БЕЗЕНКО Р.С. «ГОС РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО:

ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ РЕШЕНИЯ»

Виды регистрационных систем

• В зависимости от объекта регистрации

  • Регистрация сделок с недвижимостью (направленной как на отчуждение недвижимой вещи, так и на установление ограниченного вещного права или обременения на недвижимость). Реестр представляет собой свод информации о сделках, совершенных с объектами недвижимости. Регистрируется юр факт.

-- Дает недостоверную картину прав на вещь, ведь они возникают и в результате юридических действий либо наступления определенных событий, влияющих на принадлежность субъективных гражданских прав (реорганизация юридического лица, смерть и т.п.).

• Регистрация прав на недвижимую вещь. Реестр представляет собой свод информации о возникновении, переходе и прекращении прав на недвижимость. Регистрируется юр последствие. регистрируются и иные факты, влияющие на на принадлежность прав на недвижимые вещи.

Российская

Тяготеет ко второму типу, хотя ей известна и регистрация сделок (договор купли-продажи жилого помещения, договор мены жилых помещений, договор ренты, договор ипотеки).

• ЕГРП ведется по конкретным объектам недвижимости (единицу учета в Реестре составляет раздел ЕГРП, который соответствует определенной недвижимой вещи)

• Регистратор фиксирует переход прав, который осуществляется в результате не только сделок, но и иных юридических фактов;

• Заявления на регистрацию и сделки, и перехода прав по сделке всегда подаются заявителями одновременно.

• По связи записи реестре с действительностью соответствующего юр факта (влечет ли недействительность сделки отпадение соответствующего права на недвижимость?

  • Негативная (запись не имеет силы в случае порока в юридическом основании записи)

  • Позитивная (запись перестает быть связанной со своим юридическим основанием и потому не отпадает только в р-те его недействительности).

  • Полупозитивная (запись в реестре не может иметь силы в случае, если она была внесена без должного пр основания). Но тот, кто добросовестно положился на данные реестра, тем не менее, будет защищен: его право собственности возникает не производным (отчуждатель не мог передать право на недвижимую вещь, сам не имея его), а первоначальным способом по основанию, прямо предусмотренному законом.

Российская система:

Основание первоначального приобретения права соб-ти, как добросовестное приобретение недвижимого имущества от несоб-ка, ошибочно внесенного в реестр (абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ).

• Различают поэтому сделки:

• обязательственную (волеизъявление, направленное на установление обязательства передать вещь в собственность и обязательства ее оплатить)

• распорядительную (волеизъявление, кот непосредственно направлено на передачу вещного права)

Связь между этими сделками может быть различной:

• если распорядительная сделка вполне действительна при недействительности обязательственной, то абстрактность распорядительной сделки (позитивная)

• если в р-те недействительности обязательственной сделки становится недействительной и сделка распорядительная, то каузальность распорядительной сделки (негативная)

• По организации системы органов, осуществляющих регистрацию прав на недвижимость

• Админ – в спец органе ИВ или специализированной частной организацией, кот на «аутсорсинг» государство передало функцию ведения реестра. Российская

• Суд – в судебном учреждении). Преимущества: не только регистрирует, но и решает сразу споры между сторонами.

Принципы, лежащие в основе рос регистрационной системы (иммобилиарного режима)

1. Принцип внесения в реестр – обязательность гос регистрации прав на недвижимое имущество как условия возникновения прав на него (п. 2 ст. 8 ГК РФ, ст. 2 и 4 Закона о регистрации).

2. Принцип открытости реестровых данных (п. 4 ст. 131 ГК РФ, ст. 7 Закона о регистрации).

3. Начало легалитета – если регистрирующий орган зарегистрировал право на недвижимость, то правоустанавливающие документы такого лица признаются соответствующими требованиям действующего закона (ст. 2 Закона о регистрации).

4. Достоверность реестра – только то лицо, которое зарегистрировано в реестре, для всех третьих лиц является собственником недвижимой вещи. Вытекает из принципа внесения, принципа легалитета и принципа открытости реестра.

Дополнительные

5. Начала специалитета ЕГРП – меньшее значение, т.к. не возможна ген ипотека

   • Необходимость точного описания недвижимой вещи, права на которую заявляются к регистрации,

   • Тождество объекта недвижимости и его описания, изложенного в реестре. На деле это проявляется в связи между реестром прав на недвижимость и межевыми (кадастровыми, инвентаризационными) описаниями объекта.

   • Точное описание предмета и суммы каждого обременения недвижимости (ст. 22 ФЗ об ипотеке)

6. Старшинство внесенных прав – соотношение прав на недвижимую вещь по моменту их возникновения, чтобы обеспечить разрешение коллизии взаимоисключающих прав или определить порядок реализации нескольких ограниченных прав на одну и ту же недвижимость. Значение не велико, т.к. оборот достаточно прост. Лишь определение времени возникновения права, подлежащего регистрации