Задача №1
1. Условие
ООО «Щаповский» и АО «Коммунальные системы» заключили договор, согласно которому акционерное общество продает, а ООО покупает земельный участок (данные…). По условиям договора половина суммы стоимости вносится после заключения договора, а другая – после акта сдачи-приемки земельного участка: когда акционерное общество завершит уборку территории и демонтаж размещенных на участке конструкций.
После подписания договора АО уклонялось от государственной регистрации права собственности, заявляя, что не будет обращаться в регистрирующий орган до тех пор, пока вся сумма на земельный участок не будет увеличена. Наконец, ООО заявило, что готово заплатить всю сумму до акта сдачи-приемки земельного участка, так как намерено участвовать в инвестиционном конкурсе, одним из условий которого является обладание таким участком. АО согласилось, но потребовало, чтобы наличие неубранных конструкций (не являющихся недвижимостью) было отражено в числе обременений земельного участка при осуществлении государственной регистрации. Необходимые документы представлены. Но было не ясно, в какой срок будет осуществлена государственная регистрация. Что важно для ООО, опасающегося пропустить срок подачи документов на конкурс
Какой алгоритм государственной регистрации прав на участки? В какие сроки она производится? В какой степени платеж за приобретаемый участок может быть связан с возникновением права собственности на него?
2. Вид правоотношений
В данной задаче затронуты гражданско-правовые и земельные отношения
3. НПА, которые требуются для решения задачи
Земельный кодекс от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016)
Гражданский кодекс от 30.11.1994 N 51-ФЗ
ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
4. Теоретическая основа решения задачи
Земельный участок 1) объект земельных общественных отношений и земельных правоотношений; 2) (для целей Земельного кодекса Российской Федерации) один из видов объектов земельных отношений, часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке; З. у. может быть делимым (может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами) и неделимым; 3) (для целей Федерального закона «О государственном земельном кадастре») часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами; 4) (для целей Федерального закона «О землеустройстве») один из объектов землеустройства; 5) недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации (З. у., участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства); как таковое — объект гражданских общественных отношений и гражданских правоотношений
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ И СДЕЛОК С ЗЕМЛЕЙ — 1) юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельный участок как недвижимое имущество; 2) единственное доказательство существования зарегистрированного права на землю; Г.р. проводится на всей территории РФ по установленной Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; Г.р. подлежат: право собственности на землю, право пожизненного наследуемого владения земельными участками, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, ипотека, сервитуты, а также иные права на землю в случаях, предусмотренных законами.
НЕДВИЖИМЫЕ ВЕЩИ (НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, НЕДВИЖИМОСТЬ) (для целей Гражданского кодекса Российской Федерации) — земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; к Н.в. относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты; законом к Н.в. может быть отнесено и иное имущество
5. Судебная практика
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10
Постановление Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
6. Решение
Обратимся к ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:
1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;
2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
4) свидетельства о праве на наследство;
5) вступившие в законную силу судебные акты;
6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории);
7.1) схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";
(п. 7.1 введен Федеральным законом от 01.05.2016 N 119-ФЗ)
8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.
4. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя лиц, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
5. В случае осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости, принадлежащий Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию (поступающий в собственность Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования), от их имени при подаче заявлений о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав выступают уполномоченные органы государственной власти, органы местного самоуправления либо уполномоченные юридические лица и граждане.
6. В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Союзному государству, от его имени вправе выступать органы Союзного государства или органы государственного управления государств - участников Союзного государства, уполномоченные в порядке, установленном международным договором.
7. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Статья 16. Сроки и дата осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом:
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
3) пять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов;
4) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов;
5) десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
6) двенадцать рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
7) пять рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав;
8) три рабочих дня с даты поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации либо судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства;
9) три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме - в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов;
10) пять рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;
11) пять рабочих дней с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов;
(п. 11 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
12) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов.
(п. 12 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
2. Датой государственной регистрации прав является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о соответствующем праве, об ограничении права или обременении объекта недвижимости.
3. Датой государственного кадастрового учета является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об объекте недвижимости.
