Добавил:

ivanov666 Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Владимирский государственный университет им. Столетовых

Предмет:

[НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Файл:

новая папка 1 / 220596

.pdf

Скачиваний:

Добавлен:

26.02.2023

Размер:

400.28 Кб

Скачать

☆

1 / 21 2 > Следующая >>>

СТРОИТЕЛЬСТВО И НЕДВИЖИМОСТЬ

Н. Ушанова

МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КРУПНОГО ГОРОДА*

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы

граждан от махинаций на рынке

настоящее время в научной ли-

Проблема обеспеченности на-

жилья,

усиление ответственности

тературе

существуют

разные

строителей и органов государст-

подходы

понимания

того,

на

селения жильем обладает высо-

венного

управления,

надзора

какой основе следует формиро-

кой актуальностью, о чем свиде-

контроля.

Для

решения

данной

вать принципы и методы регули-

тельствует и наличие приоритет-

задачи

необходима

разработка

рования

рынка

жилой

недвижи-

ного

национального проекта

по

системы

мониторинга,

регулиро-

мости. Это говорит не только о

улучшению жилищных условий и

вания и контроля, которая позво-

высокой

актуальности

темы

ис-

большое число программ, ориен-

лила бы

рационально

организо-

следования, но и о практической

тированных на решение жилищ-

вать взаимодействие между уча-

значимости выработки основных

ной проблемы на федеральном,

стниками рынка жилой недвижи-

направлений

регулирования

региональном и местном уровнях

мости на основе принципов и ме-

развития рынка жилой недвижи-

управления.

Сложность решения

тодов их устойчивого развития.

мости в

современных

условиях

жилищной

проблемы

совре-

На рынок жилой недвижимости

меняющейся рыночной среды.

менной

российской

экономике

оказывают влияние различные фак-

усугубляется тем, что при высо-

Цель и задачи

торы внешней и внутренней среды,

ком спросе на жилье его покупка

исследования

поэтому

необходимо

расширять

по-прежнему является

малодос-

возможности мониторинга и регу-

Цель

диссертационной

рабо-

тупной

для

большинства

слоев

лирования рынка жилой недвижи-

ты заключается в развитии мето-

населения.

мости

интересах

устойчивого

дологии, методических и практи-

Повышение

доступности

развития

городского

хозяйства.

ческих рекомендаций по форми-

комфортности жилья требует тер-

Для этого

необходима

концепция

рованию системы регулирования

риториального

планирования

регулирования

рынка,

способст-

рынка

жилой

недвижимости

эффективной организации город-

вующая его переводу на инноваци-

крупного города в соответствии с

ского хозяйства, повышения каче-

онный путь развития и ориентиро-

современными

требованиями,

ства

коммунального обслужива-

ванная на повышение устойчивости

закономерностями

условиями

ния,

законодательной

защиты

объектов жилищного комплекса и

организации рыночных отноше-

социальной защищенности различ-

ний. Для достижения сформули-

* Публикация подготовлена редак-

ных слоев населения. Использова-

рованной

цели

в диссертации

цией журнала на основе авторефера-

ние такой концепции позволит пе-

были поставлены и решены сле-

та диссертации

Ушановой

Натальи

рейти от мониторинга рынка жилья

дующие задачи исследования:

Анатольевны

на

соискание

ученой

к его регулированию, создать усло-

– уточнение понятия теорети-

степени доктора экономических наук

вия для пространственной реорга-

ко-методологической

сущности

по специальности: 08.00.05 – Эконо-

низации

городского

хозяйства

на

регулирования

рынка

жилой

не-

мика и управление народным хозяй-

различных

уровнях

управления,

движимости крупного города;

ством: экономика, организация и

стратегию

диверсификации жи-

– обоснование выделения со-

управление предприятиями, отрас-

лями, комплексами (строительство).

лищного комплекса, а также разра-

ставляющих системы

регулиро-

Работа выполнена на кафедре эко-

ботать совокупность программ раз-

вания рынка жилой недвижимо-

номики и менеджмента в строитель-

вития малого бизнеса и повышения

сти крупного города для расши-

стве ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербург-

устойчивости объектов

жилищной

рения возможности мониторинга

ский

государственный

инженерно-

инфраструктуры,

обеспечивающих

и регулирования

рынка

жилой

экономический университет». Науч-

функционирование

рынка

жилой

недвижимости

интересах

ус-

ный консультант:

Бузырев Вячеслав

недвижимости.

тойчивого

развития

городского

Васильевич,

доктор

экономических

Таким образом, развитие тео-

хозяйства;

наук, профессор. С диссертацией

можно

ознакомиться

библиотеке

рии и методологии регулирова-

– разработка концепции регу-

ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский

ния рынка жилой недвижимости

лирования рынка жилой недви-

государственный инженерно-эконо-

является актуальной проблемой,

жимости крупного города, спо-

мический университет».

имеющей

существенное

народ-

собствующей

его

переводу

на

Источник автореферата: сайт ВАК

нохозяйственное

значение.

