!Корпоративное право 2023-2024 / ж.Корпоративный юрист, 2005, 2, октябрь-1
.pdf
ISSN 1816-109X
Ежемесячный журнал
№2 ОКТЯБРЬ 2005
Коллизия прав на товарный знак и фирменное наименование
Договор между акционерами
Due diligence в российской деловой практике
тема номера:
Вовлечение земли в гражданский оборот
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №1 • 2005
№2 октябрь 2005
Экспертный совет Ренье Краакман (США)
Герд Ленга (ФРГ) Екатерина Макеева (Россия)
Анатолий Поповченко (Россия) Клаус Хопт (ФРГ)
Владимир Ярков (Россия)
Главный редактор Маргарита Гаскарова
Зам. главного редактора Марина Лушечкина
Юристы/эксперты Алтынай Джуманбетова Ирина Красикова Олеся Филимонова
PR/менеджер Ольга Краснова
Литературный редактор Екатерина Колодинская
Корректор Татьяна Лобкова
Дизайн Flydesign
Верстка Мурат Алимов
Распространение Анна Новикова novikova.а@clj.ru
Редакция 125367, Москва, ул. Габричевского, д. 5, корп. 1, офис 304
Тел.:(095) 788/75/93 Факс:(095) 788/75/94 office@clj.ru www.clj.ru
Журнал зарегистрирован Федеральной службой по надзору за соблюдением законодательства
всфере массовых коммуникаций
иохране культурного наследия
12 мая 2005 года Свидетельство о регистрации ПИ №ФС 77/21055
Учредитель
ООО «Волтерс Клувер»
Тираж 2000 экземпляров Заказ № 5448
Полиграфический комплекс ГП Московская типография №13
© ООО «Волтерс Клувер» Перепечатка материалов возможна только с разрешения редакции. Мнения, выраженные в статьях, отражают взгляды авторов и могут не совпадать с позицией редакции. За содержание рекламных материалов ответственность несут рекламодатели.
ОТ РЕДАКЦИИ
Маргарита Гаскарова
главный редактор, кандидат юридических наук
Прежде всего хотелось бы выразить благодарность подписчикам, пове/ рившим в наш журнал. В знак приз/ нательности мы направляем им в по/ дарок специальное приложение «Пределы налоговой оптимизации: судебные доктрины и законодатель/ ные критерии». В нем опубликованы статьи представителей органов госу/ дарственной власти, а также мате/ риалы зарубежных специалистов, освещающие опыт западноевропей/ ских стран и США по применению норм, противодействующих уклоне/ нию от налогообложения. Интерес юристов крупнейших российских компаний к первому номеру под/ твердил нашу уверенность в том, что у журнала хорошие перспективы.
Мы рады представить вам междуна/ родный Экспертный совет журнала, который определяет направления его стратегического развития. В него вошли ведущие российские и зару/ бежные юристы: Р.Краакман – про/ фессор Гарвардской школы права, специализирующийся в области сравнительного корпоративного пра/ ва; Г.Ленга – управляющий парт/ нер Московского представительства юридической компании «Хаарманн Хеммельрат и Партнеры»; Е. Маке/ ева – советник по корпоративному управлению ОАО «ТНК/ВР Менедж/ мент», руководитель рабочей группы при Минэкономразвития России по подготовке проекта концепции раз/ вития корпоративного законода/ тельства; А.Поповченко – судья Фе/ дерального арбитражного суда Мос/ ковского округа, начальник отдела обобщения судебной практики, уче/ та и статистики; К.Хопт – директор Института зарубежного и междуна/ родного частного права имени
М. Планка, член группы экспертов ЕС по реформированию корпоратив/ ного права ЕС; В.Ярков – д.ю.н., про/ фессор, заведующий кафедрой гражданского процесса Уральской государственной юридической ака/ демии.
Главная тема номера – вовлечение земли в гражданский оборот – не нуждается в обосновании актуаль/ ности. Стоит лишь отметить, что опубликованная в первом номере статья И.Шестак о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования землей, вызвала боль/ шой отклик, и мы решили продол/ жить эту тему.
Обзор судебной практики ВАС РФ представлен в этом номере в ином формате, нежели в предыдущем. Юристы знают, что подготовить ка/ чественный мониторинг судебных решений – задача не из легких. Мы отобрали 24 постановления из 79 до/ кументов. Критерий был один – важ/ ность судебного решения для про/ фессиональной деятельности корпо/ ративного юриста. Редакция надеет/ ся на отклик читателей, нам важно знать, удобен ли для вас такой фор/ мат обзора. Мы будем признательны за любые замечания и пожелания.