Обратимся к п.3 ст. 551 ГК РФ
1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации
7. Заключение
Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, регистрация документов, правовая экспертиза документов и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа, внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав в сроки, которые установлены законом.
8. Источники
Земельный кодекс от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016)
Гражданский кодекс от 30.11.1994 N 51-ФЗ
ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Словарь экологических терминов (А.К. Голиченков)
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10
Постановление Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
Задача №2
1. Условие
Фермерское хозяйство «Зятчино» решило оптимизировать конфигурацию принадлежащих ему земельных участков и в этих целях намеревалось некоторые продать, а другие – более удобные – приобрести.
Когда фермерское хозяйство обратилось к соседним сельхозорганизациям и отдельным фермерам, то они в целом не возражали против покупки и, соответственно, продажи (поскольку необходимость оптимизации формы участков была и у них). Однако были высказаны и сомнения относительно того, что соответствующие сделки могут быть совершены без участия муниципального образования. Руководитель свинокомплекса «Машинский» заявил еще проще: купля-продажа земельных участков вначале должна производиться местной администрации, а уж потом она «перепродает» кому-то из частных лиц или, соответственно, покупает. Юрист, консультирующий фермерское хозяйство, пояснил, что ограничения, действительно, есть, но, во-первых, они касаются лишь земель сельскохозяйственного назначения, и, во-вторых, эти ограничения надо толковать иначе.
Дайте консультацию фермерскому хозяйству. В чем существо преимущественного права муниципального образования на приобретение земельных участков? Как реализуется эта норма? Действует ли они в случае, если фермерское хозяйство решит продать принадлежащий ему земельный участок на торгах?
2. Вид правоотношений
В данной задаче затронуты гражданско-правовые и земельные отношения
3. Нпа, которые требуются для решения задачи
Земельный кодекс от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016)
Гражданский кодекс от 30.11.1994 N 51-ФЗ
ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
ФЗ от 24.07.2002 №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
4. Теоретическая основа решения задачи
КРЕСТЬЯНСКОЕ (ФЕРМЕРСКОЕ) ХОЗЯЙСТВО — 1) (для целей Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве») объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии; К.ф.х. может быть создано одним гражданином; К.ф.х. осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица; к предпринимательской деятельности фермерского хозяйства, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила гражданского законодательства, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из федерального закона, иных нормативных правовых актов РФ или существа правовых отношений; 2) форма свободного предпринимательства, осуществляемого на принципах экономической выгоды; 3) один из элементов экономической системы наряду с государственными, коллективными, индивидуальными и другими предприятиями и организациями.
Земельный участок 1) объект земельных общественных отношений и земельных правоотношений; 2) (для целей Земельного кодекса Российской Федерации) один из видов объектов земельных отношений, часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке; З. у. может быть делимым (может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами) и неделимым; 3) (для целей Федерального закона «О государственном земельном кадастре») часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами; 4) (для целей Федерального закона «О землеустройстве») один из объектов землеустройства; 5) недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации (З. у., участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства); как таковое — объект гражданских общественных отношений и гражданских правоотношений.
КУПЛЯ–ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (для целей Гражданского кодекса Российской Федерации) — по договору К.п. одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) (в данном случае земельный участок. — Прим. авт.) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену); 2) (для целей Земельного кодекса Российской Федерации) объектом К.-п. могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет; продавец при заключении договора К.-п. обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; являются недействительными следующие условия договора К.-п.: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами; покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать
ЗОНЫ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ (для целей
Градостроительного кодекса Российской Федерации) — а) зоны
сельскохозяйственных угодий; б) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения
сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного
подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного
назначения.
5. Судебная практика
Судебной практики найдено не было
6. Решение
Обратимся к ФЗ от 24.07.2002 №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
Статья 8. Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения
1. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
3. Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:
1) сохранение целевого использования земельных участков;
2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
(пп. 2 в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.
7. Заключение
Действует преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
8. Источники
Земельный кодекс от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016)
Гражданский кодекс от 30.11.1994 N 51-ФЗ
ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
ФЗ от 24.07.2002 №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
Словарь экологических терминов (А.К. Голиченков)
Задача №3