инновационный путь развития;

http://vak2.ed.gov.ru

Н. Ушанова. Методологические проблемы развития системы регулирования рынка …

– выявление и систематиза-				мической устойчивости и инве-
ция наиболее значимых факторов				стиционной привлекательности;
влияния	внешней	и внутренней		– предложение	комплекса
среды на составляющие и пара-				мероприятий по повышению эф-
метры регулирования рынка жи-				фективности регулирования рын-
лой недвижимости крупного го-				ка жилой недвижимости крупного
рода;				города на основе создания спе-
– обоснование методологиче-				циализированного	центра мони-
ских предпосылок		и разработка		торинга, регулирования и разви-
концептуальной модели			регули-	тия рынка жилой недвижимости;
рования рынка жилой недвижи-				– разработка	рекомендаций
мости крупного города на основе				по формированию и реализации
формирования и развития инсти-				программ устойчивого развития
туциональной среды;				жилищного комплекса городско-
– обоснование методического				го округа Самара.
подхода к регулированию рынка				Практическая значимость
жилой	недвижимости крупного
				Практическая ценность работы
города, обеспечивающего опре-
деление и контроль достижения				состоит в возможности использо-
целевых значений по внешним и				вания ее положений и выводов при
внутренним параметрам			устой-	регулировании рынка жилой не-
чивого	развития	исследуемого		движимости крупного города и
рынка;				позволяет:
– разработка механизма регу-				– своевременно выявить жи-
лирования рынка жилой недвижи-				лищные проблемы и направления
мости крупного города, способст-				ее решения для рынка жилой
вующего росту уровня его эконо-				недвижимости крупного города;

–разработать организацион- но-экономический механизм ре- гулирования рынка жилой недви- жимости крупного города;

–систематизировать методы развития системы регулирования рынка жилой недвижимости;

–разработать модель эффек-

тивного распределения ресурсов на рынке жилой недвижимости крупного города;

–существенно улучшить меха-

низм регулирования рынка жилой недвижимости и обеспечения ус-

тойчивости жилищного комплекса крупного города;

–повысить инвестиционную привлекательность рынка жилой недвижимости крупного города;

–разработать стратегию по- вышения эффективности регули- рования рынка жилой недвижи- мости и методические рекомен- дации по разработке и реализа- ции программ устойчивого раз-

вития жилищного комплекса крупного города.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

1. Уточнение понятия теоре-

ной роли государства. В этой связи

ния такого показателя, как средняя

тико-методологической сущ-

для России необходим поиск новых

цена стандартной квартиры. Ис-

ности регулирования рынка

форм решения жилищной пробле-

пользование этого показателя по-

жилой недвижимости круп-

мы с целью обеспечения условий

зволило получить

первые оценки

эффективного регулирования рын-

сравнительного уровня цен в горо-

ного города

ка жилой

недвижимости

крупного

дах России и доступности жилья

В силу специфических характе-

города, направленных на стимули-

для населения этих городов.

ристик жилья как товара рынок жи-

рование роста предложения жилья

С 1995 года в связи с прекраще-

лой недвижимости крупного города

на рынке, включая реализацию мер

нием непрерывного роста цен в

существенно отличается от других

по поддержке жилищного строи-

долларовом

выражении

возникла

секторов рыночной экономики. Он

тельства; стимулирование плате-

потребность в исследовании зако-

представляет собой рынок ограни-

жеспособного спроса на жилье,

номерностей

изменения

цен

во

ченных ресурсов, продавцов и по-

включая

повышение

доступности

времени с точки зрения оптималь-

купателей. Проблема обеспечения

приобретения жилья для молодых

ности

реализации

методического

граждан

России жильем является

семей; построение системы инди-

подхода к регулированию рынка

сегодня одной из самых актуаль-

каторов

оценки эффективности

жилой недвижимости крупного го-

ных. На сегодняшний день в России

решения

жилищной

проблемы и

рода. Эта методика полностью или

ежегодно строится 0,25 м2 жилья на

развития рынка жилой недвижимо-

частично применялась для анализа

одного человека, хотя требуется

сти крупного города. В основе реа-

рынка жилой недвижимости круп-

обеспечить объемы ввода жилья на

лизации

указанных

направлений

ного города в работах Г. М. Стер-

уровне около 1,3 м2. В очередях на

решения

жилищной

проблемы

ника, Н. Н. Ноздриной, Б. Д. Нови-

улучшение жилищных условий за-

крупного города лежит совокуп-

кова, А. Н. Купчина, Л. И. Дроновой,

регистрировано 4,43 млн. домохо-

ность теоретических

концепций,

Н. Г. Волочкова,

В. И. Бутова,

зяйств. Также надо учитывать, на-

методов и моделей, приведенных

Н. П. Кетовой и др.

сколько

наличие или

отсутствие

ниже.

Оценка

и прогнозирование

нового жилья влияет на динамику

Изучение

закономерностей

параметров и структуры дина-

численности семей,

улучшение

изменения цен на жилье во

мики жилищного строительства.

демографической ситуации в Рос-

времени. В последние десятиле-

Данное действие в рамках реали-

сии и что ключевым потребителем

тия ученые неоднократно обраща-

зации

методического подхода

жилья является семья. Определе-

лись к анализу факторов, опреде-

регулированию рынка жилой не-

ние количества семей, нуждающих-

ляющих динамику цен на рынке

движимости крупного города явля-

ся в жилье, имеет важное значение

жилой недвижимости крупного го-

ется необходимым для выработки

для оценки ситуации при решении

рода. В 1990-1992 гг. первые ис-

стратегических и тактических ре-

жилищной проблемы России.