И в заключение, редакция «Корпора/ тивного юриста» объявляет о специ/ альной акции для своих самых актив/ ных подписчиков. 25 ноября 2005 г. в Москве совместно с Департа/ ментом корпоративного управления Минэкономразвития РФ мы про/ водим международную конферен/ цию «Основные направления совер/ шенствования корпоративного зако/ нодательства», в рамках которой состоится презентация нашего жур/ нала. Если вы оформите подписку на 2006 год до 5 ноября 2005 года и за/ полните анкету, которая будет на/ правлена вам на основании заявки на подписку, то получите приглаше/ ние на конференцию. К сожалению, редакция вынуждена ограничить число присутствующих, поэтому, если вы хотите принять участие в обсуждении законопроектов, на/ правленных на реформирование действующего корпоративного за/ конодательства, заполните заявку на подписку на нашем сайте www.clj.ru.
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №2 • 2005
В НОМЕРЕ:
1 |
ОТ РЕДАКЦИИ |
2 |
СОДЕРЖАНИЕ |
ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С ГОСУДАРСТВОМ
3А. МИНАЕВА Приобретение земельных участков для строительства из земель, находя/
щихся в публичной собственности
6Е. ЗВЕРЕВА Формирование земельного участка как объекта гражданского оборота
9Д. ХАУСТОВ Проблемы практики переоформления права на землю
13 |
Е. МИХЕЕВА |
Коллизия прав на товарный знак и фирменное наименование |
18 |
Н. ТРАВКИНА |
Несовпадение юридического и фактического адресов. Возникают ли |
|
|
проблемы? |
|
|
|
|
УПРАВЛЕНИЕ КОМПАНИЕЙ |
|
22 |
А. ЖАВОРОНКОВ |
Договор между акционерами |
|
|
ТРУДОВОЕ ПРАВО |
25 |
Г. ХНЫКИН |
Локальные нормативные акты и трудовой договор |
|
|
ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ |
29 |
К. ХОПТ |
Европейская система корпоративного управления после дела Энрон |
|
|
(Продолжение – Часть 2) |
|
|
|
|
СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК |
|
|
|
ПРЕДДОГОВОРНЫЙ ПРОЦЕСС |
34 |
М. СОКОЛОВ |
Проведение due diligence в российской деловой практике |
|
|
ТЕХНИКА СОСТАВЛЕНИЯ ДОГОВОРА |
39 |
Е. АБРОСИМОВА |
Договор пожертвования между юридическими лицами |
|
|
ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА |
42 |
Н. ПИКСИН |
Исполнение договора участия в долевом строительстве |
|
Т. ОКСЮК |
ЗАЩИТА ОТ НЕДОБРОСОВЕСТНОГО КОНТРАГЕНТА |
|
|
|
46 |
А. СОТОВ |
Эти коварные векселя (Продолжение – Часть 2) |
|
|
|
|
РАЗРЕШЕНИЕ КОНФЛИКТОВ |
|
49 |
Е. АЛИСИЕВИЧ |
Европейская Конвенция о защите прав человека – эффективный инстру/ |
|
|
мент защиты прав юридических лиц |
52 |
Обзор судебной практики ВАС РФ (июнь – август 2005 г.) |
|
|
|
|
|
ОБЗОР ЛИТЕРАТУРЫ |
|
59 |
Д. ЛОМАКИН |
Рецензия на книгу Телюкиной М. В. «Комментарий к Федеральному закону |
|
|
«Об акционерных обществах» (постатейный)» |
|
|
|
|
ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ РОСТ |
|
60 |
А. ЗЕЛЕНИН |
Составление правовых заключений |
63 |
Семинары на октябрь – ноябрь |
|
2
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №2 • 2005 | ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С ГОСУДАРСТВОМ
ПРИОБРЕТЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ИЗ ЗЕМЕЛЬ, НАХОДЯЩИХСЯ В ПУБЛИЧНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
При решении вопроса о приобретении из публичной собственности земельного участка для строительства необходимо учесть целый комплекс факторов, от которых зависит эффективность его последующего использования. Какими же критериями должен руководствоваться инвестор, осуществляя поиск и приобретая земельный участок для строительства?
Анна Минаева
юрист юридической компании «Хаарманн, Хеммельрат и Партнеры»
До 1990 г. все земли в пределах гра/ ниц России находились в исключи/ тельной собственности государст/ ва. С началом земельной реформы земельные участки постепенно ста/ ли вовлекаться в оборот. В настоя/ щее время большинство совершае/ мых сделок с землей по/прежнему опосредует переход земельных участков из публичной собственно/ сти в частную. Приобретение зе/ мельных участков для строительст/ ва – весьма актуальный вопрос для инвесторов, как российских, так и иностранных.
