220564

проведении торгов такой инфор-

мации не является основанием для признания торгов недействи- тельными.

5. При рассмотрении споров,

связанных со взысканием платы за пользование имуществом, пе- реданным в аренду и впоследст-

вии приобретенным арендатором на основании договора купли- продажи, судам необходимо ру- ководствоваться следующим.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собст- венность другой стороне (поку- пателю), а покупатель обязуется

принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью про- давца по договору купли- продажи является передача то- вара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения до- говора купли-продажи продавае- мая вещь уже находится во вла- дении покупателя, то она считает- ся переданной ему с этого мо- мента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следо- вательно, в случае продажи арен-

датору арендованного имущества обязанность продавца по переда-

че вещи считается исполненной в момент заключения договора куп- ли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного до- говора. При этом, если иное не предусмотрено законом или со- глашением сторон, риск случай-

ной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи

(ст.ст. 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, по- скольку иное не вытекает из зако- на или соглашения сторон, про- давец (арендодатель) и покупа- тель (арендатор), заключая дого- вор купли-продажи, прекращают

на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли- продажи будет признан недейст- вительным, арендные отношения

между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем

соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязан-

ность арендатора по внесению арендной платы.

6. Судам необходимо учиты- вать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, со- оружений и помещений прекра-

щаются с момента, определенно- го с учетом разъяснений, содер- жащихся в пункте 5 настоящего постановления, но в любом слу- чае не позднее регистрации пе-

рехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государст- венная регистрация такого дого- вора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (дого-

вор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Если в соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания,

сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации

прав на недвижимое имущество

исделок с ним» любая из сторон договора аренды вправе обра- титься в орган, осуществляющий

государственную регистрацию прав на недвижимое имущество

исделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о пре- кращении договора аренды. Со- хранение в ЕГРП записи о дого- воре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

Втех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в по- рядке, предусмотренном Феде- ральным законом «Об особенно-

стях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в госу- дарственной собственности субъ-

ектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдель- ные законодательные акты Рос- сийской Федерации», судам сле- дует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в

силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого иму-

щества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по вне- сению покупателем (арендато- ром) арендной платы после его заключения.

7. Согласно подпункту 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ любое использова-

ние земли осуществляется за плату, за исключением случаев,

установленных федеральными законами и законами субъектов РФ (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами пла-

ты за использование земли яв- ляются земельный налог (до вве- дения в действие налога на не- движимость) и арендная плата.

Покупатель – бывший аренда- тор, обязанность которого по внесению арендной платы пре- кратилась, – до государственной

регистрации перехода права собственности на землю не яв-

ляется плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соот- ветствии с пунктом 1 статьи 1102

ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по упла- те этого налога.

Вместе с тем, поскольку пуб- лично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает про- давцом (арендодателем) земель- ного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистра- ции перехода права собственно-

сти на землю обязательство по внесению арендной платы из ра- нее заключенного между сторо- нами договора аренды сохраня- ется. Следовательно, в этом слу- чае ввиду платности использова- ния земли стороны не вправе ус- тановить иной момент прекраще-

ния обязанности по внесению арендной платы.

8. При рассмотрении споров из договоров аренды с выкупом (статья 624 ГК РФ) судам необ- ходимо учитывать следующее. Если предметом договора арен- ды с выкупом является недвижи- мое имущество, право собствен- ности на него переходит к арен- датору по правилам пункта 2 ста- тьи 223 ГК РФ. При этом обяза- тельство арендатора по внесе- нию арендной платы прекраща- ется с момента уплаты всей вы- купной цены, если иное не пре- дусмотрено законом или согла- шением сторон. Вместе с тем, если предметом договора арен- ды является земельный участок,

судам следует руководствоваться разъяснениями о прекращении обязательства по внесению арендной платы, содержащимися в пункте 7 настоящего постанов- ления.

Председатель Высшего Арбит- ражного Суда Российской Феде- рации А.А. Иванов

Секретарь Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Т. В. Завьялова

http://www.arbitr.ru/as/pract/po st_plenum/41056.html