Земельное право учебный год 2022-23 / elibrary_35404301_69020974

Прокофьев Дмитрий Сергеевич

студент 3 курса Института права,

Волгоградский государственный университет, г. Волгоград

Научный руководитель: Давтян-Давыдова Дарья Николаевна,

старший преподаватель

ПРОБЛЕМЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВРА КУПЛИ – ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.

Земельный участок является одним из важнейших объектов гражданских правоотношений и занимает центральное место среди всех объектов недвижимого имущества.

Земельный участок обладает определенный спецификой как объект гражданских прав и имеет некоторые отличия от иных объектов в сфере договорных отношений.

В ГК РФ указаны виды договоров, в которых земельный участок может выступать объектом договора: купля – продажа, аренда, дарение, рента пожизненное содержание с иждивением и безвозмездного пользования.

Помимо этого земельный участок может быть передан в залог, в доверительное управление, в качестве вклада в уставной капитал юридического лица[1].

Исходя из этого, та часть земной поверхности, которая прошла кадастровый учет регистрацию в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, приобретает статус объекта права и быть объектом договора купли – продажи.

Продавец пи заключении договора купли – продажи земельного участка должен предоставить покупателю всю информацию об обременении данного участка и об ограничениях его использования (п.1 ст.37 Земельный кодекс РФ) [2]. Это правило нужно для того, чтобы защитить и обеспечить интересы

покупателя, потому что без этой информации покупатель не может определить действительную стоимость объекта, либо покупатель может вообще отказаться от покупки.

Законодательством установлены условия которые должны быть указаны в договоре купли – продажи. В соответствии со ст. 555 ГК РФ в договоре купли -

продажи земельного участка должно быть условие о цене земельного участка,

отсутствие этого условия влечет недействительность договора [3].

1.Устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию.

2.Ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в

том числе ограничивающие ипотеку, передачу участка в аренду,

совершение иных сделок.

3.Ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на участок третьих лиц.

Договор купли – продажи должен заключаться только в письменной форме между любыми субъектами, не соблюдение этого правила влечет недействительность договора. Такие повышенные требования объясняются не только высокой значимостью объекта, но и необходимостью дальней регистрации и перехода права собственности на земельный участок в регистрирующем органе (ст. 551 ГК РФ).

В законодательстве не установлен срок , в течении которого стороны договора должны зарегистрировать переход права собственности, но для сохранения принципа публичности прав на недвижимость в п.2 ст. 551 ГК РФ устанавливается, что исполнение договора сторонами до государственной

регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок по договору купли – продажи происходит по заявлениям обеих сторон договора (п.1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») [4]. Против недобросовестной стороны, которая уклоняется от государственной регистрации, законодатель предусмотрел право добросовестной стороны на обращение в суд с требованием о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности. Кроме того недобросовестная сторона должна будет возместить добросовестной стороне убытки, которые вызваны задержкой государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст. 551 ГК РФ).

Передача земельного участка продавцом и принятие ее покупателем происходит по подписываемому сторонами передаточному акту или же иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором обязательство продавца по передаче недвижимости считается выполненным после вручения покупателю и подписания сторонами акта о передаче (п.1

ст.556 ГК РФ).

Ответственность сторон за несоблюдение договора купли – продажи земельного участка имеет некоторые особенности. После передачи участка ненадлежащего качества покупатель не может требовать замены товара ненадлежащего качества на товар надлежащего качества. Это объясняется тем,

что невозможно предоставить аналогичный товар, так как у каждого земельного участка имеются уникальные характеристики. Однако в целях защиты покупателя есть правило, по которому покупатель не утрачивает право потребовать применение к продавцу установленных законом мер ответственности за неисполнение условий договора.

Список используемой литературы:

1.Комментарии к Гражданскому кодексу Российской федерации / Под ред. Т. Е. Абовой, М.М. Богуславсого. – 6-е изд., перераб. и доп. М.:

изд Юрайт. 2011.

2."Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ

(ред. от 31.12.2017) // Справочно-правовая система КонсультантПлюс. – 2018.

3."Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" от

14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 28.12.2017) // "Собрание законодательства РФ". 18.11.2002. N 46. ст. 4532

4.ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. No 30, Ст. 3594.

5.Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2014. No 12. С.

42-50

6.Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения.

М.,2000.