Организация, намеревающаяся осу/ ществить строительство, может при/ обрести земельный участок в соот/ ветствии с Земельным кодексом 2001 г. на праве собственности или на праве аренды. Как правило, наи/ более привлекательной для инвесто/ ров схемой является оформление права аренды с последующим выку/ пом земельного участка в собствен/ ность. Причин несколько. Во/первых, только на праве аренды, но не на праве собственности земельный участок может быть приобретен ин/ вестором для строительства без про/ ведения торгов (ст. 30 Земельного кодекса). Во/вторых, арендатор име/ ет преимущественное право покупки земельных участков, находящихся в государственной или муниципаль/ ной собственности (п. 8 ст. 22 Зе/ мельного кодекса). И в/третьих, арендуя земельный участок, инвес/
тор получает возможность избежать дополнительных временных и де/ нежных затрат, связанных с прода/ жей земельного участка в случае от/ каза в необходимых согласованиях проектной документации и разреше/ нии на строительство.
Отношения по приобретению зе/ мельных участков для строительства из публичной собственности регу/ лирует большой массив норматив/ ных правовых актов: земельное, гражданское, градостроительное, природоресурсное законодательст/ во, законодательство об охране окружающей среды, нормативные правовые акты РФ, субъектов РФ, муниципальных образований. При/ чем речь идет как о законах, так и о подзаконных нормативных право/ вых актах.
Понятие правового режима зе мельного участка
Изучая различные варианты разме/ щения объекта строительства, сле/ дует установить правовой режим предлагаемых земельных участков. Понятие «правовой режим земель» представляет собой чрезвычайно емкую юридическую категорию. Применительно к рассматриваемой ситуации правовой режим земель/ ного участка можно трактовать как комплекс правовых средств, опре/ деляющих содержание прав и обя/ занностей лица, являющегося субъектом правоотношений по при/ обретению земельного участка из государственной или муниципаль/ ной собственности и последующе/ му его использованию для строи/ тельства.
1 См.: ФЗ от 18.06.2001 г. № 78/ФЗ «О землеустройстве».
Формирование земельного участ ка
При установлении правового режима начать следует с выяснения того, су/ ществует ли земельный участок как объект правоотношений, сформиро/ ван ли он. В соответствии с п. 2 ст. 6 Земельного кодекса земельный участок представляет собой часть поверхности земли (в том числе поч/ венный слой), границы которой опи/ саны и удостоверены в установлен/ ном порядке. С одной стороны, зе/ мельный участок – это природный объект, с другой – индивидуально/ определенный объект недвижимого имущества. Индивидуализирующим признаком земельного участка явля/ ются его границы, задающие место/ положение и площадь.
В законодательстве отсутствует определение понятия «формирова/ ние земельного участка». В ч. 2 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса этот тер/ мин используется в качестве обоб/ щения ряда особого рода работ, про/ водимых в отношении земельного участка. На основании комплексного анализа положений земельного за/ конодательства можно сделать вы/ вод, что формирование земельного участка осуществляется посредст/ вом реализации таких функций управления в сфере использования и охраны земель, как землеустройст/ во1 и государственный кадастровый учет земельных участков2.
Земельный участок можно считать сформированным в качестве инди/ видуально/определенного объекта недвижимости – объекта земельных правоотношений, если:
2См.: ФЗ от 02.01.2000 г. № 28/ФЗ «О государственном земельном кадастре» (с изменениями, внесенными ФЗ от 22.08.2004 г. № 122/ФЗ).
3
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №2 • 2005 | ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С ГОСУДАРСТВОМ
•границы земельного участка уста/ новлены на местности;
•границы земельного участка опи/ саны и согласованы в порядке землеустройства;
•осуществлен государственный ка/ дастровый учет земельного участ/ ка.
Существенным для инвестора явля/ ется тот факт, сформирован земель/ ный участок или нет, поскольку имен/ но от этого зависит, посредством какой процедуры участок будет пре/ доставлен, сколько времени займет оформление прав на него.
Процедуры предоставления зе мельного участка для строитель ства из публичной собственности
В соответствии с Земельным кодек/ сом земельный участок для строи/ тельства может быть приобретен без предварительного согласования места размещения объекта или
спредварительным согласованием. Предварительное согласование мес/ та размещения объекта не требует/ ся, если земельный участок уже сформирован или если объект пла/ нируется построить в городском или сельском поселении в соответствии
сградостроительной документацией о застройке и правилами землеполь/ зования и застройки. Без предвари/ тельного согласования места разме/ щения объекта право собственности и право аренды на земельный учас/ ток может возникнуть у инвестора по общему правилу только по резуль/ татам торгов. В виде исключения существует возможность избежать торгов по продаже права на заключе/ ние договора аренды земельного участка при условии предваритель/ ной и заблаговременной публикации сообщения о предлагаемых для пе/ редачи в аренду земельных участках и наличия только одной заявки.
