Учебный год 2023-2024 / Zadacha_po_privatizatsii
.docxЧагина Е.М., 421 гр.
Задача № 1
Муниципальным образованием был заключен договор долгосрочной аренды торгового центра с частной компанией «Трейд». По истечении нескольких лет выяснилось, что торговый центр нуждается в значительной реконструкции, в том числе в расширении площади путем возведения двух пристроек к имеющемуся зданию. Муниципальное образование не имело соответствующих средств и предложило арендатору заключить инвестиционный договор, согласно которому ООО «Трейд» по результатам инвестирования приобретало часть здания торгового центра в собственность. Договор аренды соответственно был преобразован в договор долевого участия в реконструкции муниципального имущества. После успешно проведенной реконструкции ООО «Трейд» обратилось для оформления в собственность части торгового центра в Федеральную регистрационную службу (далее — ФРС) и получило отказ по причине того, что регистрация права собственности за ООО «Трейд» противоречит законодательству о приватизации государственного и муниципального имущества. По мнению ФРС, вложение инвестиций в государственные (муниципальные) объекты недвижимости, передача объектов инвестирования (отдельных помещений, доли в праве собственности и др.) в частную собственность инвестора противоречит Федеральному закону от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», в соответствии с которым переход государственной (муниципальной) собственности в собственность юридических (физических) лиц должен осуществляться в порядке, установленном законодательством о приватизации.
Правомерен ли, с вашей точки зрения, отказ ФРС?
В соответствии со ст. 1 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.
Согласно ч. 3 ст. 2 указанного закона приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления в порядке, установленном законом.
Способы приватизации муниципального имущества определены в ст. 13 Закона. Передача права собственности на муниципальное имущество путём снесения капитальных вложений в данной статье не указано, а значит законом не отнесено к способам приватизации, и потому переход права собственности на муниципальное имущество на основании такого договора не возможен. Данная позиция разделяется судебной практикой (см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.09.2008 № Фо8-4836/2008 по делу № А22-1098/07/14-142).
Однако, как видно из фабулы дела, в данном случае проводилась реконструкция объекта, находящегося в муниципальной собственности.
Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса реконструкция объектов капитального строительства представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в т.ч. надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства <…>
Судебная практика придерживается той точки зрения, что если в ходе реконструкции у объекта права собственности изменяется размер, планировка, площадь и т.д., то речь идёт о возникновении нового объекта (см. напр. п. 8 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2000 года).
Таким образом, в нашем случае нельзя говорить о переходе права собственности на объект, находящийся в муниципальной собственности, потому что у нас возник новый объект, право собственности на который подлежит регистрации.
Т.о. право общей долевой собственности в данном случае возникает на новый объект, а потому к правоотношениям не применимо законодательство о приватизации. Такая позиция находит отражение в судебной практике (см. Постановление ФАС Уральского округа от 15.01.2009 № Ф09-10200/08-С6 по делу № А60-8984/2008).
Кроме того, в силу п. 2 ст. 2 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества приватизация осуществляется на возмездной основе. Между тем, как следует из условий задачи, ООО «Трейд» не получало плату по инвестиционному договору.
Т.о., отказ ФРС не правомерен.
Можно ли заключать договоры долевого инвестирования в государственные (муниципальные) объекты с частными инвесторами?
Да, возможно. П. 2 ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности в РФ не устанавливает ограничений.