4292

Задания для самостоятельной работы

Задание 1. Рассчитать текущую стоимость реверсии объекта недвижимости, если известны следующие данные: ставка дисконта – 12% годовых, период времени от даты оценки до даты продажи – 5 лет, цена продажи – 500 тыс. руб.

Задание 2. Семья предполагает осуществить ремонт своего дома через 3 года. Стоимость ремонта в настоящее время составляет 150 тыс. руб. Известно, что ремонтные работы дорожают на 6% в год. Сколько денег ежемесячно необходимо откладывать на счет в банке, приносящий 12% годового дохода, что бы к концу срока скопить необходимую сумму на ремонт дома?

Задание 3. Кредит в размере 1 млн. руб. предоставлен на 10 лет под 9% годовых и предполагает ежемесячные выплаты по обслуживанию долга. Определить остаток основной суммы долга на конец 6 года.

Задание 4. Определить фактор текущей стоимости авансового аннуитета, возникающего 7 раз при ставке дисконта 6%.

Задание 5. Определить период времени, в течение которого первоначальная сумма вклада увеличится в два раза, если ставка дисконта равна 11% годовых.

Задание 6. Склад стоимостью 250 тыс. руб. куплен в рассрочку на 2 года под 12% годовых. Рассчитать взнос в погашение долга: а) ежегодный; б) ежемесячный.

Задание 7. Стоимость земельного участка, купленного за 400 тыс. руб. ежегодно увеличивается на 6% в год. На какую сумму по сравнению с первоначальной стоимостью возрастет стоимость участка земли через 10 лет?

Задание 8. Вам должны выплатить 40 тыс. руб. с отсрочкой в 5 лет. Должник готов немедленно погасить свои обязательства из расчёта 15% годовых. Определить текущую стоимость долга.

Задание 9. Определить текущую стоимость будущих выгод от владения объектом недвижимости, если предполагаемый период владения 6 лет. Доход в первый год составит 120 тыс. руб., во второй год – 140 тыс. руб., в третий год – 160 тыс. руб. В последующие годы ежегодный доход составит 170 тыс. руб. В

21

конце 6 года объект предполагается продать за 2 500 тыс. руб. Ставку дисконта для денежных потоков считать равной 8% годовых, для реверсии – 11% годовых.

Контрольные вопросы для самопроверки

1.В чём отличие сложного начисления процентов от простого?

2.Какие существуют функции сложного процента?

3.Назовите три пары взаимообратных функций сложного процента.

4.В чём особенность аннуитетных платежей?

5.Как ещё называется фактор функции «Взнос на амортизацию денежной единицы»?

6.Какие расчётные данные представлены в таблицах сложного процента?

7.Каково содержание Правила «72»?

8.Нарисуйте график функции «Текущая стоимость обычного аннуитета единицы за период».

22

Раздел 2. Подходы к оценке стоимости недвижимости и земельных участков

Тема 5. Подходы и методы оценки земельных участков

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования участка земли. Сущность доходного подхода к оценке земли. Метод капитализации

земельной ренты (метод развития). Оценка земли с использованием техники остатка. Определение рыночной стоимости права аренды земельного участка. Капитализация арендной платы. Метод предполагаемого использования.

Сущность сравнительного подхода к оценке земли. Метод сравнения продаж. Применимость метода для оценки земли. Этапы сравнения объектов. Выявление продаж на сегменте рынка. Проверка информации о сделках. Сравнение участков и внесение поправок по элементам и по единицам сравнения. Анализ цен аналогов и выявление итоговой стоимости участка. Метод выделения. Метод аллокации (распределения) или подобия.

Сущность затратного подхода к оценке земли, преимущества и недостатки. Этапы оценки земли. Определение рыночной стоимости участка с улучшениями. Расчет восстановительной стоимости зданий и сооружений. Определение остаточной стоимости зданий и сооружений. Расчет рыночной стоимости участка. Метод оценки земли исходя из затрат на освоение. Разделение массива земли на участки, расчет стоимости освоенных участков, расчет затрат на освоение участка и предпринимательской прибыли. Определение чистого дохода от продажи участка и его дисконтирование.

Кадастровая оценка земли. Взаимосвязь рыночной и кадастровой оценок земли. Закон о государственном земельном кадастре. Основные понятия. Цели создания и ведения кадастра. Принципы ведения кадастра. Обязательность государственного кадастрового учета земельных участков. Этапы проведения государственной кадастровой оценки земли. Подготовительные работы и сбор информации, функциональное зонирование территории, исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земли, ценовое зонирование территории, оформление результатов кадастровой оценки.