Приобретение земельного участ/ ка инвестором с предварительным согласованием места размещения объекта возможно только на праве аренды. Неотъемлемые этапы этой процедуры – выбор и формирование земельного участка.
По логике ст. 30 и 31 Земельного ко/ декса, в ходе предоставления зе/ мельных участков с предваритель/ ным согласованием места размеще/ ния объекта выбор участка земли предшествует его формированию в качестве индивидуально/определен/ ного объекта. Примечательно, что на практике, в частности в Московской области, эти этапы переплетены и их общим результатом является реше/
4
ние о предварительном согласовании места размещения объекта, за кото/ рым следует государственный кадаст/ ровый учет земельного участка.
Альтернативой названным процеду/ рам приобретения земельного участ/ ка видится оформление права на зе/ мельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения по правилам, установленным Феде/ ральным законом от 24 июля 2004 г. № 101/ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», с последующим изменением его це/ левого назначения для осуществле/ ния строительства. В целом, порядок предоставления земельного участка сельскохозяйственного назначения из публичной собственности анало/ гичен процедуре предоставления зе/ мельного участка без предваритель/ ного согласования места размеще/ ния объекта, однако перевод такого земельного участка в другую кате/ горию обусловлен существенными рисками, связанными с отказом в удовлетворении соответствующего ходатайства.
вии с Федеральным законом от 25 октября 2001 г. № 137/ФЗ «О вве/ дении в действие Земельного кодек/ са Российской Федерации» в том случае, если земельный участок относится к неразграниченной госу/ дарственной собственности, рас/ поряжение им осуществляется ор/ ганами местного самоуправления в пределах их полномочий, если за/ конодательством не предусмотрено иное (п. 10 ст. 3). Так, законодатель/ ство Московской области устанав/ ливает, что органы местного само/ управления на территории Москов/ ской области имеют право распоря/ жаться земельными участками, пло/ щадь которых не превышает предела, варьирующего от 0,5 до 3 гектаров. В противном случае данным правом обладают органы государственной власти Московской области3.
Несмотря на то, что право собствен/ ности абсолютное и самое широкое по содержанию вещное право, оно не безгранично. Земельные участ/ ки – особого рода объекты, их ис/ пользование обусловлено публичны/
Существенным для инвестора является тот факт, сформирован земельный участок или нет, по скольку именно от этого зависит, посредством какой процедуры участок будет предоставлен.
Иные обстоятельства, определяю щие правовой режим земельного участка
При решении вопроса о приобрете/ нии земельного участка для строи/ тельства инвестору следует выяс/ нить ряд обстоятельств, имеющих существенное значение для опреде/ ления правового режима данного земельного участка.
Собственность на земельный участок
Центральным элементом правового режима земельного участка являет/ ся правоотношение собственности. При приобретении земельного участка инвестору следует иметь четкое представление о том, в чьей именно собственности находится зе/ мельный участок: Российской Феде/ рации, субъекта Российской Феде/ рации, муниципального образования или в неразграниченной государ/ ственной собственности.
От принадлежности земельного участка зависит, в какие органы не/ обходимо обращаться с заявлением о его предоставлении. В соответст/
ми интересами. Это обстоятельство определяет существование обреме/ нений земельных участков, ограни/ чений прав на земельные участки, других пределов права собственно/ сти и производных от него прав на землю.
Целевое назначение и разрешенное использование земельного участка является существенным фактором, определяющим правовой режим земельного участка и пределы осу/ ществления прав на него.
Решая вопрос о приобретении зе/ мельного участка для строительства, прежде всего необходимо выяснить, будет ли планируемое использова/ ние данного земельного участка соответствовать его целевому наз/ начению и разрешенному использо/ ванию. Процедуры изменения целе/ вого назначения и разрешенного использования земельного участка требуют значительного времени, яв/ ляются сравнительно новыми и регу/ лируются недавно принятыми Феде/ ральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172/ФЗ «О переводе зе/ мель и земельных участков из одной категории в другую» и Градострои/
3 См.: п. 2 ст. 4 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96/ОЗ «О регулировании зе/ мельных отношений в Московской области» (в ре/ дакции Закона Московской области от 20.04.2005 г. № 103/2005/ОЗ).
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №2 • 2005 | ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С ГОСУДАРСТВОМ
тельным кодексом Российской Фе/ дерации 2004 г.
Необходимо иметь в виду, что изме/ нение целевого назначения и раз/ решенного использования земель/ ного участка возможно не всегда, так как это тесно связано с вопро/ сом оборотоспособности земли. Иностранные инвесторы имеют пра/ во приобретать земельные участки из состава земель сельскохозяйст/ венного назначения только на праве аренды, но не на праве собствен/ ности (ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяй/ ственного назначения»).
