроса о правомерности включения имущества в Перечень после вступления в силу Закона № 159-ФЗ суды подошли по-разному.

ПОЗИЦИЯ СУДА  Арендатор обратился с заявлением 11.03.2009, но получил отказ со ссылкой на то, что спорный объект включен в Перечень имущества, утвержденный решением областной Думы 29.12.2008. Суд первой инстанции признал действия административного органа соответствующими закону.  Апелляционная инстанция отменила решение суда и признала неправомерным включение данного объекта в Перечень, поскольку он был утвержден после вступления в силу Закона № 159-ФЗ. Согласно п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 (далее — № 134) это может свидетельствовать о направленности действий органа власти на воспрепятствование реализации субъектами МСП права на приобретение арендуемого имущества. Кассационная инстанция отменила постановление апелляционного суда, указав на неправильное толкование п. 5 Письма № 134: сам по себе факт включения имущества в Перечень при отсутствии каких-либо доказательств и ссылок на конкретные обстоятельства не может служить достаточным основанием, свидетельствующим о злонамеренности и недобросовестности местного органа власти⁷.

Судя по научным публикациям, позицию апелляционного суда разделяют некоторые ученые и практикующие юристы. Так, например, Р.В. Речкин полагает, что приведенные в п. 5 Письма № 134 разъяснения («суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона органом власти будут совершены <> действия, например, внесение имущества в уставный капитал хозяйственного общества или передача его унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включение в утвержденный Перечень имущества») позволяют признать формально соответствующие закону действия органа власти, по сути, преследующими цель не допустить выкупа помещения⁸. В то же время вполне убедительна и другая точка зрения, заключающаяся в том, что при таком подходе орган власти будет считаться недобросовестным всякий раз при реализации предоставленного ему Законом № 209-ФЗ права на утверждение соответствующих Перечней, что вообще лишит субъекты РФ и муниципалитеты возможности их утверждать. Несмотря на неоднозначность вопроса, практика его разрешения определена: при отсутствии достаточных доказательств действия органа местной власти по утверждению Перечня имущества после вступления в силу Закона № 159-ФЗ нельзя рассматривать как создающие препятствия в реализации предпринимателями прав на выкуп. Необоснованное включение имущества в программу приватизации Неправомерным воспрепятствованием выкупу можно считать также действия органа власти субъекта РФ (муниципалитета) по включению имущества в программу приватизации без учета преимущественного права субъекта МСП. Уполномоченный орган власти, принимая решение об условиях приватизации имущества, обязан предусмотреть преимущественное право арендатора (если тот соответствует обязательным условиям) и сообщить ему о возможном выкупе путем направления в десятидневный срок необходимых документов (ст. 4 Закона № 159-ФЗ). Как показал обзор судебной практики Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда, в большинстве споров по обжалованию включения имущества в программу приватизации действия органов власти соответствовали закону.

ПРАКТИКА  Отказывая субъекту МСП в удовлетворении требований, суд указал, что преимущественное право не применяется к правоотношениям по приватизации, возникшим до вступления в силу Закона № 159-ФЗ⁹. В другом случае суд подтвердил право муниципалитета реализовать имущество на торгах без учета преимущественного права арендатора, поскольку на уровне субъекта РФ не были определены предельные значения площадей имущества¹⁰.

Однако нарушения при включении имущества в программу приватизации все-таки встречаются.

АРГУМЕНТЫ ИСТЦА Администрация включила спорное помещение в прогнозный план приватизации, не предоставив при этом преимущественного права выкупа субъекту МСП. Основанием для отказа стало то, что арендатор, по мнению органа власти, фактически осуществлял на арендуемых площадях ломбардную деятельность. Суд, рассмотрев заявление общества, признал действия администрации незаконными, решение об условиях приватизации недействительным. Поддержка не оказывается субъектам МСП, являющимся ломбардами, они не имеют преимущественного права на приобретение арендованного имущества (ч. 3 ст. 14 Закона № 209-ФЗ). В данном случае в уставе общества и выписке из ЕГРЮЛ как один из видов деятельности указана ломбардная деятельность, но администрация не представила доказательств, что такая деятельность фактически велась в спорный период. Утверждение о том, что над арендованным помещением находится вывеска «“Ваш ломбард” кредиты под залог» с указанием телефонов, принадлежащих обществу, не подтверждено документально. На выносном рекламном средстве нет сведений о том, что указанные суммы за 1 грамм являются стоимостью закладываемых ювелирных изделий, а не стоимостью их скупки. В итоге деятельность общества квалифицирована как скупка драгоценных металлов, но не ломбардная. Следовательно, администрация обязана предоставить субъекту МСП преимущественное право выкупа

Завышение цены

Предоставляя субъектам МСП преимущественное право выкупа, законодатель наверняка стремился к созданию максимально комфортных условий для развития бизнеса: ведь иметь недвижимое имущество в собственности, как правило, гораздо выгоднее, чем арендовать. Однако какие бы преимущества государство ни предоставляло предпринимателям, приватизация — это всегда возмездное отчуждение имущества. В связи с этим еще одно возможное препятствие в реализации субъектом МСП преимущественного права — установление необоснованно высокой цены на выкупаемое имущество. Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъект МСП вправе приобрести имущество по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон № 135-ФЗ). Рыночная стоимость объекта оценки — это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Как показывает судебная практика Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда, субъекты МСП, оспаривая оценку рыночной стоимости недвижимости, в большинстве случаев выражают несогласие с выкупной ценой объекта.

