Земельное право учебный год 2022-23 / 6. Зонирование

Лекция №6 (12.03.2015)

ТЕМА: Градостроительное зонирование

В Нью-Йорке в 1913 г. начали зонирование территорий. Зонирование шло по границам ЗУ на основании основного вида р/и. Принцип кумулятивного зонирования: жилое использование – главное, остальные виды – под вопрос потребности в них жилых зон. Потом стали понимать, что городу важны и другие зоны, их стали выделять как отдельные виды р/и (и в них как доп. виды – жилые).

Мы к зонированию приступили в 1994 г. Первым был великий Новгород – в 1996 г. там приняли ПЗЗ. Поскольку делали архитекторы без юристов, то назвали это правовым зонированием. Козырь и Волков при разработки проекта ГрК указали, что всякое зонирование – правовое, т.к. это НПА. Но проект ГрК не прошел СФ из-за двух губернаторов, дабы продавить спец. регулирование для Москвы и СПб. Когда это прописали, СФ одобрил. И правовое зонирование туда вписали.

Территориальное – тоже не совсем корректно. Первый ГрК зонировал все категории земель. Если отменят категории, зонирование опять будет для всех категорий земель.

Чем интересны Иркутск и Вел. Новгород? В Иркутске сохраняют объекты культурного наследия, но город мало развивается.

Термины.

Любые ПЗЗ повторяют принципы ЗК и ГрК (р/и м/б следующих видов – основные, условно-разрешенные, вспомогательные¹).

Особенности ПЗЗ Иркутска:

1. требования к установке и эксплуатации объектов – не ОКП – есть в Иркутске. Требования град. регламентов распространяются на автостоянке, автозаправки, гаражи, объекты торговли и услуг, остановки, телефонные кабины. Не разрешается объектов не-ОКП на газонах, арках зданий, цветниках, если загораживает витрины. Не разрешается расположение ближе 15 м. от окон зданий и т.п.

2. внешний вид объектов – требований предъявляются град. регламентом – Иркутск («отвечать современным архитектурно-худож. требованиям», типовые проекты – только по согласованию, по общему правилу – индивидуальные проекты в соответствии с текущей ситуацией)

3. несоответствующее использование – применительно к объектам не – ОКП. Если построен до принятия ПЗЗ, владельцу необходимо осуществить модернизацию внешнего вида (остекление, даже окраска)

4. территории, занимаемые объектами не-ОКП д/б благоустроены в соответствии с проектом. Не допускается принятие в эксплуатацию таких объектов без благоустройства (это: тротуары, водоотведение, посадка деревьев и кустарников).

5. ТОП. В состав входят парки, набережные, скверы, бульвары, площади, улицы, проезды и иные территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (без установление сервитута). ЗУ в границах скверов и парков м/б представлены для размещения вспомогательных строений.

6. Об изъятии. Изъятие для муниципальных нужд г Иркутска - решение Думы г. Иркутска, о публичных сервитутах – тоже решение Думы г. Иркутска. То есть, если что - смотрите НПА.

Град. регламенты – устанавливаются в соответствии с:

• в соответствии с фактическим землепользованием (функц. элемент – сейчас)

• возможностью сочетания в границах т/з разных видов р/и (это на будущее)

• функциональных зон, установленных ДТП

• видов т/з

• требований охраны объектов культурного наследия

Основной принцип – в равной степени ГР распространяется на все ЗУ в пределах т/з.

Пр. режим ЗУ:

1. Категория

2. Разрешенное использование (территориальная зона)

3. ЗОУИТ

Строительные элементы ГР: предельные мин. / макс ЗУ и предельные параметры строительства:

1. размер ЗУ

2. минимальные отступы для размещения зданий, строений, сооружений

3. предельное количество этажей (предельная высота)

4. плотность застройки (соотношение застроенной площади к общей площади)

5. минимальный % озеленения

6. показатели общей площади помещений для вспомогательных видов р/и

Иркутск перешел к зонированию по кварталам и мкрн-м. Жилая застройка: индивидуальная, блокированная, малоэтажная, среднеэтажная, многоэтажная. Ограничения в использовании – новое строительство не допустимо, реконструкцию можно. Вспомогательные виды РИ – объекты инж.-тех. обеспечения. Условно-разрешенные виды РИ (торговые, досуговые, адм. дел.)

Объекты несоответствующего использования – реконструкция м. осуществляться путем приведения в соответствие с ГР либо путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства.

Казань

На весь город идет описание зон (не по планировочным единицам).

Другой подход, чем в Иркутске – очень много основных видов (определяются на всю зону).

Что еще интересного: минимальная ширина внутридворового проезда (не менее 6 м), минимальная ширина тротуара, вместимость площадки для мусорного контейнера, минимальный процент озеленения, включая озелененные кровли, высота размещения светового оборудования, минимальная высота ограждения.

---------------

У американцев регулируется фронтальная линия ЗУ (чтобы не формировали узкие и длинные участки). Во всем мире есть еще внутри зон подзоны.

Ст.85 ЗК РФ – в состав земель входят не только ЗУ, входящие в определенные зоны, но и ЗУ общего пользования.

1 которые м/б таковыми как по отношению к основным, так и условно-разрешенным видам