Ограничения прав на земельный участок – важный элемент, определя/ ющий правовой режим земельного участка (имеются в виду ограничения прав на землю, предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса). В част/ ности, такие ограничения могут быть связаны с особыми условиями использования земельных участков и режимом хозяйственной деятель/ ности в охранных, санитарно/защит/ ных зонах; особыми условиями охра/ ны окружающей среды, в том числе памятников природы, истории, куль/ туры, археологических объектов; условиями начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установ/ ленном порядке проекту и т.д. Огра/ ничения прав на землю устанавлива/ ются актами исполнительных орга/ нов государственной власти, актами органов местного самоуправления или по решению суда. Они могут быть бессрочными или на опреде/ ленный срок и сохраняются при пе/ реходе прав на земельный участок к другому лицу.
Приобретая земельный участок, сле/ дует выяснить, распространяются ли на него охранные зоны федераль/ ных автомобильных дорог, линий электропередач, особо охраняемых природных объектов, санитарно/за/
щитные зоны промышленных пред/ приятий, лечебно/оздоровительных местностей и курортов, водоохран/ ные зоны. Соответствующие ограни/ чения могут существенно сократить возможности нового собственника или арендатора по использованию земельного участка, более того, стать препятствием для строи/ тельства на земельном участке имен/ но того объекта, который хочет воз/ вести инвестор.
Кроме того, определяя правовой ре/ жим земельного участка, важно вы/ яснить размеры платы за землю применительно к нему, а именно арендной платы, земельного налога, выкупной стоимости. Инвесторов обычно интересует, какие дополни/ тельные расходы потребуется нести в рамках процедуры приобретения прав на земельный участок, напри/ мер связанные с возмещением по/ терь сельскохозяйственного произ/
Изменение целевого назначения и разрешенно го использования земельного участка возможно не всегда, так как это тесно связано с вопросом оборотоспособности земли.
Следующий важный вопрос – обре/ менения земельного участка. Он может быть обременен частными
ипубличными сервитутами, правом аренды, постоянным бессрочным пользованием, другими вещными
иобязательственными правами третьих лиц, что также существенно влияет на правовой режим. Планируя приобретение земельного участка, необходимо четко знать, потребуется ли решать вопрос о прекращении прав на него третьих лиц. Наличие указанных обременений земельного участка может потребовать от инвес/ тора определенных затрат времени
иповлечь за собой значительные денежные издержки. Кроме того, не/ обходимо отметить, что изменения, внесенные в ст. 49 Земельного кодек/ са в декабре 2004 г., существенно ограничили основания изъятия зе/ мельных участков для государствен/ ных и муниципальных нужд. В част/ ности, теперь строительство завода, деятельность которого может ко/ ренным образом улучшить экономи/
ческое и социальное положение в определенном районе, не служит основанием для такого изъятия.
водства, компенсациями за отказ третьих лиц от прав на земельный участок, оказанием помощи на раз/ витие инфраструктуры и т.п.
Важными обстоятельствами, оказы/ вающими воздействие на правовой режим земельного участка, являют/ ся условия подключения к инженер/ но/техническим сетям, снабжения электричеством, газом, водой. Су/ щественен также правовой ре/ жим соседних земельных участков. В частности, наличие жилой застрой/ ки или водоохранных зон, гранича/ щих с земельным участком, может вызвать проблемы с установлением санитарно/защитной зоны объекта, который планируется построить.
Таким образом, при решении вопро/ са о приобретении земельного участ/ ка для строительства из публичной собственности должен быть оценен целый комплекс факторов, от кото/ рых зависит эффективность его по/ следующего использования. Пра/ вильный выбор для осуществления инвестиций можно сделать только в том случае, если определен право/ вой режим предлагаемых земельных участков. 
5
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №2 • 2005 | ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С ГОСУДАРСТВОМ
ФОРМИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКОГО ОБОРОТА
В статье подробно описываются этапы и содержание процедуры формирования земельного участка, предшествующей сделкам с землей
Елена Зверева
кандидат юридических наук, судья Арбитражного суда г. Москвы
При рассмотрении споров о правах на земельные участки, в частности по искам о признании права, о защите вещных и иных прав на земельные участки, особо важное значение при/ обретает вопрос: является ли спор/ ный земельный участок объектом гражданского оборота, т.е. вещью, объектом недвижимости? Ответить на данный вопрос можно, проверив, соблюден ли установленный земель/ ным законодательством порядок формирования земельного участка, поскольку именно необходимостью специальной (инженерной) процеду/ ры индивидуализации обусловлено своеобразие земельного участка как объекта земельных и гражданских правоотношений.