следователи

жилищного

рынка

шений по вопросам регулирования

Масштабность проблемы позво-

крупного города (Калинина Н. В.,

рынка нового жилья в крупном го-

ляет сделать вывод о том, что ре-

Ноздрина Н. Н., Пчелинцев О. С.,

роде. Первые экономические мо-

шение задачи подобной важности и

Абанкина И. В. и др.) прилагали

дели, включающие в себя анализ

сложности невозможно без актив-

значительные усилия для получе-

жилищного строительства, появи-

МУНИЦИПАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА N¹4/2012 СТРОИТЕЛЬСТВО И НЕДВИЖИМОСТЬ

лись в 60-70-е годы прошлого сто-

как действие, реализуемое в

мости от условий его реализации

летия. С использованием так назы-

рамках

применения

методи-

на жилищном рынке. По мнению

ваемой «модели движения жилищ-

ческого подхода к регулиро-

авторов,

оценка коммерческой

ного

фонда»

Р. Мьют

(1960),

ванию рынка жилой недвижи-

доступности

жилья

не

является

Л. Смит

(1974),

Г. Спаркс

(1967),

мости крупного города. Осно-

объективной, так как оценка пла-

С. Мэйсел (1963,1965), Дж. Керл

вы анализа спроса на жилье за-

тежеспособного спроса осущест-

(1979) исследовали

предложение

ложили Р. Мьют и Е. Олсен, при-

влялась без учета стоимости жи-

на

рынке жилой

недвижимости

менив для этого неоклассиче-

лых помещений, находящихся в

крупного

города в

краткосрочном

скую

теорию

потребительского

собственности граждан.

периоде.

выбора. В свою очередь, иссле-

Указанный недостаток был пре-

Наиболее

распространенным

дования

Т. Боема, Р. Крума,

одолен в рамках модели, разрабо-

методическим подходом к анализу

П. Зорна, Дж. Пиквансва, Д. Вен-

танной Фондом «Институт экономи-

рынка жилищного строительства в

берга, Дж. Фридмана, С. Мэйо и

ки города» (Москва), Metropolitan

крупном городе является исследо-

других

доказали

целесообраз-

Research Institute (Будапешт) и Ur-

вание динамических рядов, к при-

ность

использования

качестве

ban Institute (Вашингтон) для оценки

меру таких показателей, как струк-

индикаторов

потребительских

потенциального спроса на жилищ-

тура ввода в действие жилых домов

предпочтений на жилье (отлич-

ные кредиты и жилье. Главными

по формам собственности, доля

ных от обусловленных

уровнем

результирующими показателями в

затрат на жилищное строительство

доходов и цен) демографические

модели являются

максимальная

в структуре инвестиций в основной

характеристики

домохозяйств

емкость рынка ипотечных жилищ-

капитал, объем инвестиций в жи-

(темпы миграции, возраст и се-

ных кредитов, а также потенциаль-

лищное строительство и их струк-

мейное положение членов семьи,

ный спрос на жилье и ипотечные

тура по формам собственности и

национальность и т.д.). Для изу-

жилищные кредиты.

др. Такой метод получил развитие в

чения трансформации установок

Анализ приведенных выше тео-

трудах Т. Д. Белкиной, Н. А. Бирю-

семей в отношении решения жи-

ретических

концепций

позволил

кова, Н. Н. Кузнецова, Е. Б. Кибало-

лищной

проблемы

условиях

нам

сформулировать методологи-

ва, К.П. Глущенко, И.А. Денисовой,

перехода

рынку

Институтом

ческие положения регулирования с

О. З. Кагановой, а также в ма-

экономики города и Институтом

позиций теории устойчивого разви-

териалах

официальной

статис-

народнохозяйственного

прогно-

тия

исследуемого

рынка жилой

тических отчетов органов госу-

зирования РАН была разработана

недвижимости

крупного

города,

дарственной статистики.

методика

обследования

семей.

определить

основополагающие

Измерение

платежеспособ-

Модель

предполагает

изучение

понятия в области теории регули-

ного спроса и оценка доступ-

доступности

различных

видов

рования рынка жилой недвижимо-

ности жилья в крупном городе

коммерческого жилья в зависи-

сти крупного города (рис. 1) .

Теория устойчивого развития

Рынок жилой недвижимости

Теория регулирования рынка жилой недвижимости крупного города

Изучение

Оценка и прогнозирование па-

Измерение платежеспособного

закономерностей

раметров и структуры динамики

спроса и оценка

изменения цен на

жилищного строительства

доступности жилья в

жилье во времени

крупном городе

Методы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города

Система регулирования рынка жилой недвижимости крупного города

Институты государственного управления и саморегулирования

Объекты инфраструктуры рынка жилой недвижимости

	Рынок жилой недвижимости крупного города

Первичный		Вторичный	Рынок аренды	Рынок жилищных
рынок жилья		рынок жилья	жилья	услуг

Развитие городского хозяйства и объектов городской инфраструктуры

Повышение качества жизни населения в крупном городе

Рис. 1. Основополагающие понятия в области теории регулирования рынка жилой недвижимости крупного города

Н. Ушанова. Методологические проблемы развития системы регулирования рынка …

Рынок жилой недвижимости крупного города – это система

экономических отношений и набор механизмов, посредством которых

через взаимодействие спроса и предложения на территории горо-

да в рамках единого правового поля осуществляется передача прав собственности на жилые по- мещения и связанных с ней инте- ресов между контрагентами рынка.