После изучения темы студент должен:

Знать:

− основные задачи затратного, сравнительного, доходного подходов к оценке земельных участков;

23

−методы расчёта, применяемые при использовании затратного, сравнительного, доходного подходов к оценке земельных участков;

−методы расчёта ставки капитализации;

−сущность и виды корректировок, применяемых в сравнительном подходе;

Уметь:

−выбирать единицы сравнения при оценке объекта сравнительным подходом;

−объяснять сделанные в расчётах допущения и ограничения;

Владеть:

−терминологией в области расчёта стоимости земельных участков;

−навыками оценки земли.

Методические указания

Изучение данной темы следует начать с определения понятий «подход к оценке», «метод оценки». Следует остановиться на характеристике каждого подхода, определения принципов оценки лежащих в его основе. Методы оценки земельных участков изучить в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков. Следует обратить внимание на достоинства и недостатки каждого метода, особенности этапов (алгоритма) реализации.

Для изучения вопроса о кадастровой оценке необходимо ознакомиться с содержанием ФСО №4.

Рекомендуемая литература

1.Федеральный стандарт оценки : Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4) : утверждён приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 г. №

508.URL: http://www.consultant.ru/online/.

2.Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков : утверждены распоряжением Минимущества РФ от 31.07.2002 № 2314-р. http://www.consultant.ru/online/.

3.Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков : утверждены распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1002-р. http://www.consultant.ru/online/.

4.Оценка стоимости недвижимости : учеб. пособие для студентов и слушателей экономических специальностей ХГАЭП / сост. А. А. Монин,

24

А. Р. Плоткина. – Хабаровск : РИЦ ХГАЭП, 2006. – 156 с.

5. Петров В. И. Оценка стоимости земельных участков : учеб. пособие / В. И. Петров; под ред. М. А. Федотовой. – М. : КНОРУС, 2007. – 208 с.

Задания для самостоятельной работы

Задание 1. Определить объекты-аналоги для конкретного участка земли по следующей схеме:

1.Сбор информации о сходных с оцениваемым объектах недвижимости, которые в недавнем времени участвовали в сделках купли-продажи..

2.Проверка информации: рыночные условия продажи.

3.Выбор объектов аналогов.

Для расчёта использовать периодическую информацию (специальные издания «Из рук в руки», «Презент-недвижимость», «Сделка», «Вся недвижимость», «Дальневосточный оценщик» и др., а также сведения, предоставленные оценочными и риэлторскими компаниями, ресурсы Internet).

Задание 2. Используя информацию о состоянии рынка недвижимости Вашего населенного пункта определить ставку капитализации методом кумулятивного построения для участка земли.

Задание 3. Определить ставку капитализации, если известны следующие данные: стоимость участка земли 800 тыс. руб., ежегодный доход от владения участком 98 тыс. руб.

Тема 6. Подходы и методы оценки недвижимости

Содержание семинарского занятия

1.Затратный метод оценки недвижимости.

2.Методы сравнительного подхода к оценке недвижимости.

3.Методы доходного подхода к оценке недвижимости.

После изучения темы студент должен:

Знать:

25

−основные задачи затратного, сравнительного, доходного подходов к оценке объектов недвижимости;

−методы расчёта, применяемые при использовании затратного, сравнительного, доходного подходов к оценке объектов недвижимости;

−сущность износа объектов недвижимости;

−каким образом определяются потенциальный, действительный и чистый операционный доходы объектов недвижимости;

−методы расчёта ставок дисконта и капитализации;

−методы возврата капитала;

−сущность и виды корректировок, применяемых в сравнительном подходе;

Уметь:

−выбирать единицы сравнения при оценке объекта сравнительным подходом;

−объяснять сделанные в расчётах допущения и ограничения;

Владеть:

−терминологией в области расчёта стоимости недвижимости;

−навыками оценки объектов недвижимости.

Методические указания

В оценочной деятельности определение стоимости объекта недвижимости требует применения трёх подходов: доходного, сравнительного и затратного.

Изучение данной темы следует начать с определения понятий «подход к оценке», «метод оценки». Следует остановиться на характеристике каждого подхода, определения принципов оценки лежащих в его основе.

При изучении методов оценки следует обратить внимание на достоинства и недостатки каждого метода, особенности этапов (алгоритма) реализации метода.

