Пронина П.Д., 405 группа

Задачи

Задача 1

Гражданин П., проживающий в индивидуальном жилом доме в городе Краснодаре, обратился в городской Департамент градостроительства и архитектурной деятельности с заявлением о выдаче ему разрешения на строительство для проведения реконструкции дома с надстройкой третьего – мансардного – этажа.

Департамент направил заявителю ответ, из которого следовал отказ в выдаче разрешения на строительство. Отказ был мотивирован тем, что дом, в котором проживает заявитель, согласно карте градостроительного зонирования города находится в территориальной зоне «ОД.1. Центральная общественно-деловая зона», определённой статьёй 29 Правил землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар. В указанной территориальной зоне наличие индивидуальных жилых домов не входит в перечень основных видов разрешённого использования.

Гражданин П. не согласился с отказом и обжаловал его в суде. В исковом заявлении он указал, что живёт в этом доме 30 лет; и дом, и земельный участок, на котором он расположен, находятся у него на праве частной собственности; необходимость реконструкции вызвана не его личным желанием, а неудовлетворительным техническим состоянием дома; и что он уже понёс расходы на подготовку проектной документации на реконструкцию.

1. Установление характера правоотношений. В данной задаче можно выделить:

• правоотношения, связанные с выдачей разрешения на строительство для проведения реконструкции дома;

• процессуальные правоотношения, связанные с оспариванием отказа в выдаче разрешения на строительство.

2. Определение круга нормативно-правовых актов, подлежащих применению. Применительно к данной ситуации были изучены:

• Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018).

• Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ.

• Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 25.12.2018).

3. Определение теоретических основ разрешеёния спора.

Право собственника земельного участка на застройку земельного участка, закрепленное в ст. 263 ГК РФ, может быть реализовано на основании разрешения на строительство.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (п. 1 ст. 51 ГсК РФ).

Согласно п.6 ст. 1 ГрК РФ градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Градостроительное зонирование — это особая процедура, проводимая уполномоченным на то органом в соответствии с установленным порядком, результатом которой является принятие нормативного правового акта (правил землепользования и застройки), содержащего градостроительные регламенты, на основании которых в комплексе определяется правовой режим земельных участков и условия создания и эксплуатации зданий, строений и сооружений на них и под ними, т. е. виды разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости.

Земли населенных пунктов согласно ст. 85 ЗК РФ и нормам градостроительного законодательства, если осуществлено градостроительное зонирование, подразделяются на территориальные зоны: жилые; общественно-деловые; производственные; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационные; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иные территориальные зоны.

4. Обоснование решения и ответов на поставленные вопросы.

А. Какой правовой режим земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, не соответствующих установленному градостроительному регламенту?

В п. 4 ст. 85 ЗК РФ введен институт несоответствующего использования - использования земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости не в соответствии с градостроительным регламентом территориальных зон.

Несоответствующее использование земельного участка возможно в случаях, если:

- виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

- их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Участки с не соответствующими градостроительному регламенту видами использования могут образоваться в процессе первоначального установления зон, поскольку в районах существующей застройки будет практически невозможно выделить территориальные зоны, в которых все участки будут иметь однотипные виды использования. В пределах каждой зоны появятся участки, которые до введения зонирования использовались строго в соответствии с действующим законодательством, но после введения зонирования прежние виды использования станут несоответствующими.

Для таких случаев п. 4 ст. 85 ЗК РФ установлено положение о том, что земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Исключение составляют лишь случаи, когда подобное использование земельных участков территориальных зон представляет опасность для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Б. Подлежит ли иск удовлетворению?

Допуская использование ранее предоставленного земельного участка или объекта капитального строительства без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, разрешается реконструкция существующих объектов лишь путем их приведения в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции (часть 9 статьи 36 ГрК РФ, абзац 6 пункта 4 статьи 85 ЗК РФ).

На первый взгляд иск не подлежит удовлетворению, поскольку среди оснований для осуществления реконструкции объекта недвижимости, не соответствующего установленному градостроительному регламенту, не предусмотрено такое основание как неудовлетворительное техническое состояние объекта недвижимости.

Однако, учитывая принцип баланса общественных и частных интересов, необходимо удовлетворить иск гражданина П. и обязать Департамент градостроительства выдать разрешение на строительство для проведения реконструкции дома. В противном случае, отказ в удовлетворении иска приведет к нарушению законных прав собственника жилого дома, построенного еще до установления соответствующего градостроительного регламента, а именно к нарушению права пользования жилым домом, поскольку он находится в неудовлетворительном техническом состоянии и невозможность его реконструкции может привести к невозможности его использования.

Органы власти не должны технически относится к положениям, установленным в земельном и градостроительном законодательстве. Необходимо анализировать причины и степень необходимости проведения реконструкции в каждом конкретном случае.

Соответственно в судебном заседании гражданином П. документально должно быть подтверждено неудовлетворительное техническое состояние дома.

В. Какие существуют способы защиты прав и законных интересов жителей и правообладателей недвижимости при градостроительном зонировании?