Регулирование рынка жилой недвижимости крупного горо-

да – экономическая категория,

характеризующая воздействие множества взаимосвязанных ин- ститутов государственного уп-

равления и саморегулирования на совокупность объектов жилья и их собственников, реализуемое на основе организации рацио-

нального взаимодействия сторон в интересах развития города на различных уровнях управления. Эта трактовка позволяет предло-

жить авторскую классификацию рынка жилой недвижимости и по-

новому взглянуть на проблему его системного регулирования с позиций теории устойчивого раз- вития исследуемого рынка.

2. Обоснование выделения пяти составляющих системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города: социальной, институциональной, экономической, инвестиционной, инфраструктурной

Существует необходимость решения ряда методологических проблем развития процессов регулирования рынка жилой не-

движимости крупного города, к которым можно отнести:

–недостаточную и неполную систематизацию наиболее зна- чимых факторов влияния внеш- ней и внутренней среды на соци- альные, институциональные, эко- номические, инвестиционные и

инфраструктурные составляющие

ипараметры регулирования рын- ка жилой недвижимости;

–отсутствие концептуальной модели регулирования рынка жи- лой недвижимости, а также мето-

дологии развития системы его регулирования, ориентированной на повышение устойчивости объ- ектов жилищного комплекса;

–недостаточную проработан-

ность методического подхода к регулированию рынка жилой не- движимости крупного города,

обеспечивающего определение и контроль достижения целевых значений по внешним и внутрен-

ним параметрам устойчивого развития исследуемого рынка;

–отсутствие адаптивного ме-

ханизма регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, способствующего росту уровня его экономической устой- чивости и инвестиционной при- влекательности;

–неэффективность меро-

приятий по регулированию рынка жилой недвижимости крупного города, особенно в аспекте соз- дания специализированных ин- ституциональных структур;

–недостаточность рекомен- дательной базы по формирова- нию и реализации программ ус-

тойчивого развития жилищного комплекса крупного города, ори-

ентированной на сокращение потерь регионов России от воз-

можных неблагоприятных по- следствий развития рынка жилья.

Задача государственной под- держки решения жилищной про-

блемы в крупном городе сводится

восновном к обеспечению гармо- ничного равновесия высокой эф- фективности жилищного строи- тельства и социальной справедли- вости. Важное значение имеет необходимость защиты малоиму- щих слоев населения. Оба эти ус- ловия – высокая эффективность и социальная справедливость – не- обходимы для развития мер госу-

дарственной поддержки решения жилищной проблемы в крупном городе, ориентирующихся на ры- нок жилья, пользующихся под- держкой и доверием как со сто- роны инвесторов, так и граждан.

Исходя из вышеуказанного, нами было выявлено, что систе-

ма регулирования рынка жилой недвижимости крупного города включает в себя пять составляю-

щих (рис. 2): социальную (1),

формирующую условия для по- вышения активности и удовле- творенности населения; институ- циональную (2), выступающую

как совокупность элементов и институтов государственного управления и саморегулирова-

ния; экономическую (3), отра-

жающую основные результаты взаимоотношений между участ- никами рынка жилой недвижимо-

сти; инвестиционную (4), харак-

теризующую ресурсное обеспе-

чение сделок с объектами жилья

винтересах перспективного раз- вития городского хозяйства; ин-

фраструктурную (5), обеспечи-

вающую эффективное функцио-

нирование объектов жилья на всех этапах их жизненного цикла.

Система регулирования рынка жилой недвижимости крупного города
Внешний контур регулирования рынка жилой недвижимости крупного города
Уровень жиз-	Программа «Жи-	Эффективное	Инвестиционный	Технико-технологическая
ни и доходов	лище» и уровень	управление стро-	климат и покупа- база строительного ком-
населения	регулирования	ительным	тельская способ- плекса и инфраструктуры
	рынка	производством	ность
1	2	3	4	5
Условия для	Совокупность эле-	Основные резуль-	Ресурсное обес-	Эффективное функцио-
повышения	ментов и институ-	таты взаимоотно-	печение сделок с	нирование объектов и
активности и	тов государствен-	шений между уча-	объектами жилья	участников рынка жилой
удовлетво-	ного управления и	стниками рынка	в интересах раз-	недвижимости на всех
ренности	саморегулирова-	жилой недвижимо-	вития городского	этапах их жизненного
населения	ния	сти	хозяйства	цикла
Внутренний контур регулирования рынка жилой недвижимости крупного города
Рис. 2. Составляющие системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города

80	МУНИЦИПАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА N¹4/2012 СТРОИТЕЛЬСТВО И НЕДВИЖИМОСТЬ

3. Разработка концепции регулирования рынка жилой недвижимости крупного города

Органы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города являются одновременно ключевыми звеньями процесса


управления на городском уров-				основанных на экономических
не и центрами сосредоточения				методах	регулирования моде-
властных полномочий. К науч-				лей и концепций.
ному	обеспечению		принципов	В организационно-экономи-
распределения		полномочий и		ческом	механизме регулирова-
функций органов регулирования				ния рынка жилой недвижимости
рынка жилой недвижимости от-				(рис. 3) предлагается вычленить
носится внедрение			современ-	пять важнейших уровней (под-
ных	технологий	менеджмента,		систем).