Часть 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ определяет земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Из чего следует, что формирование зе/ мельного участка осуществляет/ ся путем проведения мероприятий по описанию и удостоверению его границ.
Описание границ земельного участка представляет собой мероприятия по его индивидуализации, в резуль/ тате которых каждый земельный участок получает характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других земельных участков
иосуществить его качественную
иэкономическую оценки.
Описание границ земельного участка осуществляется путем изготовления предусмотренной законом земле/ устроительной документации на ос/ новании собранных сведений госу/ дарственного земельного и градо/ строительных кадастров, а также сведений, полученных при проведе/ нии работ по межеванию границ зе/ мельного участка, а именно геодези/ ческих и картографических работ.
Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реа/ лизации предусмотренной законом процедуры определения границ зе/ мельного участка, установления его границ на местности, а также поряд/ ком согласований и утверждения его границ, внесением сведений о зе/ мельном участке в государственный земельный кадастр.
сы (порядок) формирования земель/ ного участка установлены законода/ тельством о землеустройстве.
Следует отметить, что ст. 3 Закона о землеустройстве устанавливает обязательность проведения террито/ риального землеустройства в слу/ чаях изменения границ объектов землеустройства, предоставления и изъятия земельных участков. Дан/ ное положение закона необходимо учитывать, разрешая споры о правах на земельный участок, образовавши/ еся в результате раздела вследствие отчуждения объектов недвижимости (зданий, сооружений). Статья 35 Земельного кодекса РФ предусмат/ ривает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу,
Формирование земельного участка осуществляет ся путем проведения мероприятий по описанию и удостоверению его границ.
Закон требует, чтобы формирование земельного участка было осущест/ влено в установленном порядке.
Согласно ст. 1 Федерального закона РФ «О землеустройстве» (далее – Закон о землеустройстве), меропри/ ятия по образованию новых и упоря/ дочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности относятся к воп/ росам территориального землеуст/ ройства.
К объектам землеустройства закон относит как земельные участки, так и его части.
Таким образом, можно прийти к вы/ воду о том, что процедурные вопро/
оно приобретает право на использо/ вание соответствующей части зе/ мельного участка, занятой зданием, строением, сооружением, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (положе/ ния данной нормы, очевидно, надо применять с учетом cт. 271 ГК РФ, в которой идет речь о правах на зе/ мельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение как объект недвижи/ мости). Поскольку при переходе прав на объект недвижимости в вышеназ/ ванном случае к новому собственни/ ку переходят права на часть земель/ ного участка, т.е. образуется новый земельный участок путем деления
6
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №2 • 2005 | ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С ГОСУДАРСТВОМ
существующего земельного участка на части, проведение территориаль/ ного землеустройства в данном слу/ чае обязательно.
Более подробно случаи обязательно/ го территориального землеустрой/ ства перечислены в ст. 16 Закона о землеустройстве. К таким случаям, в частности, отнесены: изменение границ объектов землеустройства; восстановление границ объектов землеустройства; предоставление земельных участков юридическим лицам и гражданам; изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков; в иных случаях перерас/ пределения земель.
Согласуясь с необходимостью осу/ ществления описания и удостовере/ ния границ земельных участков как видов действий по их формирова/ нию, закон предусматривает, что при проведении территориального зем/ леустройства выполняются следую/ щие виды работ:1) образование но/ вых и упорядочение существующих объектов землеустройства и 2) ме/ жевание объектов землеустройства.
Образование новых и упорядочение существующих объектов земле/ устройства производится на осно/ вании сведений государственных земельного и градостроительно/ го кадастров, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и пере/ распределением земель докумен/ тации.
При осуществлении данного вида ра/ бот определяются: местоположение границ объектов землеустройства,
втом числе границы ограниченных
виспользовании частей объектов землеустройства; варианты исполь/ зования земель с учетом размеров земельного участка, целевого назна/ чения, разрешенного использования земель и расположенных на них объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур; пло/
щади объектов землеустройства и (или) ограниченных в использова/ нии частей объектов землеустройст/ ва; иные характеристики земель (ст. 16 Закона о землеустройстве).
Межевание объектов землеустрой/ ства представляет собой работы по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат. Меже/ вание объектов землеустройства включает в себя следующие работы: определение границ объекта земле/ устройства на местности и их согла/ сование; закрепление на местности
местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или со/ ставление иного описания местопо/ ложения границ объекта землеуст/ ройства; изготовление карты (плана) объекта землеустройства (ст. 17 За/ кона о землеустройстве).
Технически формирование земель/ ного участка как объекта земельных отношений, по рекомендациям Рос/ земкадастра, как правило, разделя/ ется на два этапа:
1)составление проекта территори/ ального землеустройства, его согла/ сование и утверждение;
2)составление карты (плана) зе/ мельного участка по результатам установления границ земельного участка на местности и (или) съемки на местности частей земельного участка, занятых объектами недви/ жимости.