Одной из основ определения правового режима земель является провозглашенный в подп. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

В качестве одного из способов защиты прав и законных интересов правообладателей недвижимости можно рассматривать ст. 30 ГрК РФ, которая определяет проведение публичных слушаний в качестве обязательного условия разработки и принятия правил землепользования и застройки. Публичные слушания следует считать средством согласования публичных и частных интересов при разработке правил землепользования и застройки (ч. 12 ст. 31 ГрК РФ). Таким образом, ГрК РФ позволяет выявить виды и специфику содержания публичных и частных интересов в правовом режиме земель, а также определить приоритеты в правовом регулировании таких интересов при проведении градостроительного зонирования. Достижение баланса между публичными и частными интересами в содержании правил землепользования и застройки является обязанностью органов местного самоуправления и предопределяет требования к их правовому содержанию как единому нормативному правовому акту, обеспечивающему комплексное правовое регулирование широкого спектра общественных отношений, возникающих в процессе использования и охраны земли в качестве природного объекта, природного ресурса, недвижимого имущества (объекта права собственности и иных прав на землю).

Таким образом, иск подлежит удовлетворению

Задача 2

ООО «***» обратилось в администрацию городского округа с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка «размещение АЗС». Земельный участок, в отношении которого было подано заявление, принадлежит на праве собственности гражданину В., имеет разрешенное использование «индивидуальное жилищное строительство».

Администрация городского округа отказала в рассмотрении заявления, указав, что испрашиваемый условно разрешенный вид использования земельного участка не предусмотрен градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны, кроме того, с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка вправе обратиться только правообладатель земельного участка.

1. Установление характера правоотношений. В данной задаче можно выделить:

• Земельные правоотношения, связанные с предоставлением разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка

2. Определение круга нормативно-правовых актов, подлежащих применению. Применительно к данной ситуации были изучены:

• Земельный кодекс Российской Федерации от 25 окт. 2001 г. № 136-ФЗ.

• Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 г. № 190-ФЗ.

3. Определение теоретических основ разрешения спора.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (п. 1 ст. 51 ГсК РФ).

4. Обоснование решения и ответов на поставленные вопросы.

А. Вправе ли с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка обратиться лицо, не являющееся правообладателем земельного участка?

Нет.

ГрК РФ Статья 39. Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства

1. Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию.

Таким образом, в статье нет указания на то, что обращающееся лицо обязательно должно быть правообладателем земельного участка.

Но муниципальное образование принимает свой Административный регламент предоставления муниципальной услуги "Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства". На примере Пскова:

2. Заявителем предоставления Муниципальной услуги является физическое или юридическое лицо либо их уполномоченный представитель (далее - заявитель), заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования), и обладающее следующими правами на такой земельный участок и/или объект капитального строительства: физическое лицо - вещным правом на земельный участок (правом собственности или правом пожизненно наследуемого владения или правом постоянного (бессрочного) пользования) в случае, если запрашивается разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка; вещным правом на земельный участок (правом собственности или правом пожизненно наследуемого владения или правом постоянного (бессрочного) пользования) и правом собственности на расположенный на таком земельном участке объект капитального строительства, в случае если запрашивается разрешение на условно разрешенный вид использования объекта капитального строительства; юридическое лицо - правом собственности на земельный участок в случае, если запрашивается разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка, либо установленными законом Псковской области полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена; правом собственности на земельный участок и правом собственности на расположенный на таком земельном участке объект капитального строительства, в случае если запрашивается разрешение на условно разрешенный вид использования объекта капитального строительства.

Б. В чем заключается различие в порядке предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка в зависимости от того, предусмотрен условно разрешенный вид использования земельного участка градостроительным регламентом территориальной зоны или не предусмотрен?

Если вид условно разрешенного использования земельного участка или объекта капитального строительства не был включен в градостроительный регламент, то проводится обязательное публичное слушание по данному вопросу. Если вид условно разрешенного использования земельного участка или объекта капитального строительства уже включен в градостроительный регламент и по данному вопросу уже проводились публичные слушания при внесении соответствующих изменений в правила землепользования и застройки, то проведения дополнительных публичных слушаний не требуется. (П. 11 ст. 39 ГрК РФ).

Задача 3

Администрация городского округа «Город Усть-Кут» Иркутской области обратилась в Рослесхоз за согласованием генерального плана городского округа, которым, в частности, предполагалось включить в границу города Усть-Кут земли лесного фонда, Леса, расположенные на землях, предполагаемых к включению в границу населенного пункта, отнесены к лесопарковой зоне.

Рослесхоз отказал в согласовании генерального плана, указав, что для перевода земель лесного фонда в земли иных категорий требуется решение Правительства РФ.

Посчитав отказ в согласовании генерального плана городского округа противоречащим действующему законодательству, представительный орган городского округа утвердил генеральный план, которым включались в границу города Усть-Кут земли лесного фонда, леса расположенные на которых отнесены к лесопарковой зоне.

Орган государственной власти Иркутской области в сфере охраны окружающей среды и природопользования оспорил генеральный план.