Институционально-управленческий блок

Уровни механизма регулирования рынка жилой недвижимости крупного города

Домашние	Жилищно-коммунальное	Рынок жилой	Городское	Государст-
хозяйства	и строительное хозяйство	недвижимости	хозяйство	во

Институциональное взаимодействие участников рынка жилой недвижимости
Согласование целей	Органы управления рынком	Согласование интересов домохозяйств,
городского хозяйства и	жилой недвижимости крупно-	жилищно-коммунальных и строитель-
государства	го города	ных предприятий

Комплексное воздействие на рынок жилой недвижимости крупного города

Управляющие воздействия		Регулирующие воздействия			Корректирующие воздействия



Направления и приоритеты регулирования рынка жилой недвижимости города

	Блок методического обеспечения

Система организационных инструментов:			Система экономических инструментов:
Подсистема нормативно-правовых актов			Прогнозирование, планирование
Формы кооперации и сотрудничества				Налоговое регулирование
Организационные формы структур			Таможенное регулирование
Венчурная деятельность			Финансово-кредитное регулирование
Инфраструктура рынка					Ценообразование

Формы реализации организационно-экономического механизма

решения жилищной проблемы крупного города

Интегративно-результативный блок

Воздействие на эффективность регулирования рынка жилой недвижимости города

Повышение	Увеличение	Рост эффек-	Повыше-
конкурен-	инвестици-	та от ис-	ние каче-
тоспособ-	онной при-	пользования	ства жиз-
ности рын-	влекательно-	ресурсов	ни город-
ка жилья	сти рынка	участниками	ского на-
	жилья	рынка	селения

Улучшение		Снижение издержек жилищ-
показателей		но-коммунального и строи-
функциони-		тельного хозяйства за счет
рования		технической модернизации и
рынка жилья		эффективной организации
		процессов

Воздействие на социально-экономическое развитие рынка жилой недвижимости

Рис. 3. Организационно-экономический механизм регулирования рынка жилой недвижимости

К ним относятся следующие подсистемы: домашнее хозяйст- во; жилищно-коммунальное и

строительное хозяйство;	рынок	чивающих корректировку	подхо-
жилой недвижимости; городское		да к регулированию рынка жилой
хозяйство; государство,	обеспе-	недвижимости крупного	города

Н. Ушанова. Методологические проблемы развития системы регулирования рынка …


на основе комплексного исполь-					ка жилой недвижимости крупно-
зования организационных и эко-					го города является распреде-
номических инструментов, обес-					ление во времени и объеме ре-
печивающих		повышение эффек-			монтно-реконструктивных ме-
тивности функционирования				ос-	роприятий (РРМ) по жилищному
новных участников рынка в соот-					фонду,		которое обеспечивается
ветствии с современными соци-					их	перспективным				планирова-
ально-экономическими условия-					нием.		Базой	перспективного
ми, темпами научно-техничес-					планирования			реконструкции
кого прогресса, тенденциями и					жилищного			фонда		является
основными		направлениями		со-	планирование капитального ре-
вершенствования			российской		монта жилой застройки. Основ-
экономики и повышения конку-					ную	задачу		управления			РРМ
рентоспособности городского хо-					можно		сформулировать				сле-
зяйства России. В данном случае					дующим образом: с учетом
под	организационно-экономи-				сложившейся динамики потреб-
ческим механизмом понимается					ности в РРМ и технологических
совокупность взаимосвязанных					требований к срокам его про-
элементов, объединенных с це-					ведения, а также учитывая воз-
лью	повышения		эффективности		можные		варианты			развития
управления,		регулирования		и	экономики городского хозяйст-
развития рынка жилой недвижи-					ва и его производственно-
мости и включающих в себя по-					материальной базы,					определить
мимо участников данного рынка					сбалансированное				решение, в
и объектов его инфраструктурно-					основе		которого		лежит		пара
го комплекса ряд организацион-					экономических решений; а так-
ных и экономических инструмен-					же векторы значений экономи-
тов, используемых для организа-					ческих параметров и оптималь-
ции их рационального взаимо-					ных объемов РРМ. В работе
действия, ориентированного				на	предложена модель функциони-
результат.					рования имитационной системы
Важным		экономическим		ин-	управления РРМ по жилищному
струментом регулирования рын-					фонду.

4. Выявление

исистематизация наиболее значимых факторов влияния внешней

ивнутренней среды

на социальные, институциональные, экономические, инвестиционные

иинфраструктурные

составляющие

ипараметры регулирования рынка жилой недвижимости

Для выявления и систематиза- ции наиболее значимых факто-

ров регулирования рынка жилой недвижимости крупного города в диссертации проведен анализ основных параметров рынка жи-

лой недвижимости на примере городского округа Самара. В табл. 1 приводятся результаты

обследования потребностей и возможностей семей в улучше-

нии жилой площади городского округа Самары. По состоянию на 01.09.2011 г., на территории го- родского округа Самара нахо- дится 9916 жилых домов общей площадью 30,3 млн. м2.

						Таблица 1
	Результаты обследования потребностей и возможностей семей
			в улучшении жилищных условий

			Показатели			Значение, %

Удельный вес семей, которые хотели бы получить жилье в рамках очереди, расселения или по						88,5
наследству, арендовать жилье или его обменять.