землеустроительной, градострои/ тельной, лесоустроительной, геоде/ зической, картографической и иной связанной с использованием, охра/ ной и перераспределением земель документацией.
В проекте территориального земле/ устройства, по результатам подгото/ вительных работ и в соответствии с заданием на проектирование, реша/ ются вопросы размещения земель/ ных участков. В процессе проектиро/ вания рассматриваются возможные варианты проектных решений, про/ водится их обоснование и делается выбор наилучшего варианта.
Графическая часть проекта террито/ риального землеустройства включа/ ет проектный план. Проектный план составляется на удобном для работы картографическом материале, на ко/ торый предварительно нанесена ин/ формация, необходимая для приня/ тия и обоснования проектных реше/
Земельный участок как объект имущественных отношений возникает с момента внесения сведе ний о нем в государственный земельный кадастр.
Проект территориального земле/ устройства содержит правовые, эко/ номические, технические документы, включающие в себя расчеты, опи/ сание, проектные планы, обос/ новывающие и воспроизводящие в графической и текстовой форме мероприятия, реализация которых предусматривается при образова/ нии и упорядочении существующих земельных участков.
Проекты территориального земле/ устройства составляются в соот/ ветствии с заданием на выполнение работ в виде проектов границ зе/ мельных участков.
Составление проекта территориаль/ ного землеустройства включает в се/ бя следующие виды работ:
1)подготовительные работы;
2)составление проекта;
3)согласование проекта;
4)утверждение проекта;
5)формирование землеустроитель/ ного дела;
6)сдача землеустроительного дела заказчику.
Подготовительные работы состоят из сбора и изучения сведений о земель/ ных участках, содержащихся в госу/ дарственном земельном кадастре,
ний (границы существующих земель/ ных участков, их кадастровые номе/ ра, границы зон с особыми условия/ ми использования земель и т.п.).
Все проектные элементы (границы зе/ мельных участков, проезды или про/ ходы, границы сервитутов), а также размеры земельных участков и про/ меры, необходимые для определения местоположения проектных элемен/ тов на местности, отображаются на проектном плане красным цветом.
На |
полях |
проектного плана или |
в |
штампе |
указываются название |
проекта территориального землеуст/ ройства, объект землеустройства, исполнитель работ и место для раз/ мещения реквизитов согласования и утверждения.
Текстовая часть проекта территори/ ального землеустройства включает пояснительную записку, ведомость вычисления площадей, материалы, необходимые для обоснования при/ нимаемых проектных решений при образовании нового земельного участка или упорядочении его границ.
Проекты территориального земле/ устройства согласуются в установ/ ленном порядке в виде писем или за/ веренных печатью подписей на ти/ тульном листе или проектном плане и утверждаются собственниками зе/
7
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №2 • 2005 | ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С ГОСУДАРСТВОМ
мельных участков или уполномочен/ ными лицами.
Карта (план) земельного участка со/ ставляется на основе проекта тер/ риториального землеустройства и (или) сведений, содержащихся в ка/ дастровой карте (плане) земельного участка, с использованием сведений имеющегося картографического ма/ териала, материалов дистанционно/ го зондирования, а также по данным измерений, полученных при съемке земельного участка и при его меже/ вании.
При составлении карты (плана) зе/ мельного участка выполняются сле/ дующие виды работ:
1)подготовительные работы;
2)установление на местности гра/ ниц земельного участка;
3)съемка на местности частей зе/ мельного участка, занятых объекта/ ми недвижимости;
4)составление карты (плана) зе/ мельного участка;
5)формирование землеустроитель/ ного дела;
6)утверждение карты (плана) зе/ мельного участка.
Карта (план) земельного участка со/ ставляется на основании материалов полевых и камеральных работ.
На карте (плане) земельного участка показываются:
1)кадастровый номер земельного участка:
2)границы земельного участка и но/ мера межевых знаков;
3)границы ограниченных в исполь/ зовании частей земельного участка;
4)части земельного участка, заня/ тые объектами недвижимости;
5) размеры земельного участка в виде площади, дирекционных углов и горизонтальных положений;
6) описание границ смежных зе/ мельных участков (описание сме/ жеств);
7)выходы координатной сетки;
8)направление «Юг/Север»;
9)численный масштаб.
В силу ст. 7 Федерального закона «О государственном земельном ка/ дастре» земельные участки подлежат обязательному кадастровому учету.
Часть 3 ст. 14 Федерального закона «О государственном земельном ка/ дастре» устанавливает, что момен/ том возникновения или моментом прекращения существования зе/ мельного участка как объекта госу/ дарственного кадастрового учета в соответствующих границах являет/ ся дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.
