Земельное право учебный год 2022-23 / 2. Приватизация земли

Лекция №2 (12.02.2015)

ТЕМА: Приватизация земли

Инвестиционные контракты.

Площадь распределяется между инвестором и распорядителем земли (1996 – 2004 годы – заключались такие договоры). Можно ли менять условия аукциона и конкурса? Все условия проведения – публичные (в публичной процедуре). Поэтому условия нельзя потом менять, хотя на практике это делается (заключаются доп. соглашения). Если проверить бюджет, не всегда получается, что строки в городском бюджете соотносятся с городскими долями (процентами) в зданиях.

Поэтому если кто-то покупает землю на аукционе, то надо проверить все договоры и условия. Если прошел срок и/д – то можно игнорировать условия ППО о процентах в здании (если право не было реализовано). Все договоры, изменяющие условия конкурса – незаконны, но они могут быть. Следует это обременение за субъектом или за объектом?

Случай. ЮЛ приобрело ЗУ на аукционе с условиями и через 3 года разделило его. Нельзя разделить участок, пока не выполнил все условия. Что сделали – создали 4 новых ООО и продавали доли в ООО, и указали, что все обязательства по аукциону будут нести новые ООО.

Первоначальное ЮЛ – что стало с ним? Все перевели на другое физическое лицо, перевели в другой субъект и ликвидировали.

Приватизация началась с граждан – она началась с Закона о Крестьянском (фермерском) хозяйстве. Они первые получили землю в собственность. После изменения в КРФ (1992) – когда сказали, что возможны сделки с землей (ЮЛ и граждане совершают сделки с землей).

Право гр-нам РФ на землю можно было приобрести:

• для ЛПХ

• дачное хоз-во

• садоводство

• ИЖС

Продать и купить можно было по специальной форме договора (продать можно было Совету народных депутатов).

Когда стали переходить к ЮЛ – был Указ Президента о приватиизированном предприятии (14.07.1992).

Приватизация в СХ начала происходить – Указ 27.12.1991 г. – к марту месяцу надо приватизировать все земли СХН. Возникла проблема – Минсельхоз не может приватизировать все, поскольку есть элитные хозяйства, по выращиванию племенного скота, и проч. В Указе было прописано следующее.

Могли быть сильные хозяйства, например, 200 чел. и 3000 чел, а было и наоборот. Брали район, считали число работающих, потом – пенсионеров (кто ушел на пенсию их СХ-производства), потом добавили еще специалистов. Сделали среднерайонную долю (площадь поделили на людей) – где много людей, но мало земли – долю уменьшали. В другом хозяйстве – где много земли, давали меньше.

Остальную землю включили в фонд перераспределения земель. Эти земли отнесли к землям запаса – то есть их стало можно перевести в любую категорию. Загубили много ЗСХН.

И еще: не понимали разницу между ЗСХН и СХ-угодьями. Поэтому делили только пашню, сенокосы, пастбища. Получилось так, что не СХ-угодья не приватизировались, а здания на них – приватизировались (они отошли к ЮЛ) – но без прав на землю.

Получилось, что имущество принадлежит ЮЛ, а земля – принадлежит государству. А в поле – частная собственность на землю. Потому в результате приватизации земля перешла только к ФЛ. К ЮЛ она могла перейти:

• либо через вклад в УК

• либо через продажи земельных долей

Предположим, у бывшего колхоза было 4 поля, но они разные. Как распределить землю? Поля оценивать в баллах. Выпускались свидетельства на земельную долю (в баллах-гектарах). Доли стали скупать руководители предприятий (скупали баллы (проценты) без выделения). Шел оборот долей. Выдача таких долей – исключение, эксперимент.

В 1996 был новый Указ (когда поняли, что наделали с угодьями).

Итак, сначала документов не было. К первым свидетельствам – были инструкции к ним.

Если необходимо оформить права на землю, при наличии свидетельству у баллах-гектарах, надо было смотреть список лиц, имевших право на землю в предприятии («коллективно-долевая собственность») Действительно это была просто долевая собственность ФЛ, и ее скупали организации. Землю перекидывали по цепочке (создавали добросовестного приобретателя), а года через 4 начинали строить.

Единственный способ – возбуждать УД по факту мошенничества.

Случай. Приобретали землю из земель запаса в аренду под строительства завода. Пришли колхозники и сказали, что земля их. У них землю в 1990-е прирезали, перевели в земли запаса.

Стык Закона о ГЗК и Закона о ГКН – какой кадастровый учет считается действительным? Старые земельные документы надо проверять – нет ли на ЗУ еще нескольких участков, сформированных по Закону о ГКН.

Свидетельства 1992 года – а) январь – вычеркивали в названии «НА право собственности, бессрочном пользовании», б) март – «Свидетельство о праве собственности».

Изменение границ ЗНП – путем изменения границ самого населенного пункта. Но права на землю не меняются.

• ПБП

Вечного, бессрочного, бессрочного (постоянного) – так это называлось. Объем прав в бессрочном (постоянном) пользовании равен объему прав в ПБП (Вводный закон в ЗК). До сих пор много таких участков – почему? С одной стороны, надо либо покупать, либо брать в аренду – для этого нужны деньги.

Когда права на объекты недвижимости разные – возникают сложности. Если у гражданина-собственника дома было ПНВ, то ЮЛ не могло приобрести землю на этом праве, а во что его переоформлять – непонятно.

• ПНВ

Появилось в 1990 году.

• собственность

Если частная, все понятно. Это земельные участки. Государственная собственность оформлена не всегда. В населенных пунктах – чтобы предоставлять в аренду за деньги ЮЛ. Где нет границ – в зонах старой застройки. Тут нужно было под точечную застройку – надо было выделять.

В Москве была частная собственность, только ее наличие было завуалировано.

Институт РЗТ – отдавали застроенные кварталы, дома расселяли, сносили, граждан из центра переселяли.

По каким принципам надо было выделять границы в существующей застройке?

В середине 1990 – х было 2 акта:

• П. Правит-ва 1997 №1223 (не действует) – определение размеров и установления границ ЗУ, передаваемых кондоминиумов, (ТСЖ)… Если люди организовались, оформили права, получили документы на землю – пересмотреть это нельзя.// Размеры ЗУ для создания кондоминиумов – при осваивании новых территорий – определяется градостроительными нормативами по тому периоду времени, когда строился данный дом. С 1993 года можно было оформить землю в собственность. // Границы кондоминиумов определяются по красным линиям¹

Раньше можно было строить на нескольких земельных участках. По ГрК 2004 года так стало нельзя строить.

1 Линия, за которой начинается земля общего пользования, есть нормативы отступа от красных линий