В ведение

Темой данного дипломного проекта является «Управление объектом недвижимости расположенным по ул.Комарова, 4 в г.Абакане».

Объект пристроен к общежитию, расположенному в панельном доме 464 серии, во 2 микрорайоне первого жилого района, функциональное назначение объекта - спортивный зал.

Данный объект предполагается реконструировать, не меняя изначального функционального назначения.

Основными целями дипломного проекта является достижение как социального, так и экономического эффектов.

Социальный эффект заключается в появлении на рынке новых рабочих мест для трудоспособного населения. Помимо рабочих мест появляется и место для занятия как детей, так и взрослого населения спортом.

Экономический эффект состоит в дополнительных прибылях предпринимателя и отчислениях в бюджета города.

Для достижения целей данного проекта необходимо решить задачи с помощью: исследовательской, технической и экономической экспертиз, а так же разработать организационно - правовой схемы реализации проекта.

Задачи решаемые в исследовательском разделе – это маркетинговое исследование рынка, спроса, предложения, выявление наиболее эффективного, необходимого, максимально доходного использования данного проекта. Изучение востребованности объекта, обоснование актуальности работы.

Задачи решаемые в техническом разделе – рассматривается техническое решение проекта, экологическая и технологическая безопасность.

Для обоснования возможности реконструкции в виде расширения

п лощади за счет переноса стен и надстройки одного этажа необходимо будет провести оценку грунтовых условий, сконструировать наиболее оптимальное решение этажа, так же должны быть решены вопросы связанные с экологической обстановкой как окружающей среды, так и внутренней среды помещения, в данном разделе необходимо обосновать физическую выполнимость реконструкции и разработать проект ее воплощения.

Задачи решаемые в экономической части – экономическая эффективность вложения денег.

Анализ эффективности инвестиционных проектов производят в процессе сравнения различных альтернативных инвестиционных проектов с целью выявления наиболее оптимального при конкретных обстоятельствах.

Задачи решаемые в правовой части – правовое обоснование возможности реализации проекта, обоснование затрат на получение документации для осуществления реконструкции.

Задачи решаемые в управленческом разделе – рассматриваются возможные риски, качество, организационно – правовой механизм реализации проекта.

З аключение

В дипломном проекте «Управление объектом недвижимости расположенным по ул.Комарова,4 в г.Абакане» проводилась оценка эффективного управления объектом с целью получения социального и экономического эффектов, для этого были проанализированы и разработаны:

Исследовательский раздел. Данный раздел разрабатывался для анализа рынка и изучения желаний потребителей. Анализ рынка начинали с изучения развития спорта в Абакане, который показал, что в городе за последние 10 лет количество спортивных сооружений увеличилось на 106%, физическое воспитание организовано во всех образовательных учреждениях, в спортивных секциях занимаются свыше 10 000 абаканских детей. Администрация г.Абакана оказывает поддержку в развитии спорта проводя конкурсы среди спортивных учреждений на получение финансовой поддержки в виде муниципальных грантов. Большое внимание уделяется детско-юношескому спорту, на сегодняшний день работает 7 детских спортивных школ, причем количество занимающихся за последние 10 лет выросло на 4508 человек или 175,4%, растет и число тренеров на 131 человека 161,5%.

Демографическая характеристика показала, что количество детей школьного возраста составляет 20 709 человек или 12,77%, количество трудоспособного населения 110 860 человек или 68,38%, это именно та ниша, на которую направлена разработка дипломного проекта.

Анализ потребностей жителей 2 микрорайона I жилого района проводился посредством анкетирования, выявили, что 96% взрослого населения и 78% детей считают необходимым в данном разместить здании спортивный зал, причем наиболее популярными секциями являются тренажеры, фитнесс, занятия борьбой.

Правовой раздел. После принятия собственником решения о

р еконструкции в виде пристройки и надстройки этажа застройщик обязан пройти процедуру получения всей необходимой документации.

Технический раздел. Разрабатывается для обоснования возможности реконструкции. Для этого: оценили техническое состояние объекта, определили физический износ.

Проект реконструкции представляет собой расширение площади существующего здания путем пристройки и надстройки этажа, общая площадь здания спортивного зала 535,58 м²; площадь первого этажа – 344,71 м²; площадь второго этажа – 190,87 м².

Объект проектирования – спортивный зал представляющий собой двухэтажное здание, конструктивная схема с неполным каркасом. Объемно-планировочное и конструктивное решения разработаны в соответствии со всеми нормами, правилами и требованиями, предъявляемыми к зданиям данного назначения. Для создания требуемого температурно–влажностного режима внутри отапливаемого помещения комфортного для людей рассчитали толщин наружной стены 510 мм и перекрытия 390 мм. Инженерное обеспечение здания запроектировано в соответствии с нормами и требованиями предъявляемыми к зданиям данного функционального назначения. Для обеспечения пожарной безопасности в здании спортивного зала запроектированы: системы оповещения людей о пожаре, установки пожаротушения и сигнализации. Разработан план эвакуации из здания. Проводя реконструкцию объекта предусматривались мероприятия по охране окружающей среды. Реконструкция заключается в возведении пристройки и надстройки этажа. В данном дипломном проекте были просчитаны основные несущие конструкции:

• Монолитный ленточный фундамент сечением 510 мм;

• Ригель для перекрытия второго этажа I 60 Б1;

• Колонна первого и второго этажа I 40 К1;

Э кономический раздел. Для определения эффективности инвестиционного проекта и выявления рентабельного и наиболее окупаемого варианта эксплуатации объекта недвижимости «Спортивный зал» необходимо произвести расчет основных показателей. Сравнение производилось двух вариантов: «Расчет эффективности инвестиционного проекта связанного с осуществлением реконструкции и самостоятельная эксплуатация», рассчитаны основные показатели эффективности инвестиционного проекта за прогнозный период 5 лет : ЧДД = 7 045 471,95 рублей, Ток = 2,34 года, ВНД = 53,47%, Р=2,16, т.е на 1 вложенный рубль приходится 1,16 прибыли; «Расчет эффективности инвестиционного проекта связанного с осуществлением реконструкции и сдачей в аренду с неизменным функциональным назначением», рассчитаны основные показатели эффективности инвестиционного проекта за прогнозный период 5 лет : ЧДД = 2 612 826,01 рублей, Ток = 3,42 года, ВНД = 31,07%, Р = 1,43, т.е на 1 вложенный рубль приходится 43 копейки прибыли.

Наиболее эффективным с экономической точки зрения по всем рассмотренным параметрам является вариант реконструкция здания Спортивного зала и самостоятельная его эксплуатация. Этот вариант использования объекта обладает большим чистым дисконтированным доходом, внутренней нормой доходности, индексом рентабельности.

Управленческий раздел. В данном разделе был разработан организационно – правовой механизм управления проектом, основными участниками проекта являются заказчик, проектно – изыскательская организация, генеральный подрядчик, поставщики материалов. Для эффективности работы проекта на стадии проектирования был разработан план-график реализации проекта, в котором отражены все этапы проекта, занимающие 1,5года. На этапе реализации проекта «Спортивного зала» нами было разработано штатное обеспечение, необходимое для более качественного управления объектом, проанализированы и просчитаны возможные риски, которые составили 1,955, расположены в зоне минимального.