Земельное право учебный год 2022-23 / 3. Документы. Границы. Аренда
.docxЛекция №3 (19.02.2015)
ТЕМА: Границы
31.01.1998 года – появился реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
О «дырке» в регистрации. Отмена государственной регистрации долгосрочной аренды – с 01.03.2013 года, а эту статью о поправках убрали. С 1 по 4 марта договоры долгосрочной аренды могли регистрироваться.
Еще раз о документах о правах на землю:
Государственный Акт На право собственности на землю, ПНВ, БП пользования землей – 1 для ФЛ (6 стр.), другой для ЮЛ (12 стр.) (17.09.1991 года) – но их только с 93 выдавали.
Свидетельство (январь 1992) На право собственности на землю, Б(П) пользования землей1
Свидетельство (19.03.1992) О праве собственности на землю – «действует до выдачи государственного акта» (в инструкции по заполнению написано, что оно удостоверяет еще ПНВ и ПБП)
Свидетельство На право собственности на землю (октябрь 1993) – приобретают право общей совместной собственности на землю (хотя ЗНП)
Два права удостоверялись договорами – аренды и временного пользования землей (не встретим). Сегодня аналоги – аренда и безвозмездного срочного пользования – договорами. Но после выхода 1 ред. Закона о госрегистрации был период в 8 лет, когда право долгосрочной аренды удостоверялось еще специальным свидетельством, потом от этого отказались.
Сейчас – Свидетельство о государственной регистрации права + Выписка из Реестра.
В ноябре 2009 года отменили положение об утверждении границ кондоминимумов. И было еще одно постановление – об установлении границ землепользования на землях поселений.
Что было с границами ЗУ
по госакту - план (чертеж) границ
по свидетельствам (1992 / 1993) – план (чертеж) границ
кад. план – только с 1999 – по закону о ГЗК, внутри него – «план (чертеж) границ»
после введения действия Закона о ГКН – кадастровый паспорт + кадастровый план + ГПЗУ
Но ГПЗУ и кадастровый паспорт не подменяют друг друга, для получения разрешения на строительство надо представить оба.
Большая часть участка (в аренде) попадала в Свободную экономическую зону, а часть – нет (весь был в одном населенном пункте). Построили здание из двух частей.
Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений (1996 №105) (до ноября 2009) – 2 цели – установить границы сложившихся объектов недвиж-ти, и выделить земельные участки. Принцип сохранился, сейчас установление границ землепользования – это межевание. Методические указания на основе этих положений остались в силе – принципы:
границы ЗУ, уже переданные в пользование, аренду, не подлежат пересмотру
в границы ЗУ включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества + подъезды и проходы, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры2.
Если дорога не является дорогой общего пользования, то проезд может ограничить собственник. Являются ли дороги во дворах территориями общего пользования? Общее пользование – это дорога, соединяющая дом с улицей, дом с другим домом.
должно быть обеспечено право доступа третьих лиц (магистральные, инженерные проходы, подъезды) – если ваш участок блокирует другой участок, то вам придется обеспечивать доступ другим людям.
По поводу гаражей. У застройщика есть обязанность при постройке жилого дома построить определенное количество гаражей.
Кроме границ ЗУ выделяются структурные планировочные единиц (кварталы) – крупных межмагистральных территорий (м/у Ломоносовским и Университетским) с выделением красных линий (они всегда на территориях общего пользования).
К планам межевания – акт согласования границ землепользования, (а с 1996) – каталог географических координат границ ЗУ (в 1999 – Закон о ГЗК – координаты поворотных точек – собственно координаты + межевые знаки3)
Геоподоснова – план с физическими характеристиками территорий (нанесены глубины и высоты + залегание общих коммуникаций – где идет газопровод, водопровод).
с 1996-1997 года пошел процесс выделения ЗУ в городах, но до сих пор процесс идет. С территориями бывших предприятий все лучше – потому что шла приватизация, в итоге – у всех аренда, а значит – ЗУ сформированы. Там, где сейчас – БЦ на месте бывших заводов – там границы установлены. А под жилыми домами границ обычно нет.
Самый распространенный вид прав в городах – аренда, исключение – сельские н/п, городские поселения, где граждане оформили право собственности на земельные участки.
Ограничения (обременения) могут быть земельно-правовые, а могут быть градостроительные.
Ст.39.8 ЗК – сначала было 49 лет, потом ограничений на аренду не было, теперь прописаны сроки аренды для разных целей (см. ЗК) ЗУ для ведения ЛПХ обычно выделялся для сельхозпроизводителей, делился на приусадебный, полевой. В ЗК их объединили их в одну категорию.
Спец. закон для Москвы и СПб – если в течение 5 лет вы не застроили ЗУ город может прекратить аренду (с 2011)
Акт разрешенного использования ЗУ – в Москве – ровно на 1 год с возможностью продления. Проблема – в договоре одно разрешенное использование, если сменился арендатор, ему выдавали другой акт, в договор изменения не вносили. С 2009 года их не выдают в Москве.
1 Участков не было еще
2 Доступ к улице может не обеспечиваться. Если жильцы одного дома перекрывают доступ к придомовому участку, вопрос: проезды во дворах являются землями общего пользования. Это общее право получить доступ к границе вашего участка.
3 Они выдаются при межевании, обычно это металлическая палка