402 Группа

Задачи. Тема: «Правовое регулирование инвестиционной деятельности»

Задача 1

Муниципальным образованием был заключен договор долгосрочной аренды торгового центра с частной компанией «Трейд». По истечении нескольких лет выяснилось, что торговый центр нуждается в значительной реконструкции, в том числе в расширении площади путем возведения двух пристроек к имеющемуся зданию. Муниципальное образование не имело

соответствующих средств и предложило арендатору заключить инвестиционный договор, согласно которому ООО «Трейд» по результатам инвестирования приобретало часть здания торгового центра в собственность. Договор аренды соответственно был преобразован в договор долевого участия в реконструкции муниципального имущества.

После успешно проведенной реконструкции ООО «Трейд» обратилось для оформления в собственность части торгового центра в Федеральную регистрационную службу (далее — ФРС) и получило отказ по причине того, что регистрация права собственности за ООО «Трейд» противоречит законодательству о приватизации государственного и муниципального имущества.

По мнению ФРС, вложение инвестиций в государственные (муниципальные) объекты недвижимости, передача объектов инвестирования (отдельных помещений, доли в праве собственности и др.) в частную собственность инвестора противоречит Федеральному закону от 21 декабря 2001 г. No 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», в соответствии с которым переход государственной (муниципальной) собственности в собственность юридических (физических) лиц должен осуществляться в порядке, установленном законодательством о приватизации.

Правомерен ли, с вашей точки зрения, отказ фрс? Можно ли заключать договоры- долевого инвестирования в государственные (муниципальные) объекты с частными инвесторами?

В понимании Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" капитальные вложения - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты. Договор долевого участия в реконструкции муниципального имущества как раз и подпадает под признаки капитальных вложений.

Статьей 3 предусмотрена возможность признания муниципальной собственности объектом капитальных вложений в РФ. В ч.3 отмечается, что объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со “статьей 24.2” Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором..

П.2 ч.1 ст. 19 Закона о капитальных вложениях указывается, что регулирование ОМСУ инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, предусматривает прямое участие органов местного самоуправления в инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, путем:

- разработки, утверждения и финансирования инвестиционных проектов, осуществляемых муниципальными образованиями;

- вовлечения в инвестиционный процесс временно приостановленных и законсервированных строек и объектов, находящихся в муниципальной собственности.

Следовательно, данная форма участия муниципального образования в инвестиционной деятельности в сотрудничестве с частным предприятием ООО «Трейд» является допустимой. Причем положения Закона о капитальных вложениях не содержат запретов либо ограничений на вовлечение в инвестиционный процесс иных объектов муниципальной собственности.

В силу ст. 8 названного Закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ. Ст. 6 Закона об инвестиционной деятельности определено: инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Исходя из вышеперечисленного приходим к следующему выводу: поскольку договор на реализацию инвестиционного проекта по реконструкции объекта муниципальной собственности, заключенный между коммерческой организацией и исполнительным органом муниципального образования, предусматривает сохранение за последним права собственности на объект капитальных вложений (на долю в нем), таковой (договор) не содержит условий об отчуждении объекта муниципальной собственности. Реконструкция объекта капитальных вложений с последующим его приобретение в долевую собственность не является его приватизацией

!!! В процессе реконструкции недвижимости создается новый объект с иными качественными характеристиками; то есть право долевой собственности возникает не на муниципальное, а на вновь созданное имущество.

Таким образом, отказ ФРС неправомерен и противоречит закону. Данный договор не нарушает Закон о приватизации.