Освоение технологии затратного подхода требует проработки следующих материалов:

1)для определения затрат, необходимых для воспроизводства (замещения):

Сборники УПВС (укрупнённые показатели восстановительной стоимости в строительстве) – можно найти в сети Internet;

Сборники «Ко-Инвест»;

2)для определения накопленного физического износа объекта оценки:

Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53 – 86(р) – М. : Гражданстрой, 1988. – можно найти в сети Internet;

26

3)для определения величины прибыли предпринимателя:

СНиП 1.04.03-85* – можно найти в сети Internet;

4)для определения стоимости земельного участка:

Методические рекомендации по определению различных видов стоимостей земельных участков. — http//www.appraiser.ru.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости

права аренды земельных участков : утверждены распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1002-р.

Освоение технологии сравнительного подхода требует проработки следующих материалов:

1)для сбора материала по объектам-аналогам:

сборники «Вся недвижимость», «Сделка», «Презент-недвижимость» и др., есть электронные версии некоторых изданий.

2)для определения поправки на местоположение:

Об утверждении границ оценочных зон города Хабаровска и коэффициентов дифференциации к средней ставке земельного налога по этим зонам : решение Хабаровской городской думы от 28 марта 2000 г. № 413 // Хабаровские вести. 30 марта. 2000 г.

Об утверждении Правил землепользования и застройки в городе Хабаровске : решение Хабаровской городской думы от 21 мая 2002 г. № 211 // Хабаровские вести. 14 июня 2002 г.

Оба документа можно найти на сайте Хабаровского регионального

отделения Российского общества оценщиков (ХабРО РОО).

Освоение технологии доходного подхода требует проработки следующих материалов:

1)для определения безрисковой ставки:

данные, публикуемые в «Эксперт» (в том числе и на официальном сайте ЭкспертРА).

Рекомендуемая литература

1.Бабенко Р. В. Оценка стоимости жилой недвижимости / Р. В. Бабенко. – Ростов-н/Д. : Ростиздат, 2005. – 253 с.

2.Оценка недвижимости / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – М. : Финансы и статистика, 2005. – 496 с.

3.Оценка стоимости недвижимости : учеб. пособие для студентов и

27

слушателей экономических специальностей ХГАЭП / сост. А. А. Монин, А. Р. Плоткина. – Хабаровск : РИЦ ХГАЭП, 2006. – 156 с.

4.Петров В. И. Оценка стоимости земельных участков : учеб. пособие / В. И. Петров; под ред. М. А. Федотовой. – М. : КНОРУС, 2007. – 208 с.

5.Экономика недвижимости : учебное пособие / сост. Д. В. Виноградов. –

Владимир : Владим. гос. ун-т, 2007. – 136 с. / EUP.RU.

6.www.appraiser.ru

7.www.ochenka.net

Задания для самостоятельной работы

Задание 1. Определить объекты-аналоги для конкретного объекта оценки по следующей схеме:

4.Сбор информации о сходных с оцениваемым объектах недвижимости, которые в недавнем времени участвовали в сделках купли-продажи..

5.Проверка информации: рыночные условия продажи.

6.Выбор объектов аналогов.

Для расчёта использовать периодическую информацию (специальные издания «Из рук в руки», «Презент-недвижимость», «Сделка», «Вся недвижимость», «Дальневосточный оценщик» и др., а также сведения, предоставленные оценочными и риэлторскими компаниями, ресурсы Internet).

Задание 2. Используя информацию о состоянии рынка недвижимости Вашего населенного пункта определить ставки дисконта и капитализации методом кумулятивного построения для единого объекта недвижимости.

Задание 3. Определить стоимость объекта недвижимости, если ПВД по объекту составляет 1 270 тыс. руб., ДВД – 1 020 тыс. руб. Имеются следующие данные по сделкам на местном рынке с аналогичными объектами недвижимости (таблица 1).

Таблица 1 – Рыночные данные по объектам-аналогам

Задание 4. Определить стоимость объекта недвижимости, используя затратный подход, если известны следующие данные: площадь здания 1 тыс. м2

Задание 5. Определить стоимость дома с мансардой. Цена реализации аналогичного дома, но без мансарды – 800 тыс. руб. На рынке зафиксированы следующие сделки с объектами недвижимости (таблица 2).

Таблица 2 – Рыночные данные

Задание 6. Определить физический износ элементов и систем здания нормативным методом (таблица 3).

Таблица 3 – Расчёт физического износа элементов и систем здания