Из семей, планирующих приобретать новое жилье:
	- хотят приобрести жилье на первичном рынке,					23,0
	- на вторичном рынке,					36,0
	- рассматривают возможность приобретения жилья как на первичном, так и на вторич-
ном рынке жилой недвижимости крупного города						41,0

Удельный вес готового жилья в структуре предложения жилья на первичном рынке						11,0

Удельный вес всех семей, которые готовы осуществлять индивидуальное строительство нового						3,0
жилья

Удельный вес всех семей, которые хотят приобрести готовое индивидуальное жилье						15,0

Удельный вес строящегося жилья, относящегося к индивидуальному жилищному строительству						40,0

Удельный вес семей, которые способны улучшить качество своей жизни путем приобретения						20,0
или строительства жилья за счет собственных средств

Удельный вес семей, ежегодно приобретающих жилье,						2,0
	- из них за счет средств федерального и городского бюджетов					0,5

Анализ состояния и проблем			концепцию регулирования это-	лены наиболее значимые фак-
рынка	жилой	недвижимости	го рынка на примере крупного	торы влияния, которые деталь-
Самары	позволил выделить		города и провести ранжирова-	но рассмотрены		в работе на
базовые	составляющие систе-		ние факторов влияния внешней	примере	рынка	жилой	недви-
мы регулирования рынка жилой			и внутренней среды на рынок	жимости	городского		округа
недвижимости,		разработать	жилья. В таблице 2 представ-	Самара.


82	МУНИЦИПАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА N¹4/2012 СТРОИТЕЛЬСТВО И НЕДВИЖИМОСТЬ

Таблица 2

Характеристика факторов влияния внешней и внутренней среды на базовые составляющие регулирования рынка жилой недвижимости

Составляющая	Факторы влияния внешней среды	Факторы влияния внутренней среды

	Норматив	Объем и основные
	обновления жилого фонда	характеристики жилого фонда

Социальная	Нормативы обеспеченности	Объем социального жилья
Социальная	социальным жильем	Объем социального жилья
	социальным жильем

	Наличие программ поддержки и развития	Порядок оформления
	рынка жилья	в собственность

	Структурная сложность	Функциональное назначение
	рынка и наличие механизмов	Функциональное назначение
	рынка и наличие механизмов	жилья и простота его изменения
	взаимодействия участников	жилья и простота его изменения
	взаимодействия участников
Институциональная
Институциональная	Нормативы гос. регулирования	Простота оформления
	качества жилищных условий	конструктивных изменений

	Нормативы	Объем ветхого и
	реконструкции жилого фонда	аварийного жилья

	Динамика рыночной	Ресурсоемкость и энергоемкость
	стоимости 1 м2 жилья	жилья (вода, электричество и т.п.)
Экономическая	Уровень заработной платы	Плотность застройки
Экономическая	населения с учетом инфляции	и жилищного фонда
	населения с учетом инфляции	и жилищного фонда

	Величина земельной ренты, налоги на со-	Расходы на управление и
	держание и эксплуатацию	эксплуатацию жилья

	Спрос на жилую недвижимость	Финансовая доступность
	и доходность его строительства	жилья для населения

Инвестиционная	Нормативы доходности	Внутренняя норма рентабельности инвести-
Инвестиционная	на инвестированный капитал	ций в жилье
	на инвестированный капитал	ций в жилье

	Нормативы риска	Ликвидность жилья и период
	капиталовложений в жилье	окупаемости инвестиций

	Необходимое количество	Инженерная обеспеченность
	объектов инфраструктуры	жилья и придомовой территории

Инфраструктурная	Близость парков и зон отдыха, объектов	Благоустройство жилья
	социального и культурно-бытового обслу-	Благоустройство жилья
	социального и культурно-бытового обслу-	и придомовой территории
	живания	и придомовой территории
	живания

	Транспортная доступность и	Уровень комфорта жилья и
	«экологическая чистота» жилья	близость промышленных объектов

Для итоговой характеристики параметров, влияющих на дан- ный рынок, в диссертации пред- ложено использовать десять ба- зовых индексов (рис. 4).

Они характеризуют влияние внешней и внутренней среды на динамику развития рынка жи- лья.

Основная идея расчета груп- пы индексов, характеризующих параметры развития рынка жи- лой недвижимости, состоит в том, что они определяются на основе выявления функцио-

нальной зависимости между факторами влияния на данный рынок.

5. Обоснование методологических предпосылок и разработка концептуальной модели регулирования рынка жилой недвижимости крупного города

Изучение системы регулиро- вания рынка жилой недвижимо- сти позволяет выявить ряд мето- дологических предпосылок раз- вития данного рынка:

–рост уровня жизни, созда- ние условий для разработки ме-

тодов и механизмов обеспечения жильем всех социальных слоев населения;

–упрощение институциональ-

ного взаимодействия участников рынка;

–повышение устойчивости рынка жилой недвижимости за счет снижения ресурсоемкости и энергоемкости объектов жилищ- ного комплекса;

–увеличение инвестиционной привлекательности жилья с ис- пользованием методов ком- плексной застройки и планиро- вания территорий;

–рациональное сочетание объектов жилищного комплекса с объектами инфраструктуры, формирующих для разных соци-

альных слоев населения необхо-

димый уровень безопасности и комфорта проживания.