С учетом вышесказанного можно сделать вывод, что земельный учас/ ток как объект имущественных отно/ шений возникает с момента внесе/ ния сведений о нем в государствен/ ный земельный кадастр. 
8
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №2 • 2005 | ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С ГОСУДАРСТВОМ
ПРОБЛЕМЫ ПРАКТИКИ ПЕРЕОФОРМЛЕНИЯ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ
Каковы последствия непереоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком? Вправе ли органы власти требовать переоформления права? Всю ли территорию компания может переоформить из постоянного права постоянного (бессрочного) пользования в собственность без каких-либо ограничений? Обязан ли землепользователь переоформлять фактически неиспользуемые и ненужные ему территории, может ли он от них отказаться?
Дмитрий Хаустов
кандидат юридических наук, директор адвокатского бюро «Хаустов, Ященко и Партнеры»
Проблемы переоформления права постоянного (бессрочного) пользо/ вания на землю стоят сегодня перед большинством российских земле/ пользователей и особенно злобо/ дневно – перед предприятиями. В предшествующий этап бурной при/ ватизации государственного иму/ щества земельное законодательство старалось исключить возможность передачи в собственность вместе с основными приватизируемыми активами земельные участки. Новое же законодательство, наоборот, на/ правлено на сокращение примене/ ния ограниченных вещных прав на землю. Оно преследует установле/ ние двухуровневой системы основ/ ных видов титулов: собственность
иаренда. В силу этого фактора в перспективе право постоянного (бессрочного) пользования сохра/ нится только для крайне ограничен/ ного круга лиц: государственных
имуниципальных учреждений, фе/ деральных казенных предприятий, а также для органов государственной власти и местного самоуправления (ст. 20 Земельного кодекса РФ).
Правовые проблемы переоформле/ ния права постоянного (бессрочного) пользования разбиваются на две основные группы вопросов: право/ вые основания переоформления
ивзимаемые платежи (выкупные
иарендные). В силу значительного объема, а также налогово/правовой специфики проблемы о взимаемых
платежах последние не освещаются в данной статье.
Закрепив в Федеральном законе «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. № 137/ФЗ (далее – Вводный закон) требование о необходимости переоформления юридическими лицами рассматрива/ емого права до 1 января 2006 г., зако/ нодатель не установил последствия невыполнения этого требования. У землепользователей сразу же воз/ никают вопросы в отношении перс/ пектив сохранения данного титула:
•прекратится ли он автоматически без возможности переоформ/ ления на другие титулы в преиму/ щественном порядке;
•сохранится ли он без ограничений лишь при наличии на участке над/ лежащим образом оформленных на праве собственности зданий, строений или сооружений;
•будет ли он принудительно пере/ оформлен на право аренды;
•будет ли он принудительно пере/ оформлен на право собственности;
•сохранится ли он без ограничений;
•повлечет ли сохранение права (как до 1 января 2006 г., так и после) не/ выгодные для землепользователя условия.
Согласно п. 3 ст. 20 Земельного ко/ декса РФ право постоянного (бес/ срочного) пользования, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется. С другой стороны, в соответствии со ст. 3 Вводного закона юридические лица (за исключением государственных и муниципальных учреждений, феде/
ральных |
казенных предприятий, |
а также |
органов государственной |
власти и местного самоуправления) обязаны переоформить данное пра/ во на право аренды или приобрести участки в собственность до 1 января 2006 г. При анализе вопроса о пере/ оформлении права постоянного (бессрочного) пользования нельзя забывать еще об одной проблеме – проблеме коллизии норм Земельно/ го кодекса РФ с нормами ряда отрас/ левых федеральных законов, прямо предусматривавших уже после вве/ дения Кодекса в действие предо/ ставление земельных участков на рассматриваемом титуле более ши/ рокому перечню видов организаций соответствующей отрасли. В связи с этой коллизией следует учитывать, что современная политика нашего государства в области земельных отношений направлена на вытесне/ ние права постоянного (бессрочно/ го) пользования и постепенную за/ мену указанного титула на право собственности или аренды. С этой точки зрения представляется, что уже с момента принятия Земельного кодекса РФ не подлежали примене/ нию нормы отдельных отраслевых законов (ст. 31 ФЗ «О почтовой свя/ зи», ст. 28 ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации», ст. 27 ФЗ «О высшем и послевузовском про/ фессиональном образовании», ст. 39 ФЗ «Об образовании»), предусмат/ ривавшие предоставление земель/ ных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования. Такой вывод также следует из п. 1 ст. 2 Зе/ мельного кодекса РФ, согласно кото/ рому нормы земельного права, со/ держащиеся в других федеральных законах, должны соответствовать Земельному кодексу РФ.
9