Учебный год 22-23 / B3365Part28-232

Правовые основы управления недвижимостью 232 :: 233 :: 234 :: 235 :: Содержание 7.2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Стоимость недвижимого имущества зависит от набора объективных и субъективных факторов, из которых только последние связаны с поведением конкретного продавца, покупателя и (или) посредника на стадии заключения сделки. К субъективным факторам относятся, например, темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, личные симпатии и антипатии участников операции с недвижимостью и т.д., т.е. факторы большей частью психологического характера.

232

Объективные факторы являются в основном экономическими, определяющими в конечном итоге средний уровень цен конкретных сделок.

Экономические факторы подразделяются на макроэкономические и микроэкономические. К макроэкономическим факторам относятся: налоги, пошлины, инфляция, исходный уровень потребности в объектах недвижимости, курс доллара, уровень и условия оплаты труда, уровень безработицы, развитие экспортно-импортных операций и т.д. Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок и связанны с описанием объекта купли-продажи недвижимости и правовым характером сделки.

Чтобы оценить стоимость объекта недвижимости, необходимо иметь представление о совокупности факторов, влияющих на нее, а также о влиянии каждого конкретного фактора. Оценщик при этом должен поставить себя на место владельца или потенциального владельца недвижимой собственности.

Местонахождение - один из наиболее важных факторов. Нахождение в зоне с конкретным набором характеристик влияет на стоимость недвижимости в том или ином направлении. Так, наличие общественного транспорта и мест стоянки автомобилей увеличивает стоимость оцениваемого вида недвижимости.

Архитектурно-конструктивные решения проекта. Конструкция здания имеет большое значение при его оценке. Недвижимость (здание, сооружение) должна соответствовать климатическим условиям, быть хорошо спланированной, иметь привлекательный внешний вид. Все это отражается на эксплуатационных расходах и, как следствие, на рыночной стоимости. Например, с увеличением количества этажей с первого до третьего-четвертого стоимость строительства снижается на 3-5%1.

Планировочные решения проекта. Планировка и размещение объекта недвижимости очень значимы для жителей или других пользователей, так как они напрямую влияют на эффективность использования зданий для определенных целей. Оценщик должен сделать заключение, соответствует ли планировка здания тому виду деятельности, для которого оно предназначено.

Наличие коммунальных услуг. При оценке должны быть проверены наличие газа, воды и электричества, надежность и качество снабжения ими. Если коммуникации не подключены, при оценке необходимо подсчитать расходы на их подключение.

Наличие машин и оборудования, оцениваемых вместе со зданием. Оценка земли и здания обычно включает оценку дополнительного оборудования, которое устанавливается владельцем для обеспечения

233

наилучшего использования земли и зданий. Оно отличается от машин и оборудования, предназначенных для производственных и коммерческих целей и используемых для технологических процессов, размещенных в этом здании.

Необходимости в отдельной оценке вспомогательного оборудования нет, но оценщик должен учитывать его наличие в своем отчете, поскольку состояние и эффективность его работы влияют на стоимость зданий.

Состояние здания. Текущее состояние здания - важный фактор. Если для ремонта здания необходимо потратить значительное количество денег, покупатель вычтет данные затраты из стоимости сделки. Однако если требуется только косметический ремонт, то это существенно не повлияет на стоимость недвижимости.

Сейсмические факторы. Оценщик должен быть уверен в том, что сейсмоустойчивость конструкции позволит выдержать любое землетрясение, возможное в данном регионе, или что затраты для обеспечения сейсмозащиты будут не очень высоки. Данная область требует особой специализации; оценщик должен указать в сертификате об оценке, были ли проведены соответствующие исследования, если да, то кем. Это требование особенно актуально для сейсмоопасных районов.

Экологические факторы. В процессе подготовки к оценке активов учитывается влияние многих факторов окружающей среды. В случае необходимости оценщик должен выяснить природу и размеры загрязнения на основе данных санитарно-экологической экспертизы. В обязанности оценщика также входят рекомендации по проведению более детальной экспертизы, если в ходе первоначального обследования обнаружены различные виды загрязнений. Если проблемы, связанные с загрязнением окружающей среды, выявлены или ожидаются в будущем, оценщик должен рекомендовать проведение экологической экспертизы до начала процесса оценки. Определение стоимости затрат по ликвидации загрязнений не входит в компетенцию оценщика.

Факторы спроса и предложения. Проведению любой оценки всегда предшествует анализ спроса и предложения на определенный вид собственности в данном секторе рынка. Превышение спроса над предложением ведет к увеличению стоимости здания, и наоборот.

Объем оцениваемых имущественных прав. Если покупатель приобретает недвижимость в собственность вместе с коммерческой компанией, то он захочет узнать доходы и убытки, преимущества и обязательства, которые он приобретает одновременно с покупкой предприятия или здания. В таком случае оценщик должен отдельно проверить активы компании и результаты его коммерческой деятельности, используя бухгалтерскую отчетность и другие документы.

234

Если объект приобретается не для бизнеса, а в собственность для получения права на существующий арендный доход, покупатель должен получить представление о финансовом состоянии компании - арендатора этого объекта и ее возможности платить арендную плату. Возможность арендатора платить арендную плату называется надежностью контракта. Надежность контракта выше, если арендаторами выступают крупные (старые) компании, поскольку вновь образованные компании имеют ограниченные ресурсы. По этой причине финансовое состояние арендатора должна проверяться с особой тщательностью.

235

1 Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. - М.: РДЛ, 1996. - С. 44. 232 :: 233 :: 234 :: 235 :: Содержание