ТИПИЧНЫЙ СЛУЧАЙ Постановлением главы города предпринимателю предоставлено преимущественное право на приобретение помещений по цене 7 615 323 руб. с учетом НДС. Не согласившись с ценой объекта приватизации, предприниматель обратился в суд, представив при этом отчет по определению рыночной стоимости спорного имущества, подготовленный ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», согласно которому рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составляет 3 350 000 руб. с учетом НДС. В суде предприниматель заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы в порядке ст. 82 АПК РФ. Независимый эксперт определил рыночную стоимость нежилых помещений в размере 5 229 000 руб. с учетом НДС. Результаты судебной экспертизы суд посчитал наиболее достоверными и объективно отражающими рыночную стоимость спорного имущества. Отчет об оценке эксперта, с которым администрацией города был заключен муниципальный контракт, не принят в качестве надлежащего доказательства вследствие ряда ошибок, которые и повлекли существенное изменение стоимости недвижимого имущества. Так, в отчете оценщик использовал сравнительный и доходный подходы. В соответствии с п. 14 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»¹² объектом-аналогом объекта оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Между тем в отчете усматривается, что разница в рыночной стоимости квадратного метра между выбранными объектами-аналогами составляет 1,8 раза (аналог № 1 — 40 000 руб., аналог № 2 — 50 000 руб., аналог № 3 — 71 084,34 руб.). Это обстоятельство повлияло на расчет скорректированной цены и завысило среднее значение рыночной стоимости объекта за 1 кв. м. При применении корректировки на вид недвижимости в размере 2% эксперт не в полной мере учел менее удачное расположение объекта оценки (цоколь) по сравнению с объектами-аналогами. При расчете арендной платы для торговых площадей завышена расчетная ставка аренды, так как изначально в арендную плату аналогов коммунальные платежи были включены. Кроме того, в соответствии с п. 10 федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»¹³ в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете. Однако в данном случае такие ссылки отсутствуют; не приведены и обоснования величин рисков при определении коэффициента капитализации при использовании доходного подхода. В результате суд признал недействительным оспариваемое постановление и возложил на администрацию города обязанность уменьшить цену приватизируемых помещений¹⁴.

Однако по вопросу, касающемуся стоимости выкупаемого имущества, имеется и другая практика.

ПОЗИЦИЯ СУДА  В рамках дел № А13-18424/2009 и А13-18122/200915, рассмотренных по заявлению субъектов МСП об оспаривании цены выкупаемого имущества, суд на основании экспертных заключений пришел к выводу о том, что отчеты оценщиков об определении рыночной цены названного имущества соответствуют Закону № 135-ФЗ.

Отдельные замечания, содержащиеся в экспертных заключениях, суд посчитал в одном случае необоснованными, а в другом — субъективным мнением эксперта. Несмотря на наличие таких замечаний, суды пришли к выводу, что оснований для удовлетворения требований заявителей не имелось, оспариваемые ненормативные правовые акты ответчиков соответствовали Закону № 159-ФЗ. По мнению судов, в обоих случаях эксперты подтвердили, что цена имущества была равна рыночной стоимости и определена независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости стоит учитывать, что Закон № 159-ФЗ — это все-таки мера поддержки предпринимателей, а не способ быстрого пополнения местного бюджета. Поэтому следует взвешенно подходить к вопросу определения рыночной стоимости объекта недвижимости и сроков оплаты выкупаемого имущества, соблюдая баланс интересов субъектов МСП и муниципальных образований. В этих целях установление разумных сроков рассрочки платежа и первоначального взноса может стать действенной мерой помощи субъектам МСП при уплате им выкупной цены. В связи с этим заслуживает внимания предложение организации «ОПОРА РОССИИ», заключающееся в установлении рассрочки на выкупаемое имущество в три-пять лет16. Еще один возможный вариант — предоставить право оценки подлежащего выкупу имущества не только органу власти, но и субъекту МСП.

Выводы

Обзор судебной практики Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда в целом показал благоприятную ситуацию с реализацией на территории Архангельской, Вологодской, Новгородской, Псковской и Тверской областей Закона № 159-ФЗ. Массового, систематического воспрепятствования местных органов власти указанному Закону судебная практика не выявила. Однако это не означает отсутствие проблем в принципе. Так, самостоятельно формируя Перечни имущества, не подлежащего отчуждению, субъекты РФ и муниципалитеты имеют возможность замедлить реализацию Закона № 159-ФЗ. Вместе с тем отказ в выкупе помещения по причине включения его в Перечень имущества, даже если он формально соответствует закону, может быть признан судом злоупотреблением права при наличии достаточных доказательств. Другое дело, что предприниматели иногда просто не используют судебную защиту своих прав (например, в силу незнания законодательства). Между тем применение некоторых положений Закона № 159-ФЗ будет и далее порождать споры между субъектами МСП и органами власти. И только суд в такой ситуации, как правило, может «поставить точку» и защитить нарушенные права арендаторов.