Детальный анализ методологи-

ческих предпосылок позволяет определить логику исследования системы регулирования рынка жилой недвижимости (рис. 5) и

сформировать концептуальную модель регулирования рынка жи- лья, отличительной особенностью которой является адаптация ос- новных блоков организационно- экономического механизма регу- лирования рынка жилой недви- жимости к современным услови- ям развития исследуемого рынка. Адаптация основных блоков орга- низационно-экономического ме-

ханизма регулирования рынка жилья к современным условиям развития исследуемого рынка позволяет выявить принципы, методы, механизмы и показатели его перспективного развития, которые составляют основу мето- дологии развития системы регу-

Н. Ушанова. Методологические проблемы развития системы регулирования рынка …

лирования рынка жилой недви-				жилье; удовлетворенности жи-				менения жилья; государственно-
жимости крупного города.				лищными	условиями;		емкости	го регулирования и саморегули-
К принципам регулирования				рынка жилья; качества жилья и				рования жилищных условий; ин-
рынка	жилой недвижимости		в	комфорта	жилищных		условий;	ституционального взаимодейст-
работе	отнесены следующие			доступности жилья; ресурсоем-				вия; инвестирования; тарифного
принципы: оценки потребности в				кости и доходности жилья; обре-				регулирования и ряд других.
								Социальная
							составляющая
					Индекс социальной
	Инфраструктурная составляющая			нагрузки на рынок жилья					Институциональная составляющая
	Инфраструктурная составляющая		Индекс						Институциональная составляющая
			Индекс
			инфра-
		структурной				Индекс
		нагрузки			обеспеченности			Индекс
		на рынок				жильем		Индекс
		на рынок				жильем		админист-
		жилья		Индекс				админист-
		жилья		Индекс				ративной
				комфортности			Индекс	нагрузки на
				жилья			развития и	рынок
							модерниза-	жилья
				Индекс			ции жилья
				Индекс
				доходности		Индекс
				жилья		Индекс
				жилья		расходов
						расходов
			Индекс			на жилье
			Индекс
	Инвестицион-		инвести-
	Инвестицион-		ционной привле-			Индекс
	ная состав-		кательности рынка			Индекс
	ляющая		жилья			экономической		Экономическая
						устойчивости		Экономическая

рынка жилья	составляющая

Рис. 4. Индексы влияния внешней и внутренней среды на рынок жилой недвижимости

Методологические предпосылки развития рынка жилой недвижимости

Построение модели регулирования рынка жилой недвижимости

Институционально-	Блок методического	Интегративно-результативный
управленческий блок	обеспечения	блок

Развитие системы регулирования рынка жилой недвижимости

Оптимизация ресурсного обеспе-	Улучшение жилищных условий,	Повышение экономической ус-
чения и разработка эффективных	разработка нормативно-правовых	тойчивости объектов жилищного
технологий управления объектами	основ регулирования, примене-	комплекса и сокращение затрат
жилищного комплекса	ние зарубежного опыта	на их эксплуатацию

Методология развития системы регулирования рынка жилой недвижимости


Принципы регулирования	Методы регулирования	Механизмы регулирования
рынка жилья	рынка жилья	рынка жилья

Показатели системы регулирования рынка жилой недвижимости

Рис. 5. Логика исследования системы регулирования рынка жилой недвижимости

В качестве методов развития рынка жилья в работе использо- ваны методы программно-целе- вого управления, институцио- нального взаимодействия, ре-

сурсного обеспечения, фактор-	троля достижения целевых зна-
ного анализа, экспертных оце-	чений показателей, характери-
нок, а также механизмы органи-	зующих социальные, институцио-
зационно-экономического регу-	нальные, экономические, инве-
лирования рынка жилья и кон-	стиционные и инфраструктурные

84	МУНИЦИПАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА N¹4/2012 СТРОИТЕЛЬСТВО И НЕДВИЖИМОСТЬ

составляющие устойчивого			раз-	жилой недвижимости		та параметров		развития рынка
вития данного рынка.				крупного города,		жилой недвижимости и совокуп-
На	основании	результатов		обеспечивающего		ности методов		его	регулирова-
анализа передового зарубежного						ния. В диссертации			обоснована
				определение и контроль
опыта,	в диссертации подробно					необходимость		использования
				достижения целевых
описан	механизм	ресурсного				методов	программно-целевого
				значений по внешним
обеспечения развития рынка жи-						управления, институционального
				и внутренним параметрам		взаимодействия,			ресурсного
лой недвижимости		крупного	го-
				устойчивого развития		обеспечения, факторного анали-
рода на примере городского ок-
				исследуемого рынка		за и экспертных оценок (рис.6). В
руга Самара.
				Достижение высокого уровня		данном случае методы про-
6. Обоснование						граммно-целевого			управления
				жизни населения и	комфортно-	позволяют конкретизировать це-
методического подхода				сти жилья в крупном городе не-		ли и определить перечень меро-
к регулированию рынка				возможно без комплексного уче-		приятий по их достижению.
	Механизм программно-целевого				Механизм ресурсного обеспечения
	управления жилой недвижимостью				рынка жилой недвижимости
Методы программно-целевого управления					Методы бюджетного финансирования
					Методы использования схем долевого
	Методы			Методы	строительства и рассрочки
	целеполагания		декомпозиции		Методы ипотечного кредитования

	Методы			Методы	Методы использования схем жилищно-
	планирования		прогнозирования
					строительных кооперативов

Методы государственного регулирования,					Методы организации и управления
	надзора и контроля
					ресурсными потоками

Организационно-экономический механизм					Механизм контроля достижения
	регулирования рынка жилья				целевых значений показателей
					при регулировании рынка жилья
	Институционально-			Методы ин-
	управленческий блок			ституцио-	Методы факторного анализа
				нального

