Каримова Елизавета 319 группа

Задача №1

25 апреля 2015 года между ООО «Ромашка» и АО «Хозторг» был заключен договор аренды, по которому ООО «Ромашка» (далее – Арендодатель) передавало во временное владение и пользование АО «Хозторг» (далее - Арендатор) помещение сроком на 10 лет для осуществления торговой деятельности. Помещение находится в историческом районе города Москвы.

В марте 2020 года Российская Федерация и многие ее субъекты в целях предотвращения распространения коронавирусной инфекции установили запреты и ограничения, в связи с чем работа многих организаций была приостановлена, в том числе на территории г. Москвы.

25 марта 2020 года Арендатор направил в адрес Арендодателя уведомление, в котором указал, что не будет осуществлять арендную плату в период с 28 марта по 01 мая 2020 года, поскольку не может пользоваться помещением в целях розничной продажи одежды из-за ограничений, установленных органами государственной власти. Свои доводы Арендатор объяснил тем, что договор аренды является синаллагматическим(двусторонне обязывающим), соответственно неисполнение Арендодателем обязанности предоставить помещение во временное владение и пользование освобождает Арендатора от обязанности осуществлять арендные платежи.

Арендодатель в свою очередь считает, что договор по прошествии 5 лет с момента его заключения стал невыгоден для него. Тем более договор становится невыгодным на условиях, которые выдвигает Арендатор в соответствии со сложившейся ситуацией с эпидемией коронавирусной инфекции. Поэтому Арендодатель желает расторгнуть договор аренды в связи с существенным изменением условий. Арендатор, тем не менее, расторгать договор не намерен.

Арендодатель обратился к юристу с просьбой помочь в разрешении данной ситуации. Вам, как юристу, необходимо оценить доводы Арендатора с точки зрения соответствия законодательству, судебной практике и доктрине. Также Вам необходимо, учитывая имеющуюся информацию о Договоре, оценить возможность его расторжения в связи с существенным изменением условий. Опираясь на сделанные выводы, рекомендуйте Вашему клиенту наиболее оптимальный и выгодный вариант решения проблемы.

Решение:

1. Уведомление, в котором Арендатор указал, что не будет осуществлять арендную плату в период с 28 марта по 01 мая 2020 года.

Данное уведомление правомерно, поскольку согласно Постановлению Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 439 “Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества” у Арендатора существует право на отсрочку арендной платы начиная с даты введения режима ЧП или режима повышенной готовности на территории субъекта вплоть до 1 октября 2020. Кроме того, согласно статье 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ сообщается, что в сложившихся обстоятельствах в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

2. Арендодатель желает расторгнуть договор.

Согласно обзору, утвержденному Президиумом ВС РФ 21.04.2020 г. COVID-19 № 1, существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.) в судебном порядке, а следовательно мы не можем расторгнуть договор в одностороннем порядке без вмешательства суда.

Также Арендодатель вправе расторгнуть или изменить договор в одностороннем порядке в соответствии со статьей 451 ГК РФ, если сошлется на существенное изменение обстоятельств. Однако изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Обзор на данный вопрос отвечает следующим образом, что они возможны лишь в исключительных случаях и что при удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора. На мой взгляд, в представленном условии нет подобной существенности.

3. Что посоветовать Арендодателю.

В сложившейся ситуации Арендодателю невыгодно расторгать договор с Арендатором, поскольку в условиях эпидемии и введенных ограничений он не сможет найти себе нового арендатора, а лишь лишится прибыли. Гораздо более перспективным является решение заключить дополнительное соглашением с Арендатором о снижении арендной платы, либо об ее отсрочке и дождаться их выплаты.

Задача №2

10 марта 2020 года между ООО «Высокие технологии» (далее - Заказчик) и ООО «Строймонтаж» (далее - Подрядчик) был заключен договор подрядных работ на создание рекламной конструкции (далее - Договор) с целью ее использования Заказчиком на выставке IT-технологий для демонстрации эффективности новых чипов для мобильных телефонов. По данному Договору Заказчик обязан был произвести оплату работ в два этапа: первый – предоплата 50% до 15 марта 2020 года; второй – оставшаяся сумма в течение 5 дней после окончания выставки. Подрядчик в свою очередь, по условиям Договора обязан был произвести работу в два этапа: по первому этапу – с момента поступления предоплаты и до 19 марта Подрядчик обязан был закупить материалы для постройки рекламной конструкции и произвести подготовительные работы; по второму этапу - 19 марта Подрядчик обязан был приступить к сборке рекламной конструкции на месте проведения выставки, а 21 марта разобрать данную конструкцию.

Выставка была назначена на 20 марта 2020 года. Между организатором выставки ООО «Холл» (далее - Организатор) и ООО «Высокие технологии» был заключен договор аренды места для размещения рекламной конструкции.

10 марта 2020 года Указом мэра г. Москвы № 17-УМ от 10.03.2020 было запрещено проведение массовых мероприятий более 5000 человек. В связи с этим Организатор 12 марта 2020 года направил в адрес всех участников выставки письмо о невозможности ее проведения и переносе на неопределенный срок в соответствии с запретом, установленным органом государственной власти.

Получив данное письмо от организатора, ООО «Высокие технологии» приняло решение не оплачивать сумму предоплаты, поскольку рекламные конструкции создавались исключительно с целью их использования на выставке 20 марта 2020 года. В связи с этим 12 марта 2020 года Подрядчику было направлено письмо о возникновении обстоятельств непреодолимой силы, которые не позволяют исполнить обязательство.

Вместе с тем 13 марта 2020 года Подрядчик направил Заказчику ответное письмо, в котором указал, что работы по первому этапу уже были произведены, в связи с чем указал на несостоятельность доводов Заказчика и просил произвести предоплату в срок.

Решение: