Министерство образования и науки
Белгородский государственный технологический университет
им. В.Г. Шухова
Кафедра экспертизы и управления недвижимостью
Курсовая работа
по дисциплине «Оценка собственности»
Выполнил: студентка гр. УН-41
Погорелова Ю.В.
Проверил: Абакумов Р.Г.
Белгород 2012
Содержание
Введение
Описание объекта строительства
Подходы к оценке
2.1 Доходный подход
2.2 Затратный подход
2.3 Сравнительный подход
3. Расчет рыночной стоимости
3.1 Расчет доходного подхода
3.2 Расчет затратного подхода
3.3 Расчет сравнительного подхода
3.4 Сведение всех подходов в один
Библиографический список
Введение
Профессиональное управление коммерческой недвижимостью - выгодный бизнес, который в России переживет период довольно быстрого роста. За короткий промежуток времени, за 10-15 лет, Россия прошла путь по развитию данного вида бизнеса, на который западным странам понадобилось порядка 100 лет. С учетом того, что становление компаний пришлось на довольно тяжелое время в экономике страны, связанное со всем известными потрясениями, они в условиях жесткой конкуренции наработали богатый практический опыт, позволяющий им предлагать своим клиентам широкий набор услуг. Российские управляющие компании на данный момент обладают большой гибкостью и оперативностью, связанной с работой в условиях российской специфики. Что мы понимаем под управлением недвижимостью? Управление недвижимостью - деятельность специализированных фирм, обусловленная историческим развитием общества и цивилизации в целом, направленная на рациональное использование имеющегося объекта, приносящее собственнику максимальную прибыль. Задача управляющей компании поиск и оптимизация всех ресурсов объекта и построение схемы их использования с максимальной отдачей. Основные принципы управления недвижимостью применимы к любым объектам недвижимости независимо от их функционального назначения. Профессиональное управление коммерческой недвижимостью - фактор, напрямую влияющий на уровень арендной платы объекта, будь то офисное помещение или торговое. Компании и собственники, привлекающие к управлению своей собственностью профессиональных управляющих, понимают, что таким шагом экономят свои деньги и время. Они могут гарантировать качество предоставляемых арендаторам услуг, избавляются от необходимости решать множество текущих затратных по времени проблем, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости, поиском поставщиков, подрядчиков, решением юридических вопросов, общением с арендаторами. Те из собственников, которые хотя бы раз в жизни пользовались услугами управляющих компаний, обязательно и впредь прибегнут к их помощи.
Наибольшими конкурентными преимуществами будет обладать та компания, которая, во-первых, имеет в своей структуре специалистов, имеющих знания, навыки и опыт работы в различных сегментах рынка недвижимости, а, во-вторых, обеспечивает полный цикл работ при реализации проекта.
Основные принципы управления коммерческой недвижимостью.
Основополагающий принцип управления недвижимостью - обеспечение меткой структурированности процесса управления, создание открытой, прозрачной системы управления. Задача управляющего организовать такую систему контроля за всеми службами и персоналом, привлеченными к обслуживанию объекта, которая позволила бы видеть все, что происходит на объекте как самому управляющему, так и собственнику. Открытость системы позволяет поддерживать управление объектом на высоком профессиональном уровне, вовремя устранять недостатки и оперативно принимать решения. Четкий контроль и грамотное построение системы управления объектом позволяют наладить и поддерживать доверительные отношения собственника и управляющей компании. Доверие собственника - самое объективное мерило профессионализма управляющей компании. Зачем собственник недвижимости обращается за услугами в сфере управления к профессионалам? Как правило, собственник преследует определенные цели, а консультант способствует их достижению. Собственник хочет получать высокий и стабильный доход от своей недвижимости. Профессиональный управляющий в целях достижения этой цели проводит работу с арендаторами, разрабатывает выгодную для собственника структуру договоров, позволяющую рассматривать имеющуюся недвижимость в качестве инвестиционного механизма, как источник получения кредитных средств под залог платежей арендаторов (при наличие системы долгосрочных договоров на 5-10 лет аренды). Собственник хочет поддерживать свое здание в технически исправном состоянии. В этом случае задача управляющей компании состоит не в уборке помещений, не в проведении текущих ремонтов и эксплуатации здания, а в том, чтобы грамотно организовать процесс функционирования объекта, всех обслуживающих служб. Недвижимость как объект инвестиций должна приносить доход своему владельцу. Чем лучше управляющий организует работу здания и обслуживающих служб, чем более комфортные условия он создаст для арендатора, и тем больше, в конечном счете, получит доходов собственник. В результате профессионального управления собственник хочет увеличить рыночную стоимость принадлежащего ему объекта, которая зависит не только от материально-технического состояния объекта, но и от наличия у объекта положительного имиджа. Задача управляющей компании - осуществлять каждодневную работу по формированию образа здания, созданию бренда, узнаваемого среди арендаторов.
Естественное желание собственника - минимизировать расходы по владению недвижимости и ее управлению. Профессиональное управление коммерческой недвижимостью - фактор, напрямую влияющий на уровень арендной платы объекта, будь то офисное помещение или торговое. Компании и собственники, привлекающие к управлению своей собственностью профессиональных управляющих, начинают понимать, что таким шагом экономят свои деньги и время. Они могут гарантировать качество предоставляемых арендаторам услуг, избавляются от необходимости решать множество текущих затратных по времени проблем, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости, поиском поставщиков, подрядчиков, решением юридических вопросов, общением с арендаторами.
1.Описание объекта строительства
Объект строительства – трехэтажная гостиница. Располагается в одном из крупнейших районов города Белгорода — Харьковской горе, на улице пересечении улиц Ватутина и Щорса, в южной, наиболее плотно заселенной части города, на пересечении оживленных магистралей, в том числе ведущих в г. Харьков.
В десятиминутной доступности проживает свыше 220 тыс. жителей. Развитие и застройка города ведется именно в южном направлении.
На карте показано место расположения здания.
Рис.1
Гостиница предназначена для проживания и обеспечения, бытовых и общественных потребностей человека.
Гостиница на 12 номеров со встроенными помещениями, столовой на 20 посадочных мест, тренажерным залом, сауной, парикмахерской и магазином в плане имеет размеры: ширина - 18 м, длина – 25,6 м. Высота здания –16,3 м.
Гостиница имеет компактную планировку номеров с максимально- доступным увеличением секций, обеспечивающим наименьшую площадь ограждающих конструкций.
Главный вход в гостиницу расположен в центре здания со стороны улицы. На 1 этаже расположен вестибюль, стойка регистрации, столовая, парикмахерская, магазин.
Здание гостиницы- коридорного типа, номера расположены по двум сторонам коридора, где имеются световые холлы.
Санузлы запроектированы на всех этажах. Связь этажей осуществляется по 2 рассредоточенным лестничным клеткам.
В составе гостиницы имеются двухместные номера.
Запроектированы парикмахерская на 2 рабочих места, служебные помещения.
Питание постояльцев осуществляется в столовой на 1 этаже здания.
Совсем близко от гостиницы находится Многофункциональный торгово-развлекательный центр, который называется "Сити Молл Белгородский ", в котором можно развлечь себя и своих близких походом в кинотеатр, магазин или ресторан.
Вокруг гостиницы расположена парковая зона, которая радует гостей живописными уголками природы и чистым воздухом. Гостиница имеет удобное транспортное сообщение со всеми районами города.
Сегодня Белгород — город с развитой инфраструктурой, научный, культурный, экономический и духовный центр Центрально-Чернозёмного района и России. Город насчитывает 576 улиц, бульваров и проспектов, общей протяжённостью около 460 км. Также является крупным транспортным узлом России. Белгород неоднократно занимал почётное первое место по чистоте и благоустроенности среди городов России с населением от 100 до 500 тыс. человек.
На территории города находится более 20 крупных торговых комплексов, универмагов, моллов и гипермаркетов.
Рис.2 Рис.3
В городе действуют такие торговые сети как «Пятёрочка», «Меридиан», «Магнит», «Европа», «Эльдорадо», «Шанс», «М-Видео», «Технопарк», «Техносила». Открыты гипермаркеты «Линия», «Вестер», «Наш», «Карусель», ТРЦ «РИО», МТРК «СИТИ МОЛЛ Белгородский», ТЦ «Аэробус», ТРЦ «Модный Бульвар» и др. Строительный гипермаркет «Титан Строй». На ул. Щорса в МТРК «СИТИ МОЛЛ Белгородский» расположен единственный в городе «McDonald's».
Воздушное сообщение с городом осуществляются через международный аэропорт Белгород (аэропорт), который обеспечивает круглосуточный приём воздушных судов типа Ил-76, Ту-154, Boeing 737-500 и классом ниже. Аэропорт оборудован современной системой посадки СП-80 и светосигнальным оборудованием ОВИ-1.
В городе расположены: железнодорожный вокзал «Белгород», автовокзал «Белгород», действует внутригородское автобусное и троллейбусное сообщение. Длина контактной сети троллейбусных линий 124 км. Троллейбусный парк города состоит из 150 единиц техники, в основном троллейбусы российского производства ЗиУ-682В, 2 единицы ЗиУ-683, эксплуатирующиеся с 1990 года, и 3 единицы ЗиУ-6205, 30 единиц Оптима, а также имеется один троллейбус Skoda-ВМЗ-14Tr, запущенный в эксплуатацию в 1996 году. В 2002 году администрацией города было закуплено 15 новых троллейбусов ЗиУ-682Г, а в 2005 году было куплено ещё 20 новых троллейбусов ЗиУ-682Г, а в 2011 — 30 троллейбусов Оптима. В будущем планируется строительство скоростного трамвая, а также фуникулёра от городского пляжа к спальным районам Харьковской горы[9]
В городе действует 3 автовокзала: автовокзал Белгород, автовокзал Белгород-2 (расположен на привокзальной площади), автовокзал Энергомаш. От автовокзала Энергомаш в основном отходят автобусы пригородного сообщения (например, Энергомаш-Майский). От автовокзала «Белгород 2» отправляются автобусы до ближних районных центров, причём отправление автобусов согласовано с прибытием электропоездов. Так, например, можно приехать на электричке из Ржавы и через 20 минут отправиться на автобусе в Грайворон. Также каждый час отправляются автобусы на Харьков, Москву. От центрального автовокзала отправляются автобусы в Кишинев, Киев, Астрахань, Волгоград, Москву, Смоленск, Санкт-Петербург, Донецк, Днепропетровск, Львов, Саратов и в города ЦФО. Также автобусы связывают центральный автовокзал абсолютно со всеми районами области, маршруты захватывают большинство сёл и деревень.
В Белгороде в настоящее время действует свыше 30 гостиниц разных категорий, крупнейшие их которых - «AMAKS Конгресс-Отель», «Белгород», «Европа Парк-Отель».
Рис.4 Рис.5