	Блок методического			взаимодей-	Методы экспертной оценки
	обеспечения			ствия, рас-

				пределения	Методы построения системы
Методы взаимодействия				ролей и зон
					критериев и показателей
	организационных и эко-			ответствен-

	номических инструмен-			ности	Методы сценарного анализа
	тов
					и определения пороговых значений

	Интегративно-				Методы мониторинга и контроля
	результативный блок					эффективности
Развитие системы са- Совершенствование техни-					Построение модели институционального
моуправления и само-			ческого регулирования и		взаимодействия и эффективного распреде-
регулируемых органи-			надзора на рынке жилой		ления ресурсов на рынке жилой недвижимо-
	заций			недвижимости		сти крупного города
Рис. 6. Методы и механизмы, используемые при регулировании рынка жилой недвижимости

В целях организации софи-

нансирования и координации городских социальных программ, связанных с решением жилищ-

ной проблемы городского округа Самара, важно сегодня создать новый институт – Городскую жи-

лищную корпорацию в форме

некоммерческой организации, осуществляющей свою деятель- ность, в том числе и в Самарской области.

7. Разработка механизма регулирования рынка жилой недвижимости

крупного города, способствующего росту уровня его экономической устойчивости и инвестиционной привлекательности, учитывающего объем

Н. Ушанова. Методологические проблемы развития системы регулирования рынка …

административной и инфраструктурной нагрузки на рынок,

а также ориентированного на повышение качества жизни населения

Механизм регулирования рын-

ка жилой недвижимости крупного города представлен на рис. 7.

Предлагаемый в диссертации механизм регулирования рынка жилой недвижимости крупного города также определяет основ- ные направления стимулирова- ния развития данного рынка, к

которым относятся повышение устойчивости природно-экологи- ческого каркаса, социально- экономическое и пространствен- ное развитие городского хозяй- ства, мероприятия по сохране- нию историко-культурного на- следия, разработка мероприятий

по эффективному использованию существующей застройки и тер-

риторий для решения жилищной проблемы и роста потенциала городского хозяйства, определе-

ние направлений и границ терри-

торий для нового жилищного и коммунального строительства, деловой активности и производ- ства, торговли, науки, туризма и отдыха (рис.7).

Все эти направления должны быть учтены при разработке гене- рального плана развития терри- тории крупного города и способ- ствовать росту уровня его эконо- мической устойчивости и инве-

стиционной привлекательности и ориентированы на повышение качества жизни его населения.

8. Комплекс мероприятий по повышению эффективности регулирования рынка жилой недвижимости крупного города на основе создания

специализированного центра мониторинга, регулирования и развития рынка жилой недвижимости

Наличие механизма регули- рования рынка жилой недви-

жимости крупного города не позволяет говорить о высокой или низкой эффективности развития исследуемого рынка. В то же время, без оценки

эффективности регулирования исследуемого рынка процесс осуществления рыночных пре- образований теряет смысл, поэтому в работе был предло-

жен	комплекс	мероприятий
по	определению	параметров

эффективности регулирования рынка жилой недвижимости в городском округе Самара и формированию специализиро-

ванного	центра		мониторинга,
регулирования			и развития
рынка	жилой		недвижимости,
разработке		и	реализации
мер по	его	своевременному
регулированию.			Основные

функции специализированного центра мониторинга, регули- рования и развития рынка жи- лой недвижимости представ- лены в табл. 3.

Факторы влияния внешней среды			Факторы влияния внутренней среды
Механизм программно-целевого				Механизм ресурсного обеспече-
управления жилой недвижимо-				ния рынка жилой недвижимости
стью
		Механизм регули-
		рования рынка
Организационно-экономический		жилой недвижи-		Механизм контроля достижения
			мости
механизм регулирования рынка				целевых значений показателей

жилой недвижимости				при регулировании рынка жилья
Основные направления стимулирования развития рынка жилой недвижимости
Повышение устойчивости	Социально-экономическое и про-				Мероприятия по сохране-
природно-экологического	странственное развитие город-				нию историко-культурного
каркаса		ского хозяйства			наследия
Разработка мероприятий по эффективному			Определение направлений и границ террито-
использованию существующей застройки и			рий для нового жилищного и коммунального
территорий для решения жилищной проблемы			строительства, деловой активности и произ-
и роста потенциала городского хозяйства			водства, торговли, науки, туризма и отдыха
Разработка генерального плана развития территории крупного города
Повышение качества жизни населения крупного города
Рис. 7. Механизм регулирования рынка жилой недвижимости крупного города

86	МУНИЦИПАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА N¹4/2012 СТРОИТЕЛЬСТВО И НЕДВИЖИМОСТЬ

1 / 21 2 > Следующая >>>

Соседние файлы в папке новая папка 1

#
26.02.2023443.06 Кб0220580.pdf
#
26.02.2023209.76 Кб0220583.pdf
#
26.02.2023459.47 Кб0220587.pdf
#
26.02.2023503.29 Кб0220589.pdf
#
26.02.2023185.6 Кб0220591.pdf
#
26.02.2023400.28 Кб0220596.pdf
#
26.02.2023175.19 Кб0220668.pdf
#
26.02.2023255.56 Кб0220673.pdf
#
26.02.2023257.77 Кб0220676.pdf
#
26.02.2023173.36 Кб0220677.pdf
#
26.02.2023188.68 Кб0220678.pdf