Государственная регистрация прав на недвижимость как легитимирующий факт о.В. Колотилов

Легитимирующие факты могут быть охарактеризованы как внешние обстоятельства, на которые третьи лица могут полагаться как на основания возникновения своих субъективных прав (теория доверия к внешнему фактическому составу, теория защиты видимости права). Примеры: записи в земельные и торговые реестры, владение движимой вещью и ценной бумагой.

В гражданском обороте всегда противостоит два интереса: интерес материально управомоченного лица, против управомоченности которого тем не менее свидетельствуют внешние, доступные наблюдению всех третьих лиц факты (например, лицо, внесенное в Единый реестр в качестве собственника земельного участка, в действительности таковым не является); интерес третьего лица, которое вступает в отношения с контрагентом, материально неуправомоченным, но в пользу якобы имеющей место материальной управомоченности которого свидетельствуют внешние (легитимирующие) факты. Таким неуправомоченным контрагентом может быть тот, кто внесен в земельную книгу в качестве собственника земельного участка, в действительности таковым не являясь. В таком случае третьим лицом будет тот, кто покупает земельный участок у материально неуправомоченного контрагента.

Это третье лицо полагается на внешние факты, не имея другого выхода, так как оно не участвовало в порочных отношениях, которые, создав внешний факт, не привели к изменению материально-правового положения вещей (обозначение лица в качестве третьего указывает на неучастие в порочных правоотношениях). Это противоречие на самом деле имманентно гражданскому обороту.

Но существуют ситуации, в которых неопределенный круг потенциальных третьих лиц особенно сильно ориентируется на внешние факты, при этом их доверие заслуживает более сильной защиты правопорядка. Это обусловлено как особенностью правоотношений, когда на материально управомоченном лице лежит большая доля ответственности за то, что оно не ликвидировало внешние факты, свидетельствующие против этого лица, так и тем, что правопорядок содержит специальные нормы, обеспечивающие максимальную вероятность того, что внешние факты будут соответствовать материальному положению вещей (правила ведения государственных реестров); третьи лица имеют особые основания полагаться на такие внешние факты (принцип публичной достоверности). При таких обстоятельствах вышеописанная коллизия разрешается в пользу добросовестного третьего лица, а не в пользу материально управомоченного лица. В таком случае внешние факты являются легитимирующими фактами.

При этом легитимирующий факт отличается от других юридических фактов тем, что он меняет обычный порядок дальнейшего развития правоотношений в том случае, если третье лицо приобрело соответствующее право у неуправомоченного отчуждателя, а материально управомоченное лицо желает свое право вернуть. Действует принцип "Никто не может передать больше прав, чем имеет сам".

В результате этого переход права от неуправомоченного лица к добросовестному третьему лицу является юридически ничтожным.

Схема обычного развития правоотношений следующая:

• управомоченное лицо предъявляет иск к добросовестному третьему лицу,

• а третье лицо, которое лишилось в результате данного иска того, что оно получило, обращается с иском к своему контрагенту - неуправомоченному отчуждателю.

Иначе развиваются правоотношения, если тот юридический факт, на основании которого третье лицо получило право от неуправомоченного отчуждателя, отнесен к легитимирующим фактам. В таком случае в иске управомоченного лица к добросовестному третьему лицу будет отказано, а управомоченному лицу будет необходимо обратиться с иском к неуправомоченному отчуждателю. То есть есть только один вышеуказанный иск, а разбирательства между управомоченным лицом и неуправомоченным отчуждателем происходят без вовлечения добросовестного третьего лица, которое полагалось на легитимирующий факт.

От других правоустанавливающих юридических фактов легитимирующий факт отличается тем, что он носит определенным образом аномальный характер, т.е. добросовестное третье лицо "приобретает" право (в действительности же речь идет не о приобретении права, а о возникновении его заново) не от управомоченного лица, а от неуправомоченного отчуждателя.

ТО, в связанных с легитимирующими фактами правоотношениях участвуют три лица:

• материально управомоченное лицо, в пользу материальной управомоченности которого не свидетельствуют внешние факты;

• неправомочный отчуждатель, видимость материальной управомоченности которого создают внешние факты;

• добросовестное третье лицо, полагающееся на внешние факты.

Само существование понятия легитимирующего факта предполагает наличие у всех легитимирующих фактов определенных общих черт или элементов, даже если легитимирующие факты относятся к разнородным правоотношениям (в качестве материала выбрано немецкое право как правопорядок, который является одним из наиболее близких к российскому, в связи с чем сделанные в данной статье выводы, хотя и представляют для российского юриста интерес, не носят всеобщего характера). Применительно к российскому праву это проявляется, в частности, в том, что существование большого количества легитимирующих фактов (прежде всего связанных с государственными реестрами) часто вообще подвергается сомнению.

Связано это в том числе с тем, что в России система государственной регистрации прав на недвижимость существенно отличается от немецкой системы.

1. в немецком праве единственной недвижимой вещью признается земельный участок (реестр прав на недвижимое имущество в Германии - земельная книга -), а иные связанные с землей объекты являются составными частями земельного участка

2. В России же к недвижимости относятся также: сейчас – ст. 130 ГК

- здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

- предприятия как имущественные комплексы;

- жилые и нежилые помещения, в том числе квартиры и комнаты.

Кроме того, земельному реестру придается разное юридическое значение в России и Германии. В России сохранена возможность существования вещных прав на недвижимость, не занесенных в реестр, и применительно к ранее выданным документам даже признается их "равная юридическая сила с записями в Едином государственном реестре...". Кроме того, в России отсутствует нормальным образом сформулированный принцип публичной достоверности, а защита прав на недвижимость по-прежнему осуществляется с помощью виндикационного иска, в связи с чем заменой принципу публичной достоверности является применение рассчитанных на оборот движимых вещей ограничений виндикации.